Трансформацията на офисите – кое печели борбата за доволни наематели?

В непрекъснато развиващия се работен пейзаж традиционното офис пространство претърпява съществена трансформация, с особено ускорение след периода на ковид. Още от времето на индустриалната революция работните места са се развивали и адаптирали към нови трендове, технологии и култура. Това доведе до много промени във възприятието и ролята на работното място. Променящата се култура на ползвателите към физическата среда на офис пространствата, комбинирано с нарастващите изисквания за социална, екологична и управленска отговорност към управляващите на офис активи, създават нарастваща разлика между тези пространства, приведени в съответствие със съвременните нужди, и тези, които не са.

Това, което наблюдаваме в съвременния офис, демонстрира съревнованието на бизнеса да превърне своите офис пространства в центрове за насърчаване на социални връзки, изграждане на фирмена култура и привличане на най-добри таланти. Въпреки че ковид доказа, че фокусирана работа може да се върши и от вкъщи, ангажираността на служителите, изграждането на култура, сътрудничеството и иновациите могат да бъдат насърчавани по-ефективно от привлекателните работни пространства. Офисите, проектирани с цел да представляват дестинации, интегрират жилищни и работни пространства, зони за развлечение и отдих и изпълняват множество функции едновременно.

От все-голямо значение са елементи, които могат да помогнат за намаляване на стреса и подобряване на емоционалното благополучие на обитателите. Това са принципи на дизайн, имитиращи природата и сближаващи хората с нея, включително осигуряване на достъп до гледки и естествена светлина, циркаден дизайн на осветлението и природообразни форми, естествени материали и текстури. Доказано е, че внедрявайки природни елементи в работното място, ефективно се насърчават сътрудничеството, психическото здраве и чувството за принадлежност сред обитателите.

Зеленото е тук и няма намерение да си отива – „морковът“

2024 е прогнозирана като повратната точка за инвестиране в устойчиви сгради. В днешната трудна икономическа среда решението да се инвестират по-сериозни бюджети за обновяване на съществуващи сгради често изглежда непосилна задача. Инвестициите в недвижими имоти намаляват. По-специално офис секторът преживява динамични промени в търсенето с въздействието на хибридната работа върху подновяването на договори и условия за наем.

Това обаче съвсем не са достатъчно основателни причини за бездействие, когато става въпрос за декарбонизиране на сградите, като целта не е само постигането на политически цели и амбиции. Собствениците на сгради са изправени пред нарастващи разходи, свързани с климатичния риск, но също и с нарастващия риск от прехода, включително затягане на политиката и регулациите, променящи се пазарни очаквания и по-широк обществен натиск. Това носи значителни потенциални последици за стойността на техните активи и доходите, които те генерират.

На фона на осезаемия натиск за наемане на пространства, които едновременно да подкрепят ниските въглеродни цели на корпорациите и да отговарят на нарастващите очаквания на служителите, компаниите все по-често избират офис пространства, които притежават зелени сертификати LEED или BREEAM – и често плащат премия, за да ги наемат. По данни на World Economic Forum тези премии варират между градовете, но глобално изследване показва средна премия малко над 7% в осем града в Северна Америка, около 10% в девет града в Азия и повече от 11% в Лондон.

И който още не е приел факта, че сертифицирането на сгради е необходимост, не мода, ще му бъде трудно да приеме, че времената продължават да се променят. Зелените сертификати стават все по-малко отличителна черта и все повече изискване. С нарастването на инерцията за повече прозрачност и отчетност по отношение на устойчивостта наемателите все повече ще търсят показатели за екологични резултати като данни за потреблението на енергия, източници на възобновяема енергия, строителни материали с нисък въглероден отпечатък и други екологични показатели. Вече виждаме това да се случва на напреднали европейски пазари като Лондон и Париж, където първокласните офис площи с ниски въглеродни емисии достигат исторически върхове на наемите тази година, въпреки че секторът на търговските недвижими имоти се забавя като цяло.

И така, корпоративното търсене на устойчиви офис сгради нараства, но най-новите изследвания показват, че предлагането трудно поддържа темпото. На 20 големи глобални офис пазара само 34% от прогнозираното бъдещо търсене на нисковъглеродни работни пространства ще бъде задоволено през следващите няколко години. С други думи - за всеки 3 квадратни метра търсене само 1 квадратен метър е в процес на сертифициране в момента. Има значителни разлики между градовете – Ню Йорк има 65% незадоволено търсене в сравнение с 54% в Париж и 84% в Сидни.

Независимо къде се намираме, недостатъчното предлагане на нисковъглеродно пространство предоставя възможности за собствениците на сгради, които предприемат действия по-рано, отколкото по-късно. Възвръщаемостта на инвестициите в устойчиви офис сгради включва привличане на висококачествени наематели и постигане на по-високи нива на заетост, повишаване на наемите и по-големи доходи от наеми, както и по-ниски разходи за съответствие и намалени оперативни разходи. Това са фактите.

Инструментите за сертифициране не изостават: LEED 5

Американската система за сертифициране на устойчиви сгради Leadership in Energy and Environmental Desing (LEED) е водещата в света система за сертифициране на зелени сгради, с повече от 100 000 проекта, сертифицирани в световен мащаб. Системата е на своето пето поколение, като най-новата версия - LEED v5, се очаква да влезе официално в употреба през 2025 г.

Възприемайки изискванията на пазара за по-голяма отчетност, v5 ще защитава решения за привеждане в съответствие на изградената среда с критични императиви, включително декарбонизация, опазване и възстановяване на екосистемите, социално благополучие и ангажираност, човешко здраве и устойчивост. LEED v5 цели да увеличи положителното въздействие на сертифицираните сгради в реалния свят и позитивна промяна в световен мащаб, като развива все повече местно съобразени вариации за Европа, пазари и региони извън САЩ.

LEED v5 не се отнася само за съвременните сгради - става въпрос за изграждане на по-добро бъдеще. Това е цялостна рамка, предназначена да тласне пазара към реализиране на почти нулеви въглеродни емисии, която е справедлива, устойчива и насърчава по мъдрото и безопасно използване на всички ресурси. В основата си LEED v5 се фокусира върху три ключови области на въздействие.

LEED v5 е разработен около три централни области на въздействие:

- Декарбонизация чрез намаляване на емисиите от експлоатация, въплътен въглерод, хладилни агенти и транспорта.

- Качество на живот чрез подобряване на здравето, благосъстоянието, устойчивостта и справедливостта за обитателите на сградите и техните общности.

- Екологично опазване и възстановяване чрез наблягане на стратегии, които ограничават деградацията на околната среда и допринасят за възстановяването на екосистемите, като гарантират, че нашата изградена среда съществува в хармония с природата.

Всеки кредит и предпоставка в LEED v5 има връзка с декарбонизацията, качеството на живот и/или опазването на околната среда и това е анотирано в цялата рейтингова система, така че екипите по проекти да могат лесно да оформят своите истории за устойчивост и да ги комуникират.

Създадени са нови изисквания за платинено сертифициране, насочени към енергийната ефективност, въглеродните емисии и използването на възобновяема енергия. Очаквайте еволюция на потребителското изживяване с нов динамичен цифров интерфейс, както и инструменти и ресурси за осигуряване на гъвкавост за проекти и развитие на изискванията на системата за оценка. Системата ще е по-взискателна и ще продължи да повишава нивото на зелените сгради и да изпреварва нормативните изисквания.

По наши ширини: сертифициране с най-високите нива за нови сгради и за съществуващи сгради

Може да се каже, че България се представя добре в сегмента на нови и зелени офис пространства, от една страна, но и че е един изключително малък пазар, от друга. С периодичната липса на действащо правителство и последователни и ясни политики и нарастващите цени на всичко рискуваме да загубим своята привлекателност за пазара на аутсорсинг компании, което е една голяма част от съвременните офис наематели. Като изключим въпроса на търсенето обаче и погледнем предлагането, много инвеститори у нас предлагат топ продукт в офис пространствата.

Това, което забелязваме през изминалата година, е, че сертифициране с най-високите нива по международните системи за зелени сгради вече не се отнася само за нови сгради, а и за съществуващи.

"Бизнес парк София" е най-големият офис парк в Централна и Източна Европа, който през миналата година премина LEED Master Site процедура, в която целият терен бе оценен по системата LEED за съществуващи сгради. Процесът продължи с първи транш активи, които получиха LEED Platinum сертификати, след като претърпяха обновяване и постигнаха параметри за най-висок резултат. Дългосрочното намерение е да се сертифицират всички обекти на територията на парка, които се управляват от БПС.

"Експо 2000 Офис парк" е част от "Райфайзен Пропърти Холдинг Интернешънъл" и включва четири офис сгради. Построен на няколко етапа, офис центърът е място, което предлага неповторима работна среда на своите наематели, гъвкавост и възможности за развитие в рамките на едно и също място. Сгради 3 и 4 бяха сертифицирани още при строителството им. Сграда 4 е първата сграда в България, сертифицирана с LEED Platinum. През април 2024 "Експо 2000" добави сгради 1 и 2, построени съответно през 2004 и 2007 г., към портфолиото от LEED сертифицирани сгради. В резултат на това целият бизнес център вече е сертифициран с LEED Gold и LEED Platinum сертификати за нови и съществуващи сгради.

Една от офис сградите на дружеството "ЕСТЕ Пропъртис", което от неговоето създаване досега успешно инвестира, развива и управлява проекти в различни направления на недвижимата собственост, също получи своя LEED Gold сертификат за съществуваща сграда - LEED for Existing Buildings Operations and Maintenance. "ЕСТЕ Пропъртис" има богат опит и в сферата на фасилити мениджмънта, което спомогна значително при процеса на сертифициране.

"ИНТЕРПРЕД - СТЦ София" е първата бизнес града в България, построена през осемдесетте години на ХХ век. Продължавайки тази традиция, ИНТЕРПРЕД – СТЦ, както и другите офис активи на "Миролио Риъл Естейт" - "ИНТЕРПРЕД Цар Борис" и "ИНТЕРПРЕД Бояна", бяха първите офис сгради в България, сертифицирани по системата на Световната банка EDGE. И трите сгради взеха сертификати, които показват тяхната енергийна ефективност, водна ефективност и ефективност на материалите спрямо количеството въплътен въглерод, изчислени по методологията на международната система EDGE.

В момента започва още една вълна на сертифициране на съществуващи обекти, като инвеститорите се притесняват, че активите им ще останат без наематели, ако не могат да демонстрират актуална информация относно екологични параметри, проактивен подход към енергийна ефективност и отчетност на политики за устойчиви практики.

Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT