Структурирането на инвестицията да осигурява данъчна и корпоративна ефективност
Катерина Краева, партньор, Wolf Theiss

Г-жо Краева, преди време беше актуално подобряването и преструктуриране на ликвидността на инвестициите в офисни и жилищни сгради. Навлязоха ли в България инструментите като трансформиране на дълга в капитал, емитиране на облигации от дружеството, предоставяне на обезпечение върху активи, неизползвани до този момент, и други алтернативни методи?
- Единични са случаите, в които бяха приложени такива инструменти. Те изискват допълнителна подкрепа от страна на собствениците, които в повечето случаи поради влошената пазарна среда нямат достатъчни стимули да продължат проекта. Затова въпросът, който най-често ни задават собствениците, е не какви са възможностите за преструктуриране на инвестицията, а каква е тяхната лична отговорност спрямо финансовите затруднения на дружеството. А тя съгласно режима на капиталовите дружества е ограничена до участието им в капитала. При тази понижена активност в значителна степен от тяхна страна процесите в сектора са движени от кредитните институции. Бяха използвани способи, алтернативни на директната продажба, като придобиването на собственост срещу дълг от кредитора или свързано с него дружество, но целта при тези сделки е главно удовлетворяване на кредитора, спестявайки времето и разходите, необходими за провеждането на процедура по принудително изпълнение, а не допълнителна ликвидност. По този начин се смени собствеността на някои от търговските центрове и офисните сгради като междинно решение, целящо подобряване на управлението на имота преди последваща продажба.
Продължават да представляват интерес за инвеститорите в сектора дружествата със специална инвестиционна цел, които освен привилегированото данъчно третиране дават възможност за търсене на ликвидност чрез капиталовите пазари. Предимство при тях е наличието на допълнителен механизъм за финансиране чрез секюритизация на права на собственост или върху парични вземания, която свързва продавачите на активи и инвеститорите. При този механизъм е ограничен рискът за инвеститора - ако индивидуален инвеститор закупи недвижим имот, той обикновено взема заем от банка, който гарантира с имуществото си, като при евентуален неуспех на проекта последствията могат да бъдат сериозни.
Липсата на по-голям кръг от разрешени инвестиции за дружествата със специална инвестиционна цел и възможността да придобиват индиректно недвижими имоти чрез придобиване на участия в дружества, притежаващи такива, каквато по-голяма гъвкавост позволява примерно уредбата на подобни структури в Люксембург, е според мен един от аспектите, при които са необходими законодателни промени, за да се подобри инвестиционната среда.
Можете ли да коментирате последни големи придобивания в България и предизвикателствата, свързани с такъв тип транзакции?
- Продажбата на недовършения търговски център "Галерия" във Варна, както и сделката за наем на "Вистеон Електроникс България" в офис сградата Capital Fort в София, сключени през тази година, показват повишения интерес към офис площите и утвърждаването ни като водеща дестинация на изнесени бизнес процеси, а от друга страна, са и индикация за "съживяването" на сделки със сгради в строеж. Преимуществото при сделки "на зелено" е, че се предоставя на инвеститора възможността да извърши необходимите строително-монтажни работи, спестявайки разходи по отстраняване на вече осъществено строителство, но подобни сделки бяхме виждали от периода преди 2006 - 2008 г., което дава положителна индикация с за увеличаване на доверието в сектора.
Съгласно данните, които имаме от нашите офиси в Централна и Източна Европа, нови капитали от Западна Европа и САЩ, определени за инвестиране в недвижими имоти фондове в нашия регион са налице. В този момент от годината те вече финализират инвестиционните си програми, но България все още не е във фокуса им. Само чрез активна работа по акцентиране върху предимствата в режима на инвестициите, които България дава, може да разчитаме на повишен интерес към нашата страна.
Как ще коментирате важните за сектора правни аспекти на инвестициите в недвижими имоти?
- При навлизане на пазара съществено значение има структурирането на инвестицията, като се търси оптимален вариант с цел данъчна и корпоративна ефективност. Препоръчително в този начален етап е да бъдат анализирани и възможностите за последващо излизане от инвестициите, за да се избегне рискът от ограничаване на начините за продажба поради неблагоприятно данъчно третиране например. Планирането на инвестицията, цялостен анализ и намиране на подходяща корпоративна структура, както е с посочения пример с дружествата със специална инвестиционна цел, преобладава като част от инвестиционния процес и по-рядко се срещат сделки на директна покупко-продажба на имот.
Като юрист не мога и да не спомена законодателната рамка, свързана със строителната дейност. Към днешна дата в Народното събрание е внесен и се обсъжда поредният проект на закон за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията, който внася известна яснота по някои наболели от години проблеми, свързани със статута на т.нар. търпими строежи.
От друга страна, съществуват постановки в закона, които се нуждаят от допълнително прецизиране, като например провеждането на комплексни проби при въвеждането в експлоатация на по-сложни в технологично отношение строежи или основанията за възникване на гаранционна отговорност за строителя.
Сред правните аспекти, които имат отношение към инвестициите в недвижими имоти и следва да бъдат откроени, е и широко дискутираният проблем, свързан с това инвеститорите в недвижими имоти да могат да ползват данъчен кредит при строителството на прилежаща инфраструктура – улици, канализация и др. Установената към момента практика е подобна инфраструктура да бъде изграждана от и за сметка на инвеститора, след което да бъде дарявана на съответната община. Същевременно данъчната администрация в общия случай не признава разходите за инвестиции в прилежаща инфраструктура. Този проблем би могъл да бъде решен чрез изрично изменение на Закона за данъка върху добавената стойност.