Подадените 108 жалби спъват влизането в сила на подробния устройствен план на жк "Чайка" във Варна. Той бе приет от общинския съвет през март тази година и предизвика недоволството на част от жителите на комплекса.
Изработването на проекта за подробен устройствен план – план за регулация и застрояване на жилищен комплекс "Чайка" – 19 м.р. и 20 м.р., започва през 2005 г. Чрез конкурс е избран проектант – "Форум Александров" с ръководител проф. д- р арх. Александър Александров.
През годините, в които е в процедура, проектът претърпя три корекции и е подложен на три обществени обсъждания. Окончателният вариант е съобразен с общия устройствен план на Варна.
 
Изграденост на комплекса
Замислен и проектиран в началото на 60-те и реализиран през 70-те години на ХХ век, жилищният комплекс "Чайка" е емблематичен както за Вар­на, така и за българското градоустройство и архитектура от времето на социализма. Благоприятното изложение, близостта до морето и Морската градина, както и ефективните комуникационни връзки с градския център определят тази територия като една от най привлекателните зони за обитаване.
Проектиран и реализиран като цялостна функционално-пространствена структура, жилищен комплекс "Чайка" по проект е с площ 61 ха, предвиден е за население от 17 250 души.
В структурата на комп­лекса ясно се разчитат три жилищни групи, прост­ранствено разчленени от парк и пешеходна ос към градския стадион. Като цяло комплексът има ясно оформена лъчеобразна структура, насочена към Морската градина и брега.
Като цяло жилищният комплекс е изграден почти напълно, включително озеленяването. Но именно общественият център и обслужващите (търговски) обекти към бул. "Княз Борис I" остават нереализирани. Това обстоятелство, както и безспорно голямата инвестиционна привлекателност на този терен го превръщат след 1990 г. в зона на многократни преработки и изменения на действащия план, някои от които вече реализирани. Действащият застроителен и регулационен план от 1963 г. не е реализиран напълно именно в зоната на обслужващия център на комплекса и връзката му с парка в северна посока.
След 1989 г. във връзка с развитието на реституционните процеси и приватизацията на територията на комплекса са върнати 18 поземлени имота – 16 възстановени и 2 приватизирани. Върнатите имоти в голямата си част са разположени именно в зоната на нереализирания обслужващ център и върху реално незастроени зони.
Във връзка с тези процеси и промяната на нормативната уредба по уст­ройство на територията възниква възможността да се разработват "на парче" частични изменения на действащия устройствен план за отделни имоти, често с неправилна форма, като се търсят максималните възможности за застрояване при вече променената нормативна база за плътност и интензивност на застрояване, отстояния до съществуващи сгради и т.н.

Проблеми и проблемни зони
Основните проблеми по състоянието и функционирането на комплекса са в няколко посоки:
 - Обектите за обществено обслужване не са реализирани по действащия план. Предвиденият с него обслужващ център, който териториално заема най-представителната част на комплекса, е останал нереализиран. Възникналият в южната част на квартала пазар с временни постройки, бараки и павилиони и сергии с гръб към крайбрежния булевард и към ларгото "Ал. Стамболийски" създава изключително неблагоприятна среда в тази част на комплекса. На практика търговското обслужване няма съвременно пространствено и функционално решение. Търсенето на частично решение на зони за търговия е довело до строителство на малък общински пазар и сладоледена къща върху терена, предвиден за паркова зона.
 - Озеленяването на комплекса е реализирано почти напълно, включително в междублоковите пространства. В това отношение реализацията на зелената система е един от най-добрите примери в българската практика. Сравнително непълна е реализацията на алейната мрежа и озеленяването с едроразмерна растителност в основната паркова територия. От парковата зона не са премахнати няколко съществуващи едноетажни сгради, поставени са фургони и бараки.
Съществуващата и в момента в южната част на парковата зона застройка със складово-производствени функции е в пълно несъответствие с предвижданията на действащия застроителен план. Зелените площи за широко обществено ползване в комплекса според направения анализ в опорния план са общо 14.6 ха, или 21% от територията.
 - Съществуващата улична мрежа не е добре структурирана. Връзките на вътрешната за комплекса обслужваща улична мрежа с тангиращите го градски магистрали втори клас не са достатъчно функционални. Голяма част от жилищните блокове са заобиколени от двете страни с асфалтови алеи. Изградените паркинги са недостатъчно на брой и нефункционални. Нереализираният обслужващ център също не е достатъчно комуникационно обезпечен с обслужваща улица и необходимите паркинги. Изградените асфалтови алеи са тесни спрямо съвременните изисквания и най-често без тротоари.
 
Баланс на територията по съществуващо положение
ЖК "Чайка" има обща площ 84 ха. В тази територия се включват и някои елементи с общоградско значение - тангиращите градски магистрали II клас, изолационната зеленина към тях, специализираното спортно училище. Нетната жилищна територия на комплекса е общо 27.10 ха, или 39.5% от неговата площ. Реституираните имоти и неусвоените държавни имоти са общо 3.2 ха, което е по-малко от5% от площта на комплекса.

Проектни предложения
Проектното решение предлага съхраняване на общата композиционна идея на комплекса, опазване на озеленяването, оптимизиране на комуникационната мрежа, паркирането и пешеходното движение, решаване на проблемите на центъра - композиционно ядро на комплекса, и изграждане на фронта към големия крайбрежен булевард, урегулиране на реституираните имоти, доразвиване на търговското и общественото обслужване, преструктуриране на жилищните терени.
Като цяло концепцията за планиране на "Чайка" е изградена около това да се намери адекватният на съвремието образ и функционално-площно решение, като се постигне баланс между различните интереси.

Съхраняване на общата композиционна идея на комплекса
Тоест двата зелени клина, разчленяващи територията на три части и центрирани в общо пространство, което е композиционно ядро. Въпреки "налепванията" от ново строителство "по имотни граници" комплексът все още е запазил своя характер. Затова е и стремежът да се изчисти и възстанови яснотата на структурното членение, като се засили стойността на възловите места в общата композиция.
 Особено важ­но е разчистването, ревитализирането и поддържането на зелената площ, заемаща централно място в комплекса. Възможността за естествен излаз на булеварда е вече компрометирана поради наличието на застроени обеми с постоянен статут.
При това положение подходът, приложен в проекта, е да се стабилизира контурът на зелената площ и да се търсят възможностите за излаз на зелената площ в двата края, като особено важен е подходът в южната част. За да функционира пълноценно зелената площ, публичният достъп до нея трябва да бъде улеснен и тя да бъде основен композиционен елемент в общата структура на комплекса.

Оптимизиране на комуникационната мрежа
Още със своето създаване комплексът не е имал изградена цялостна комуникационна и добре работеща мрежа. Понастоящем е налице претоварване на централната зона и използването й повсеместно като паркинг, включително и върху зелените площи. Липсва също така и необходимата вътрешна връзка между трите части.
В проекта се търси подобряване на уличната мрежа както по отношение на входовете и изходите, така и по отношение на вътрешната комуникация между отделните зони. Предлага се и създаване на система от велоалеи.
Проблемът за паркирането е особено сериозен. Използвани са всички възможности за открито паркиране. Предвиден е подземен паркинг под съществуващата пешеходна ос към стадиона.

Решаване на проблемите на центъра
Централната част на комплекса е запушена и компрометирана. На практика тя не е реализирана според първоначалния проект. При това необходимостта от разполагане на обществено обслужване е довело до стихийно, на парче и временно застрояване в тази зона - нещо, което я е превърнало в лабиринт. Необходимо е разчистване на цент­ралната част и осъществяване на композиционна и пространствена яснота и цялост.
Проектът предлага като основен вариант диагоналното преминаване с пешеходна улица с търговски и развлекателен характер. Това позволява ефективното и полезно откъм търговска гледна точка застрояване на имотите. При това предложение се оформя челна част, която има ясен и представителен характер и позволява да бъде идентифицирана като обществен център на комплекса, да бъде негово пространствено и функционално ядро.

Урегулиране на реституираните имоти
Реституираните имоти създават особен и характерен проблем в комплек­са. Това се дължи на фак­та, че те попадат на случайни места, основно в парковата зона, и реализирането им на тези места би компрометирало зелените площи. Поради това те трябва да бъдат преместени на нови места, които да са в съгласие с общата структура на комплекса.
Реституираните в парковата зона на комплекса имоти са урегулирани с обща редукция от 25%  основно в кв.31 и кв.16, където има съществуващи малки жилищни сгради в самостоятелни УПИ. По този начин се създава малка обособена жилищна група с парцелно застрояване, разположена извън междублоковите пространства.
Втората група от частни имоти е разположена в зоната на нереализирания обществен център на комплекса. В тази зона е осъществено и значително ново строителство през 90-те години.
Предложеното проектно решение има за цел да освободи от застрояване южната част на парка, като създаде възможности за свързването му с морската градина. Формирано е озеленено пешеходно пространство, фланкирано от търговски и обслужващи партери на жилищните сгради.
 
Доразвиване на търговското и общественото обслужване
На комплекса е необходима търговска площ и пазар, както и в достатъчна степен заведения за хранене, още повече като се отчитат и "пулсиращият" характер на населението в комплекса, и приливът на курортисти. В кв.48 е предложено УПИ за покрит пазар, което ще създаде възможност за регламентирано разполагане на характерните за зоната търговски активности.
Изградените училища и детски заведения са напълно достатъчни спрямо жителите на комплекса. Проблем с техния капацитет възниква поради факта, че те обслужват и прилежащите на комплекса жилищни и жилищни вилно-курортни зони, където социалният сервиз не е достатъчно развит.