Явор Костов, Cushman&Wakefield Forton: Всички промени в офис концепцията целят стимулиране на креативността и иновативния подход

Явор Костов, управляващ партньор, Cushman&Wakefield Forton
Вижте cтaтиятa в бpoй 3/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT
- Какви са днес модерните измерения на качествените офис площи?
- Офисът вече не е просто работно място, а зона на взаимодействие и общуване между служителите в една компания. В този смисъл наблюдаваме цялостно предефиниране на представата за офис – това е място, където не само текат обичайните работни процеси, но и хората взаимодействат помежду си, раждат се нови проекти и идеи, нови възможности за бизнес… Всички промени в концепцията са с цел стимулиране на креативността и на иновативния подход към бизнеса. И това определено се отразява на цялостното оформление и функционалност на пространството.
- Какво е търсенето на офис площи в актуалната ситуация и какво е въздействието на хибридната работа върху актуалните тенденции?
- През последните месеци наблюдаваме отчетлива тенденция за връщане на служителите в офисите ако не напълно, то поне за част от работната седмица. Моделите на работа все още се тестват и е трудно да се предвиди какво ще е търсенето, дори в краткосрочен план. При всички положения обаче хибридната работа ще се запази като решение, като всяка компания ще намери свое приложение на този модел.
Това, което наблюдаваме, са все още плахи опити за връщане на пазара към по-нормални нива на търсене, съпоставими например с тези от 2019 г., последната преди пандемията. Преобладават подновяванията на договори за наем. По-малко компании увеличават площите си, тъй като хибридният модел на работа за момента покрива нуждите от допълнително пространство и работни места на повечето от тях.
- Гъвкавите пространства - какъв е оптималният подход за повишаване на бизнес ефективността?
- Гъвкавите офиси определено се наложиха като тренд на пазара през последните години, а все повече офис сгради ги инкорпорират в микса си от площи. Тези пространства са отлична възможност за навлизане на нови компании или за изнасяне на проектни екипи на дружества, които ползват традиционен офис. Предимството на гъвкавите офиси е, че привличат нови наематели в дадена офис сграда, които с течение на времето се разрастват и в даден момент се пренасят в стандартен офис.
Също така гъвкавите офиси са добро решение за съществуващи наематели, които няма накъде да растат в дадена сграда, но харесват локацията и искат да останат на нея. Затова и през последните две години тези офиси все повече навлизат в структурата на големи, съществуващи офис сгради, макар и първоначално да се появиха като алтернативни пространства за работа в централната част на София.
- Как оценявате актуалната пазарна среда и перспективите за развитие на нови и за трансформация на съществуващи офис проекти?
- Текущият пазар доказа, че новите офис проекти са най-близо до актуалните тенденции и са най-предпочитани от развиващи се наематели. Факт е, че новите и модерни сгради се запълват по-бързо от останалите и привличат много компании, които напускат остарелия сграден фонд в търсене на по-висока ефективност и по-добра среда на работа. Част от офис сградите от предходната генерация предприеха реновиране и обновяване на общите части, така че да станат по-уютни и по-комфортни за ползвателите.
Инвестицията в подобряване на системите и оборудването в тях, така че да са актуални и с по-нисък въглероден отпечатък, е актуална тенденция, която ще се разгърне още по-силно през следващите години. Без подобна инвестиция всяка сграда – нова или съществуваща, е обречена да изпадне от пазара с времето.
- Как оценявате развитието на основните офис локации и появата на нови?
- Установените локации продължават да привличат нови проекти. Примери за това са районите на "Бизнес парк София" и "Парадайс център", където виждаме проекти от различни генерации, различна големина и разпределение на плочите, различни технологични решения. Като цяло може да се каже, че напоследък появата на нови офис сгради на пазара е силно ограничена заради свитото търсене и относително високите нива на свободни площи – 15-16%, които са нетипични за последните 10 години. Това прави предприемачите по-предпазливи, включително на утвърдени локации.
От друга страна, дава възможност наематели, които имат предпочитания към конкретна локация, но са ценово чувствителни, да направят компромис с техническите характеристики на сградата, но да са на търсената от тях локация.
- Хибридната работа и атрактивността на офис пространствата - как да бъде създадена максимално комфортна среда?
- В някои компании хибридният модел на работа дава много добри резултати, което им дава възможност като наематели да оптимизират разходите си за офис площи и да реинвестират реализираната икономия в по-качествен и модерен офис. Целта в случая не е да се предоставят максимален брой работни места, а по-скоро фокус пространства за екипна работа, които да стимулират продуктивността и креативността на служителите.
При други компании хибридният модел на работа не дава толкова добри резултати. Но и при тях офисите претърпяха трансформация с опции за осигуряване на повече места за конферентни разговори, зали за срещи в различен формат – от телефонни кабини до такива за големи екипи…
И в двата случая наблюдаваме бягство от едновремешните редици с бюра с оглед на това офисът да бъде максимално функционален и пригоден към нуждите на работещите в него.
- Какво е мястото на фактори като зелената трансформация, енергийната ефективност, екологията и устойчивото строителство в стратегията за развитие на модерни офис проекти?
- Изискванията и очакванията на ползвателите са за офис сгради, които са въглеродно неутрални или с много нисък въглероден отпечатък. Това означава висока енергийна ефективност и ниско потребление на електричество и вода. Тези изисквания естествено се пренасят и към самите офис проекти – инвеститорите задължително ги вземат предвид, за да постигнат добра пазарна реализация на сградите си. Това е световен тренд и нашият пазар няма как да бъде подминат от него.
- Как офис проектите могат синергично да се превърнат в по-добро място за общността, за работа, комуникация и свободно време? Какъв е офисът на бъдещето?
- В рамките на шегата – още не е построен офисът, където служителите биха прекарвали свободното си време. Но за всичко останало ключовите думи са комфорт и функционалност. Най-важното за едно работно пространство е хората, които го ползват, да го припознаят като свое, да има различни фокус кътове, където да се стимулира вътрешнофирмената комуникация. Това пряко влияе на продуктивността им и на желанието, с което идват на работа.
Друг ключов фактор е достъпността – с различни видове транспорт, от различни точки на града. Тоест локацията остава от изключително значение.
И не на последно място – устойчивост и енергийна ефективност – за младите хора това е все по-значима тема, а те ще стават все по-силен фактор на пазара на труда.