За нуждата от активна жилищна политика в София

Известният жилищен проект Веле ди Скампия - Неапол
Понятието „жилищна политика“ до известна степен e непознато в български контекст, особено в последните 30 години. Днес София се радва на активен жилищен пазар, който функционира добре за предприемачи, инвеститори, брокери и купувачи. Експертният поглед към жилищата в столицата обикновено се ограничава до аргумента, че пазарните механизми и балансът между търсене и предлагане работят успешно. Разбира се, добре функциониращ жилищен пазар е положителен индикатор за участниците на пазара, но е важно да отчетем, че в момента в софийския имотен пазар участва само малка част от населението на града[1] . От гледна точка на планиране и градски политики, пазарната перспектива е само един елемент от концепцията за активно управление на жилищата в един град.
Именно тук е мястото на жилищната политика – това е управленски и инструмент за планиране, който позволява на местните власти да имат подробна информация и механизми за по-активно въвличане в управлението на този важен за града ресурс. Доминиращата пазарна гледна точка към жилищата обаче изключва необходимостта от това активно въвличане, използвайки аргумент, че пазарът може да се регулира сам и не е необходима друга намеса. По-широкият поглед към темата въвежда въпроси, които излизат извън пазарната логика: колко достъпни са жилищата на пазара, имат ли различни групи граждани възможност да намерят жилище (под наем или да закупят), доколко качествени са жилищата, които се строят и създават ли те добри жилищни условия за гражданите? Това са въпроси, които често са централни за градските политики и планирането в други държави от Европейския съюз, но така и все още не са намерили своето място в България и в София.

Преодоляване на недостъпността на жилища
Социалните неравенства от гледна точка на доходи обикновено имат ефект и върху способността на хора и семейства в затруднено социално положение да открият подходящо жилище, под наем или за закупуване. Исторически, градовете са се опитвали да решат тези проблеми с изграждането на масивни комплекси от социални жилища. В много случаи обаче този подход задълбочава проблема, тъй като допълнително изолира тези общности и продължава да възпроизвежда неравенството. Това може да доведе до по-висока престъпност и бедност поради концентрацията на хора в тежко социално положение. Примери като комплекса Пруит-Айго в Сейнт Луис[2] , Мисури, САЩ; Веле ди Скампия, Неапол[3] , Италия и Балимън Тауърс, Дъблин[4] , Ирландия са погълнали огромни публични средства за построяването си като достъпни жилища, но само след няколко десетилетия биват разрушени поради увеличаващите се социални проблеми в тях. С навлизането на пазарната логика в управлението на жилищния пазар, социалните проблеми следва да бъдат решавани в контекста на пазарните отношения. В този смисъл, въвеждането на специфични подоходни или допълнителни социални критерии за предоставяне на помощ за настаняване могат да позволят активна политика на подкрепа за определени групи граждани, които нямат възможност активно да участват на пазара на жилища. Такъв тип подходи могат да бъдат допълнени от увеличаване на жилищния фонд, собственост на общината, без необходимостта от изграждането на огромни комплекси, а чрез публично-частни партньорства. Активната строителна дейност на жилища в София позволява на Столична община да работи със строители и инвеститори за построяването или придобиването на част от тях като общинска собственост наред с частните такива като местоположението им не е нужно да е концентрирано, а да е в различни райони на столицата, следвайки пазарната логика.
В същото време, активна жилищна политика може и да подкрепи пазарната инициатива като въведе квоти за различни размери и ценови диапазони на жилищата, така че да позволи хора с различни доходи или социални критерии да придобиват по-лесно жилища. В Билбао (Баска държава, Испания), например, процедурите по одобрение на ново жилищно строителство изискват от инвеститорите да отделят определена квота от апартаментите в конкретен ценови диапазон и със специфични характеристики по отношение на размера на жилищата, така че групи като млади хора, купуващи първо жилище (живеещи сами в малки жилища) или, например, млади семейства или семейства с един родител, да могат по-лесно да „влязат“ на жилищния пазар. Квотата от жилища се въвежда за новите проекти и по този начин позволява на инвеститорите активно да таргетират кампаниите си към тези целеви групи. Такъв подход би бил подходящ за София, тъй като, подобно на Испания, пазарът на жилища у нас се движи основно на пазарен принцип. Такъв тип механизъм би позволил добро партньорство между пазарните играчи и публичния сектор.

Наеми и празни жилища
Нивото на собственост в България, подобно на други бивши социалистически държави, е високо – над 80% по данни на Евростат[5] . В същото време София остава една от най-популярните дестинации за млади професионалисти и студенти, в тази връзка наемният пазар също е изключително активен. Строителството и интересът към нови жилища в София продължават. Тези наблюдения са индикатор за превръщането на жилищата в инвестиционен инструмент, което само по себе си води до риск от увеличаващ се процент празни жилища в столицата. Изследвания [6] на компании за недвижими имоти потвърждават тази тенденция, посочвайки, че празните жилища в София потенциално достигат 30% от общия брой. Отвъд дългосрочните наеми, краткосрочните туристически наеми от платформи като Airbnb са вече трайно установена тенденция в градове, които са обект на засилващ се туристически интерес като София. Увеличаването на броя на такъв тип жилища обаче оказва допълнителен натиск върху наемния пазар като води до увеличаване цената на месечния наем. В допълнение, предпочитанията за краткосрочен наем поддържат високия процент празни жилища, което само по себе си е проблем. Градове като Барселона и Берлин използват жилищни политики като оказват натиск върху собствениците на празни жилища, които не ги отдават под дългосрочен наем. По този начин непосилните за много хора наеми се нормализират поне до определен момент.
Навлизането на Airbnb в отдаването под наем е пряко свързано с проблема с празните жилища. Този проблем е по-скоро необичаен за големи градове като София, но води до усложнения, свързани с поддръжката на сградите и жилищата, както и до изкривявания на жилищния пазар, които могат да засилят недостъпността на жилища за покупка. Лайпциг (Германия) преживява масивна криза на празни жилища в началото на 21 век. Поради високото ниво на корпоративна собственост в града, жилищните компании оказват натиск върху местната администрация и с подкрепата на федерална програма за жилищна политика успяват да „оразмерят“ жилищния пазар на града спрямо намалялото население като разрушават голям брой жилища в лошо състояние и инвестират в подобряването на състоянието на останалите жилища. Този екстремен пример показва дългосрочни рискове от увеличаващ се брой празни жилища. Според проучване на Софияплан[7] , наличните жилища вече се доближават до необходимия брой за очакваното население, но устройствените параметри в сега действащия Общ устройствен план позволяват строежа на огромно количество нови жилища, докато инвестициите в съществуващия сграден фонд са все още изключително недостатъчни.
Източник: Софияплан
Това са индикации за така наречената финансиализация (financialization) на жилищата – проблем, който превръща жилищата предимно във финансов инструмент, а не в средство за подслон и обитаване. Градове като Лондон страдат от дълбоки проблеми в тази посока – неясни и скрити собственици на огромни комплекси и части на града повдигат въпроса кой притежава града. София също има предизвикателства с проследяването на собствеността на парцели и жилищни единици, особено с оглед на непълните регистри. Често този проблем възпрепятства така или иначе проблематичните инвестиции в инфраструктура в столицата. Усилията в посока по-добро управление на собствеността могат да доведат до изсветляване и на наемния пазар, както и увеличаване на данъчните постъпления от него.
Качество на живот и добри жилищни условия
Ключов въпрос, чийто отговор липсва е – жилищата само инвестиционен инструмент ли са или са средство и условие за предоставяне на добри жилищни условия за жителите на града? Не само това, а какви са условията, в които живеят обитателите на столицата? Тази тема преобладаващо отсъства от дневния ред в България, както и в София. Въпреки това, столичани често заявяват недоволството си от намаляването на зелени площи или площадки за игра и спорт в близост до жилищата си. Благоустройството и поддръжката на кварталите и комплексите са едната страна на медала. Тези усилия изискват не само въвличане на общината, но и на самите собственици, активно управление на етажните собствености, както и на прилежащите площи. Тук идва и ролята на самите граждани – доколко сме готови да работим заедно, за да поддържаме по-добри жилищни условия за всички? В Нидерландия например такива усилия са подкрепени от национална концепция за качество на живот (leefbaarheid), която извежда определени критерии за достъпност на услуги, инфраструктура и поддръжка на жилищни общности в близост. Тези критерии са публично достъпни и се използват в информационни кампании и жителите на определени квартали също проявяват интерес и усилия да ги оставят в добро състояние и да работят заедно за по-приветлива среда. У нас подобни кампании заедно с, например, фирми професионални домоуправители биха могли да доведат до положителни резултати и до по-активно участие на собственици и наематели в управлението на етажната собственост.
В същото време, добрите жилищни условия засягат и качеството на строителството и свързаността с инфраструктура като електричество, канализация и отоплителна мрежа. Тези въпроси често се избягват в България, тъй като обикновено са свързани с неформални жилищни квартали и повдигат още по-сложни въпроси, свързани с узаконяване и приобщаване на маргинализирани общности, измеренията на енергийната бедност и фрагментираната собственост. Въвеждането на специфични критерии за добри жилищни условия като част от национална жилищна политика, по препоръки на Habitat for Humanity – България, [8] може да помогне създаването на инструменти, които да позволят на местната администрация да работи в тази посока. С всички условности и обосновани критики, пример в тази посока е Националната програма за подобряване на енергийната ефективност на многофамилни жилищни сгради. Това вероятно е единственият инструмент на държавно ниво през последните години, който се концентрира върху подобряване на жилищните условия и публични инвестиции в тях.

Перспективи
Посочените примери за активна жилищна политика изискват активно политическо и управленско лидерство, визионерство, както и административен капацитет. Към този момент общината с най-голям имотен пазар и население - Столична - все още няма действаща жилищна политика и не показва необходимата зрялост и амбиция да бъде активен участник в подобни политики. На фона на редицата предизвикателства пред управлението на София, време е и темата за жилищна политика да бъде изведена на дневен ред. Редица проблеми, свързани с качеството на живот, достъпността на жилищата, управлението на собствеността и социалните предизвикателства пред София могат да бъдат разглеждани и разрешени чрез дългосрочни и последователни действия от страна на администрация с добър експертен капацитет, с ясна визия и стратегически цели. По този начин София може да се възползва от съществуващите добри практики в други градове по света и да избегне влошаването на тези проблеми. В същото време, към днешна дата жилищата не само не са приоритет на Столична община, а дори малкото налични общински жилища постоянно намаляват. В интерес на всички е въпросът за общинската жилищна политика да получи централно място в дебатите, предхождащи местните избори през 2023 г.
Авторът д-р Божидар Иванов има докторска степен по градско планиране и политики от TU Kaiserslautern, Германия и в момента е изследовател в Spatial Foresight, Люксембург
1 Изследване на жилищата в Столична община, изготвено от Софияплан през 2021 г. https://sofiaplan.bg/wp-content/uploads/2021/10/I.4.2_Жилища_Приложение_Карти.pdf
2 https://en.wikipedia.org/wiki/Pruitt%E2%80%93Igoe
3 https://en.wikipedia.org/wiki/Scampia#Vele_di_Scampia
4 https://en.wikipedia.org/wiki/Ballymun_Flats
5 https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-1a.html