Все повече индустриални и запустели площи ще се съживяват и превръщат в нови жилищни квартали
Мартин Янев, основател и управител на Smartbrokers


Жилищата са най-устойчивият сектор от недвижимите имоти в условията на шока, който претърпяха икономиката, потреблението и пазарът на труда през 2020 г. В началото на пандемията по-голямата част от хората очакваха срив на цените на жилищните имоти, но това не се случи, търсенето остана стабилно през цялата година. Цените отбелязаха ръст, както и броят на сделките се увеличи. Енергийната ефективност, както и заобикалящата среда ще са сред водещите изисквания при покупка на ново жилище. В дългосрочен план намаляващите членове на домакинствата ще доведе несъмнено до търсене на по-малки и функционални жилища с по-добре усвоени общи части. Частично работата от вкъщи ще си остане завинаги оттук нататък, което ще доведе до тласък на prop-tech индустрията в сферата на управлението на жилищни сгради, както и нужда от по-ефективни и умни домове.
Тенденциите в промяната на продукта ще започнат да се налагат през следващите години, защото процесът по проектиране и строителство на сгради отнема времеви диапазон между 2 и 4 години,
т.е. все още се строят сгради, които са били проектирани преди 3-4 години. Мисля, че е твърде рано да говорим за драстични промени в съвременния жилищен продукт, въпреки че има компании, които с добрите си практики ще теглят сектора напред. За да има промяна на продукта, трябва да има и добри градоустройствени решения и стимули от общините/държавата – единен код за проектиране и визия на сгради според района и локацията; стимули за инвеститорите при строителство на устойчиви сгради, сертифицирани по стандартите BREEAM, LEED, DGNB, Edge. Все повече индустриални и запустели площи ще се съживяват и превръщат в нови жилищни квартали. Потребителите ще стават все по-информирани и изискващи, което ще даде тласък на все по-добър жилищен продукт.
По отношение на базовите концепции за жилищен продукт бих искал да дам следния пример: ако купувач трябва да избере между два апартамента в новопостроени сгради, които на пръв поглед изглеждат еднакво, но единият апартамент е с 15% по-евтин от другия, купувачът най-вероятно ще избере този, който е по-евтин. Но сега, ако се загледа в детайлите, ще види, че по-скъпият апартамент има външни щори, притежава енергийно по-ефективна система за отопление/охлаждане, енергийно ефективно осветление, по-добра топлоизолация и по-качествена дограма, шумоизолация по стени и пода, както и този апартамент е в сграда, сертифицирана за зелено строителство. Ако се изчислят разходите на по-скъпия апартамент в дългосрочен план спрямо по-евтиния, ще се окаже, че инвестицията, която ще се направи за покупка на малко по-скъпия апартамент, ще се компенсира от по-ниските разходи за експлоатация.
Освен това в дългосрочен план цената на по-качествения имот ще нараства по-бързо спрямо другия.
Базовата концепция за устойчив жилищен продукт си остава качеството,
а навлизащите иновативни концепции са smart home системи, както и новите технологии за намаляване на разходите за потребление на енергия и вода. Бъдещето е на т.нар. свързани умни домове, където строителите на жилища ще си партнират с компаниите за ютили услуги и доставчиците на бяла и черна техника за създаване на мрежа от умни приложения, които комуникират през интернет. Индустрията на IoT (Internet of Things) има огромен потенциал за нарастване, като изчисленията на анализаторите са за около 11.1 трилиона долара на година до 2025 г.
Жилищният пазар е движен от ниските лихви и продължаващите темпове на нарастване на кредитирането от банките. Очакваната инфлация също е стимул за влагане на средства в недвижим имоти. Препоръката ми към банките е в създаване на нов ипотечен продукт – зелени ипотеки, които са с по-облекчени условия спрямо стандартните. Зелените ипотеки се отпускат на кредитополучатели, закупили имот в сертифицирана сграда. В Румъния вече има такъв продукт, който е разработен от Romania Green Building Council (RoGBC) и е приет от водещите банки. Така ще се даде стимул на инвеститорите да строят качествени, устойчиви сгради и на потребителите да търсят такъв продукт.
Пазарната стойност на криптовалутите се изчислява на около 1.5 трилиона долара. Биткойнът вече удари 50 000 долара за първи път. Като цяло виждаме и силно балонизиране и на акциите на капиталовите пазари и борсовите стоки. Това от своя страна е стимул за малките (индивидуални) инвеститори да търсят по-сигурно убежище за спестяванията си, което е предпоставка за влагане в недвижими имоти. От друга страна, парадоксът спестилите да бъдат наказвани с отрицателни лихви за това, че си държат спестяванията в банките, също стимулира влагане в недвижими имоти. Доходността от отдаване под наем на жилищен имот е около 4% годишно, добавяйки и средногодишното увеличение на цените на имотите с около 5-7% годишно, е допълнителен стимул за запазване на капитала на вложителите в имоти и нарастването му в дългосрочен план.
Сектор недвижими имоти е най-тясно свързан с движението на лихвените проценти, колебанията във валутите, динамиката на инвестициите в градска инфраструктура, движение на населението и демографските прогнози. Съотношението цена/доход (средната цена на жилище/средно разполагаемият семеен доход) в София през последните пет години е около 8.5 и 9.5, т.е. с нарастването цените на жилищата са се увеличили и доходите на домакинствата.
Така че като цяло не може да говорим за надценен пазар на жилищни имоти в София, с някои изключения. В дългосрочен план тази достъпност все повече ще намалява, поради поскъпване цената на продукта. Цените на парцелите за строителство, строителните материали и труда се увеличават значително по-бързо от доходите на населението, което ще доведе до поскъпване на строителния продукт и намаляване на достъпността за закупуване на жилище.