Петко Лозанов е основател и собственик на "Глобал Мениджмънт", преди това е заемал управленски позиции в местни и международни компании. Сред изградените и завършени проекти са знаковите Bulgaria Mall, Infinity Tower и Tower B, луксозният жилищен проект "Зограф 63" и много други. "Глобал Мениджмънт" успешно развива "Камбаните Резиденшъл Парк", завършва складово-производствени проекти на Remix и разнообразни офисни и жилищни сгради. Със своя добре сработен екип от инженери и архитекти компанията предлага изграждане и управление на проекти за международни и местни инвеститори.

- Г-н Лозанов, вие имате богат опит в проект мениджмънт на строително-инвестиционни проекти. Какво е най-важното предимство за качеството на проекта, което осигурява на инвеститора проект мениджмънтът?

- Проект мениджмънтът помага на инвеститорите да изпълнят техните проекти в съответствие с изискванията и в рамките на бюджета и срока. Това може да доведе до намаляване на разходите, подобряване на производителността и увеличаване на приходите

В "Глобал Мениджмънт" една от основните ни цели при управлението на проектите е увеличаване възвръщаемостта на инвестициите на клиента.

Нашата услуга води до намаляване на разходите по проекта чрез идентифициране и отстраняване на ненужни разходи, оптимизиране на процесите и използване на ефективни техники за управление на ресурсите. Отделно допринася за подобряване на производителността по проекта чрез подобряване на комуникацията, координацията и сътрудничеството между заинтересованите страни.

Управлението на проекти (Project Management) в "Глобал Мениджмънт" играе ключова роля в гарантирането, че проектите на нашите клиенти се изпълняват успешно, като отговарят на зададените изисквания, бюджет и срокове.

Основната ни цел е да максимализираме възвръщаемостта на инвестициите на клиентите. Това се постига по няколко ключови начина:

- Намаляване на разходите:

Нашата стратегия включва идентифициране и елиминиране на ненужни разходи. Това се постига чрез оптимизиране на процесите и ефективно управление на ресурсите. Ние се стремим да използваме методи и техники, които увеличават ефективността и намаляват финансовите затруднения.

- Подобряване на производителността:

Целта ни е да оптимизираме работния процес на всеки проект. Това включва подобряване на комуникацията, координацията и сътрудничеството между всички заинтересовани страни. Ефективната комуникация помага за бързото решаване на проблеми и води до по-добра синхронизация на усилията.

- Увеличаване на приходите:

Като се фокусираме върху ефективността и оптимизацията, ние не само намаляваме разходите, но и увеличаваме потенциалните приходи от проекта. Успешно управление на проектите води до по-добро качество на крайния продукт или услуга, което повишава удовлетвореността на клиента и води до по-добри финансови резултати.

В "Глобал Мениджмънт" ние разбираме, че успехът в управлението на проекти изисква постоянна адаптация към променящата се среда и нужди на клиента. Нашият подход е гъвкав и насочен към постигане на оптимални резултати за всеки проект, като същевременно поддържаме високи стандарти на качество и ефективност.

Производствена база на "Ремикс"

- Какво ви накара да основете "Глобал Мениджмънт" и какви са проектите, които управлявате?

- Развивам се в областта на строителството и управлението на проекти вече повече от 15 години. През цялото това време съм представлявал международни и местни инвеститори, фондове или компании, които са решили да разширят производството си или офисите в България. Създаването на "Глобал Мениджмънт" беше едно естествено продължение на моята кариера, която започна като консултант в международна компания и премина през всички етапи на реализацията на един проект в различни сегменти от пазара: молове, офис сгради, логистика, жилища.

С годините ситуацията в България се промени с няколкото сътресения на пазара като финансовата криза през 2007-2008 г. и ковид кризата през 2020 г. Все повече компании, предоставящи качествена услуга, излязоха от страната, което доведе и до нуждата от професионален мениджмънт, следвайки установените европейски и световни практики. Така се появи "Глобал Мениджмънт", където с екип от установени професионалисти, инженери и архитекти предлагаме услугите дивелъпмънт мениджмънт и проект мениджмънт за местни и международни инвеститори и клиенти.

Развиваме компанията в няколко основни направления, като в единия случай представляваме инвеститора не само за управление на самото строителство, а за цялостната реализация на проекта, включваща, маркетинг, продажби, финансиране и разбира се, строителството до въвеждането в експлоатация. Такъв проект е "Камбаните Резиденшъл Парк", който "Глобал Мениджмънт" управлява успешно вече повече от 2 години. Първата фаза се приема отлично от пазара и проектът ще продължи развитието си в следващите фази.

Предлагаме също и стандартния проект мениджмънт, където в зависимост от желанието на клиента управляваме реализацията на проекта посредством строителство с един главен изпълнител или чрез разделяне работата на пакети и възлагане на няколко отделни специализирани подизпълнители.

- Разкажете ни повече за спецификата на процеса на проект мениджмънта? Как ще коментирате основните предизвикателства като време и бюджет?

- Проект мениджмънтът е процес, който включва планиране, изпълнение, управление и контрол на проектите до пълното им завършване, въвеждане в експлоатация и ползване от клиента по предназначение. Често проектите стартират с нереалистични срокове, които са невъзможни за спазване. Тук е ролята на "Глобал Мениджмънт" да създадем у клиента реалистични очаквания за реализация на проектите, което ще доведе до точното експлоатиране на вътрешните ресурси на клиента и ефективно планиране на разходите.

Предизвикателствата с бюджета на един проект са подобни, като освен изготвянето и прецизирането на първоначалния бюджет често оптимизираме заложените пера чрез препоръка и избор на различни стратегии за възлагане на работите. Водим открити и конкурентни тръжни процедури и прилагаме подходящи технически решения за постигане на крайната цел.

Бюджетът на един проект е „жив организъм“, който с развитието на проекта търпи промени и има нужда от непрекъснато обновяване и актуализиране, като ролята на проект мениджъра е да управлява процеса и да следи за правилното и адекватно разходване на бюджета.

- Какво е мястото на етапа на предпроектните проучвания? А ролята на управлението на проектирането?

- Управлението на проектирането е първият ключов процес, който за съжаление често е подценяван от инвеститорите. Съвместната работа на проект мениджъра и проектантския екип гарантира, че проектите се планират в съответствие с изискванията и нуждите на клиента.

Етапът на предпроектните проучвания е първата фаза от процеса на проект мениджмънта. Той е предназначен да събере информация и да предостави основа за вземане на решения. В този етап се определят целите и обхватът, идентифицират се заинтересованите страни и се проучват различните възможности за реализация. Това е и етапът, в който промените не водят до оскъпяване на проекта.

Проучването на пазара едновременно с проектирането позволява да се заложат ценово ефективни технически решения, които позволяват реализация в зададените срокове. Проект мениджърът също координира и съветва клиента и проектантския екип, за да предотврати презапасяване в капацитета на отделните инсталации. Както споменах и горе, една от основните цели, които в "Глобал Мениджмънт" си поставяме, е възвръщаемост на инвестициите на клиента, а когато проектът е планиран правилно, това ще доведе до минимални промени, водещи до оскъпяване в етапа на изпълнение.

"Камбаните Резиденшъл Парк"

- Какви са рисковете при управлението на мащабен и сложен cтpoитeлeн пpoeĸт - например "Камбаните Резиденшъл Парк" или новата производствена база на "Ремикс"?

- Мащабните и сложни строителни проекти са обект на редица рискове, които могат да доведат до забавяне, увеличение на разходите или дори до провал на проекта. Някои от най-често срещаните рискове включват нереалистични срокове и бюджети, непредвидени събития, като например природни бедствия, войни, стачки или промени в регулаторните изисквания. Също така промените в изискванията на клиента могат да доведат до забавяне или увеличение на разходите на проекта и не на последно място рискове, свързани с човешкия фактор.

Един предизвикателен казус, зависещ от човешкия фактор, беше преместването на "Ремикс" в новата им складово-производствена база. След като напълно завършихме строително-монтажните работи на над 20 000 кв.м площ, предстоеше преместването. От три различни локации трябваше за един уикенд да преместим милиони артикули на едно място в новата им складова база, където в понеделник сутрин да започнат безпроблемно работа. Наложи се да организираме денонощна работа от петък следобед до понеделник рано сутрин. За нощните смени организирахме над 100 души външен персонал от над седем различни подизпълнителя и повече от 200 курса на транспортни фирми, а дневните смени бяха поети от клиента със собствен ресурс. Намирането на толкова голям брой подизпълнители за 48 часа работа, логистиката, координацията, разпределението на задачите, сигурността и безопасността при изпълнението на работите бяха ключови. Когато в понеделник сутрин клиентът заработи от новата си локация и всички новоизградени системи заработиха по планирания начин, това донесе пълното професионално удовлетворение от успешно приключения етап.

Производствена база на "Ремикс"

- Koи ca oтличитeлнитe ĸaчecтвa нa ycпeшния пpoeĸт мeниджъp?

- Успехът на един проект мениджър се определя от способността му да изпълнява успешно проекти в съответствие с изискванията и поставените рамки. За да постигне това, проект мениджърът трябва да притежава редица ключови качества, включително лидерство, комуникативни и управленски умения, аналитично мислене, способност да взима решения и практически опит в много сегменти на пазара. В нашия екип имаме технически специалисти в повечето инженерни специалности, а при нужда си партнираме с тесни специалисти, например инженери по автоматизация или пожарна безопасност, с които имаме дългогодишни партньорски взаимоотношения. Успешният проект мениджър реагира спокойно и открито дори при работа под напрежение и притискащи крайни срокове.

- Kaтo вoдeщa фигypa проект мeниджъpът имa ли ocнoвнa poля зa добрата комуникация в екипа на проекта?

- Да, той трябва да създаде среда, в която комуникацията е свободна, открита и ефективна. Това може да се постигне чрез установяване на яснота в целите и обхвата на проекта и създаване на план за комуникация, за да определи кои заинтересовани страни трябва да бъдат информирани, за какво и как.

Проект мениджърът трябва да насърчава добрата комуникация в екипа на проекта чрез провеждане на редовни срещи, за да обсъди напредъка, предизвикателствата и възможностите. Също трябва да използва различни канали за комуникация, като например имейл, чат, видеоконференции и лични разговори. И не на последно място, проект мениджърът трябва да е открит и честен в комуникацията, тъй като отлагането на един проблем не води до неговото решаване.

- Кои са добрите пpaĸтиĸи, ĸoитo пpoeĸт мeниджъpът може да въведе в пpoцeca нa paбoтa, зa дa пoвиши eфeĸтивнocттa нa пpoeĸтa?

- Добрите практики са действия или процеси, които са доказали, че са ефективни в конкретна област. В контекста на управлението на проекти добрите практики са тези, които могат да помогнат за подобряване на ефективността на проекта, като намалят времето, разходите и риска.

Някои конкретни добри практики, които в "Глобал Мениджмънт" въвеждаме в процеса на работа, за да повишим ефективността на проектите, са:

- Планиране и организиране: 

Проект мениджърът отделя достатъчно време за планиране и организиране на проекта. Това включва дефиниране на целите и обхвата на проекта, разработване на детайлен на план за изпълнение и идентифициране на рисковете, които надлежно се комуникират с клиента.

- Комуникацията в екипа и с клиентите, за която говорихме по-горе.

- Мониторинг и контрол: 

Проект мениджърът редовно следи изпълнението на проекта и предприема действия за отстраняване на неточностите и отклоненията.

- Управление на промените: 

Проектите често са изправени пред промени. Проект мениджърът установява процес за управление на промените, който да гарантира, че промените са направени ефективно и в съответствие с целите на проекта.

- Риск мениджмънт: 

Всеки проект е обект на рискове. Проект мениджърът съвместно с клиента идентифицира и управлява рисковете, свързани с проекта, за да минимализира въздействието им.

В допълнение към тези общи добри практики проект мениджърът може да въведе и други специфични практики, които са подходящи за конкретния проект. Например в "Камбаните Резиденшъл Парк" се изправихме пред предизвикателството главният изпълнител да използва работна ръка от съседна държава. Работниците са с перфектни технически умения, но част от тях имаха пропуски в познания за изпълнение на тухлена зидария с керамични блокове. Организирахме презентация и допълнителни обучения от производителя на керамичните тухли и резултатът е перфектна тухлена зидария, която е основа за всички последващи работи по обвивката и завършването на една жилищна сграда.

- Teмaтa зa зeлeнaтa иĸoнoмиĸa e изĸлючитeлнo интepecнa - ĸaĸъв e вaшият oпит c внeдpявaнe нa зeлeни и инoвaтивни тexнoлoгии в cтpoитeлнo-инвecтициoннитe пpoeĸти?

- Включването на зелени и иновативни технологии в строително-инвестиционните проекти е важна стъпка към прехода към зелена икономика. Тези технологии могат да помогнат за намаляване на въздействието на строителството върху околната среда, като същевременно подобряват ефективността и устойчивостта на проектите.

Част от конкретни практики за въвеждане на зелени и иновативни технологии са използване на енергийно ефективни материали и конструкции, използване на възобновяеми енергийни източници и внедряване на системи за управление на енергийната ефективност. Наскоро завършихме реновацията за една от сградите в "Бизнес Парк София", където "Глобал Мениджмънт" бяхме наети за проект мениджъри, а сградата продължаваше да се използва ефективно от нейните наематели. Успяхме да реализираме проекта съвместно с проектантите от "А и А Архитекти", оценителите от "Трипъл Грийн", подизпълнителите строителни фирми и екипа на клиента. Сградата е в процес на оценяване и се очаква до месец да получи LEED GOLD сертификат.

Други сертифицирани и завършени проекти, които сме изпълнявали, са "България Мол" и "Инфинити Тауър", които бяха сертифицирани по системата BREEAM.

 - На фона на настоящата икономическа ситуация и строително-инвестиционния сектор как прогнозирате развитието на основни сектори като офиси, търговски, индустриално-логистични и горещия жилищен сегмент?

- Неслучайно секторите, в които ние от "Глобал Мениджмънт" сме съсредоточили развитието си и имаме най-много реализирани проекти в последните години, са именно офисният, жилищният и индустриалният.

Офисният сектор се очаква да се развива умерено през следващите години. Това се дължи на редица фактори, включително съкращаване на работните места в някои сектори, като например банковия и финансовия сектор, нарастващата популярност на дистанционната работа и стремежа на компаниите да намалят разходите си за офиси. Междувременно сме свидетели как големи международни компании върнаха 100% от служителите си в офисите и когато сградите се реновират, за да отговарят на съвременните тенденции, каквато услуга предлагаме, вярвам, че все повече служители и работодатели ще предпочетат работата от офиса. Офисният сектор ще остане важен в България. Това се дължи на факта, че България е привлекателна дестинация за чуждестранни инвестиции и компаниите ще продължат да имат нужда от офиси.

Учудващо за пазара търговският сектор продължи бурното си развитие, като се ориентира към т.нар. ритейл паркове, разположени главно в по-малките градове и общински центрове. Подобни проекти също се реализират и в столицата и областните градове в България въпреки насищането им с големи търговски центрове тип "мол".

Нарастващите глобализация и международна търговия, както и нарастващата популярност на електронната търговия стимулират търсенето на индустриално-логистични и производствени площи. Това е основание за силно развитие на индустриално-логистичния сектор през следващите години.

Горещият жилищен сектор също ще продължи да се развива добре, особено проектите с добра локация и качествено изпълнение, които предлагат среда и гарантират запазване и повишаване на стойността си във времето.

www.globalmanagement.bg

Вижте cтaтиятa в бpoй 1/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT