Спас Шопов, "Парк индустрия София Изток" АД: Инвестицията в индустриални и логистични проекти е рискова и по-малко печеливша 

Г-н Шопов, как оценявате възможностите за инвестиции в индустриални и логистични проекти в България в момента?

- В момента възможностите са добри, защото има ръст в потреблението и електронната търговия. Това генерира допълнителна нужда от складови площи. За съжаление има много фактори, които правят инвестицията по-рискова и по-малко печеливша спрямо жилищното  строителство и инвестициите в офисни площи. Инвестицията в индустриални и логистични площи изисква различен профил на инвеститора, защото банките не са склонни да финансират без предварителен договор за отдаване под наем. Успешни могат да бъдат проекти, в които инвеститорът е готов да поеме риска да започне реализацията на проекта с минимално банково финансиране и има дългосрочен финансов ресурс. Потенциалните купувачи/наематели са малко на брой и рискът за проекта е значителен. Освен това много наематели след разрастване на бизнеса решават да построят свои собствени складове. Локацията е важна, но не е критична, както е при офисите, което дава много възможности за развитие на подобни проекти на хилядите декари земя около София, но успешните ще са малко  на брой. При индустриалните имоти проблемът е липсата на работна ръка и конкуренция на индустриалните зони, създадени с безплатни  държавни и общински имоти. Най-вероятно, ако сега трябва да вземем решение, може би не бихме инвестирали отново в индустриален парк.

Как протече процесът на реализация като бюджет, строителство и срокове, отдаване, перспективи?

- Проектът започна през 2005 г. със закупуването на земята от стотици собственици и  тежки преговори за комасиране на масива. Процесът продължи с вкарването на земята в регулация и смяната на статута. С идването на кризата проектът беше замразен и рестартиран през 2013 г. с изграждане на инфраструктурата на целия индустриален парк. През 2015 започнахме строителството на първата сграда, а след това всяка година правим по една сграда. Вече имаме готови и отдадени 3 сгради с над 32 000 кв. метра отдаваема площ. В момента  изграждаме сграда номер 4, а през март ще започнем и три нови сгради с площ 33 000 кв.м. Плановете са да продължим проекта, докато има търсене и наематели. Стратегията е и винаги да имаме една сграда в строителство, която да бъде завършена в рамките на 6 месеца. Това дава сигурност на потенциалните наемателите и възможност за разрастване на сегашните, когато е необходимо.

Какви са възможностите за бъдещо развитие на проекта?

- С наличните над 500 000 кв.м земя проектът е един от най-големите и има потенциал да се разрасне до 300 000 кв. метра застроена площ. Въпреки многото индустриални зони ние привлякохме швейцарската фирма "Триза", гръцката "Юниконф", ДСК и българската "Кенар", които изградиха техните предприятия на територията на нашия парк. Предвидимостта на сроковете, готовата инфраструктура и работната ръка от  Елин Пелин, Нови хан и съседните населени места прави локацията атрактивна. Проектът се намира на Гара Елин Пелин, като планираме на площадката на бившия завод "Изида" да изградим мултимодален терминал, като използваме наличната жп инфраструктура на територията на завода. Планираме изграждане на бюджетни  жилищни блокове с цел по-лесно привличане на работна сила.

Александър Гебов, управител, "Паладин пропърти дивелъпмънт": Концепцията на „Индустриален парк София Изток“ е към високостелажни логистични складове клас А

Г-н Гебов, предлагането на индустриални и логистични площи в България е много специфично и ограничено - каква е концепцията на "Индустриален парк София Изток"?

- Концепцията на „Индустриален парк София Изток“ е насочена към удовлетворяване в максимална степен потребностите от високостелажни логистични складове клас А с присъщите им основни спомагателни дейности и условия. Концепцията е разработена да предложи и гъвкавост в организацията и управлението на складовите площи на базата на модулен принцип и надграждане съобразно конкретните нужди на логистичния оператор. На територията на проекта са предвидени и съпътстващи сгради за предоставянето на допълнителни услуги. Отделено е специално внимание на транспортния достъп и инфраструктурата.

Каква е ролята на проект мениджмънта за успешната реализация на проекта и създаване на качествени площи?

- Успешната реализация на един проект зависи от много фактори. Ролята на "Паладин" за успешната реализация на проекта е значителна и надхвърля обхвата от услуги, пряко отнасяни към този вид професионална дейност. Ролята ни се доближава по обхват с тази на инвеститора, бих казал, покриваме почти изцяло дейността на т.нар. дивелъпър/предприемач. Стартирали сме от покупката на терените през промяната на статута и устройственото планиране, разработването на концепцията, детайлното проектиране и всички етапи на реализация на строителството, включително прилежащата инфраструктура. В обхвата на услугите ни влизат дейностите по маркетинг и продажби, проектно финансиране и бюджетиране, финансово-счетоводни услуги, корпоративно управление, взаимодействието с всички участници в инвестиционния процес, включително общински и държавни органи, инфраструктурните предприятия и контролните органи.

Евгени Борисов, изп. директор, МСК АД: Кратките срокове са основно предизвикателство за изпълнителя

Г-н Борисов, как ще коментирате като главен изпълнител на "Индустриален парк София Изток" основните предизвикателства в процеса на строителството?

- Основните предизвикателства са кратките срокове. В момента, в който инвеститорът вземе решение да стартира даден обект, иска да стане по възможно най-бързия начин. Обектът е с площ 10 000 кв.м, като беше стартиран зимата и трябваше за няколко седмици да се монтира металната конструкция, за да се даде фронт за работа по фасада и покрив. МСК има изключителен опит в изпълнението на подобни сгради и от строителна гледна точка имаме яснота кои са най-подходящите детайли и методи за изпълнение, така че работата е по-скоро рутинна. Имаме създадена добра организация за своевременно поръчване на материали, за да не се забави строителният процес.

Какви са най-интересните решения, продукти и технологии, приложени в проекта, от гледна точка на изискванията на индустриалните и логистичните цели?

- Проектът бе проектиран и изпълнен според най-модерните тенденции в строителството на логистични сгради. Сградите са двулицеви и еднолицеви, което позволява едновременно стандартно и крос докинг складиране. Конструкцията е стоманена на 11 м чиста височина и 24 м на 18 м разстояние между колоните. Фасадите и покрива са изпълнени чрез послоен монтаж. Има изградени и офисни единици на второ ниво над товарните рампи. Цялата концепция е планирана изцяло според общите изисквания на потенциални наемодатели чрез високи светли отвори и улеснено ползване на логистичните зони.

Пълният текст - в печатното издание на бр.1/2019 на сп. ГРАДЪТ