Г-жо Маврова, Wolf Theiss работи по сделките за придобиване от ФНИБ през последните месеци - може ли да коментирате предварителните анализи, които трябва да бъдат извършени?
- Предварителният анализ е един от най-важните етапи при осъществяването на сделките по придобивания и той следва да бъде направен така, че даде максимално точна представа за потенциалните проблеми на придобивания актив. Именно предварителният анализ позволява да се направи задълбочена оценка на евентуалните рискове след придобиването. До голяма степен той е предопределящ за структурирането на сделката и позволява да се създаде работещ вариант, удовлетворяващ спецификите на конкретния купувач и на таргетирания актив.
При сделки, подобни на тази на ФНИБ, предварителният анализ обхваща не само подробен преглед на собствеността върху актива, но и проверка на всички строителните регулации и предписания. От особено значение за преценката на инвеститорите дали един актив е атрактивен е колко стабилни са съществуващите наемни правоотношения и могат ли те да останат валидни и след осъществяване на прехвърлянето. С оглед на това основен акцент от анализа са именно тези отношения, наемни плащания и тяхната индексация, механизмите за прекратяване и възможностите за едностранно удължаване на сроковете по тях.

Как се гарантира балансът на интересите?
- За никого не е тайна, че осигуряването на баланса на интересите е една от най-трудните задачи при преговорите по такива сделки. Балансът се гарантира чрез много по-комплексна експертиза от страна на правните консултанти. Тъй като повечето от тези сделки не са обикновено прехвърляне на актив, а прехвърлянето на цял бизнес, се изисква както познаването на закона, така и разбиране на основните двигатели на продавания бизнес. Необходимо е комбинативно мислене и съобразяване на всеки един от възникналите казуси със съществуващите регулации в различни сфери на правото - недвижимите имоти, корпоративно право, облигационно право административно регулиране и т.н. Всяка от преговарящите страни трябва да е наясно със своите приоритети и с въпросите, от които не следва да отстъпи, както и с тези, с които би могла да направи компромис. Само по този начин би могло да се осъществи успешното затваряне на преговорите.

Можете ли да коментирате особеностите на преструктурирането на търговски обект?
- Сред разработените от Wolf Theiss методи за преструктуриране на търговски обект са фокусиращите се върху възможностите за постигане на договорености между (i) длъжника собственик на търговския обект, изпитващ затруднения, (ii) банката и (iii) инвеститор, интересуващ се от "съживяването" на търговския обект. Новият инвеститор често е и собственик на друг търговски обект, който се развива добре и има стабилно присъствие на пазара. Новият инвеститор играе ролята на консултант по преструктурирането на търговския обект и използва своя опит, добра репутация и вече постигнати договорености с други основни играчи на ритейл пазара - наематели, компании, занимаващи се с пропърти мениджмънт - за да успее да ги привлече в изпитващия затруднения търговския обект.
Алтернативни методи за придобиване на проблемни активи, които кантората практикува, са също така погасяването на дълга чрез datio in solutum (даване вместо изпълнение) или (както е разпространено в бизнеса) "придобиване на собственост срещу дълг", както и преструктуриране на дълга на собственик на търговски център, необслужващ кредита си, чрез придобиване на търговския център от свързано с кредитора дружество.
Интервюто взе
Николай Тодоров