Г-н Генев, какъв е интересът на чуждите и на родните инвеститори към търговски проекти в България?
- Ако гледаме назад, пазарът продължава да е доминиран от местни инвеститори, но регистрираме интерес и от страна на международни инвеститори, които вече имат активи в региона на Централна и Източна Европа. Международните инвеститори подхождат по-внимателно и предпазливо. За последните 18 месеца два големи търговски проекта смениха собствениците си. "Панорама мол Плевен" - проект, който беше замразен 5 години, бе възроден от местен инвеститор и отвори врати през април с неочакван за скептиците интерес. По същото време международният фонд за рискови инвестиции Revetas придоби "Сити център София" – първия модерен търговски център в България, който последните 3-4 години загуби първоначалната си популярност сред посетителите и наемателите и не можеше да обслужва задълженията си. Намеренията на Revetas са за възстановят търговския център, като се възползват от много добрата му локация и опита, който имат с подобни проекти.
Има подобряване на пазара на бизнес имоти, но все още сме далеч от нивата през 2006 - 2008 г. През настоящата година броят на единичните транзакции и общият обем на инвестиционният пазар е двойно по-голям спрямо 2013 г. Нашите очаквания са, че пазарът на бизнес имоти през 2014 г. ще е около 130 млн. евро, като има немалка вероятност да надхвърли този обем.

Как се намира терен за офис проект или за търговски обект в момента?
- Не се очаква изграждането на нови търговски центрове, преди да бъдат оценени последствията от отварянето на нови два търговски центъра през 2014 и още един следващата година. Същата е тенденцията за този сегмент и в останалите по-големи градове на страната. Въпреки това намирането на парцел с подходящи характеристики за строителство остава трудна задача и най-вече във фазата на договаряне на цената.

Какво е отношението на финансиращите институции?
- Банките и финансиращите институции са готови да финансират отделни проекти, ако отговарят на определени условия. Трябва да са налични: солидно обезпечение, устойчив бизнес план и предварителни договори за покупка или наеми. Макар че не е лесно да се отговори на всички условия, виждаме, че финансиране може да се осигури и за ново строителство. Лихвите се определят в зависимост от много фактори, най-важните от които са цената за финансирането на самите кредитори и конкуренцията между тях. Трудно е да се посочи конкретна цифра и все пак при финансиране на придобивания или рефинансиране на стари дългове на сгради с висока заетост и доказани приходи лихвите намаляват. Това е нормално, тъй като цената на финансирането обикновено съответства на риска на проекта и конкуренцията между банките.

Какво показват вашите проучвания за възможни проекти за търговски центрове?
- Заключенията не могат да бъдат категорични. Конкуренцията при търговските центрове е много голяма, покупателната способност на населението не расте с бързи темпове, за да има предпоставки да се появят нови търговски площи. Въпреки това с "Панорама мол" тази година показахме, че все още могат да бъдат намерени ниши и местоположения, където интересите на инвеститора и търговските вериги да се пресекат. Задължително условие е наемите да са разумни и съобразени с размера на пазара.
Предвид обема на проектите, които в момента са извадени от пазара поради затруднения, и замразените в различни етапи на строеж обаче смятаме, че е по-вероятно тези с потенциал да бъдат преструктурирани или възобновени, отколкото да видим ново строителство.

Може ли да коментирате конфигурацията на моловете в столицата - след като не е достигнато европейското ниво на търговска площ на глава има ли възможност за още?
- До момента търговските центрове бяха разположени преобладаващо в централната, южната и източната част на София - районите, където живеят хора с по-висока покупателна способност. Преди месец след няколкогодишно забавяне се откри първият търговски център в западна София на входа на кв. "Люлин". В тази част на града предстои откриването на още един търговски център, който силно ще повиши конкуренцията в тази част на столицата. Като цяло конкуренцията между търговските центрове е много висока, като тя е както за привличане на наематели, така и за привличане на клиенти с различни събития.

Какви са предизвикателствата пред успешното преконфигуриране на моловете в няколко от по-големите градове?
- Трудно може да се даде универсална рецепта за успешен търговски център, защото градовете са различни и съответно търговските центрове няма еднакви локации, размери и възможности. За да е успешен един търговски център, трябва да може да привлече достатъчно голяма аудитория и да бъде интересен на тази аудитория със своя микс от наематели и активности. За пример "Панорама мол Плевен" успя да привлече огромен интерес при откриването му, като за мениджмънтът на мола беше голямо предизвикателство да задържи този интерес. Шест месеца след откриването му може да се твърди, че той отговаря на изискванията и продължава да е интересен на местната аудитория със своя микс от модни наематели и забавления.

Какви са нуждите при търговските центрове в по-малките градове? Как се отразява на тренда покупателната способност на населението?
- Покупателната способност е различна в различните градове и региони и търговските центрове трябва да се съобразяват с този факт още от предпроектните проучвания. Да съобразят с пазарните реалности размера на търговския център и микса от наематели в него. За по-малките градове са по-подходящи ритейл паркове, които са по-евтини за изграждане и поддържане и са по-гъвкави за управление.
Интервюто взе
Николай Тодоров