Има ли реален недостиг на офис площи в София, какви са характеристиките на свободните офис площи в момента, какъв е успешният офис проект, пайплайн и нови играчи - това бяха основните въпроси, на които търсиха отговор участниците в панел 5 с модератор Станимира Пашова, мениджър офис площи, Forton.

Трендът
Според професионалистите в сектора бъдещите проекти по официални числа са малко под 190 хил. кв.м, но активните проекти, по които се вижда, че се работи, са около 60 хил. кв.м клас А офиси на добри локации за 2014 г. от качествени инвеститори. Ако трендът се задържи на това ниво на наемане през следващите години, ще се усети липса на качествено пространство, след като в момента има 45 хил. кв.м в момента празни площи, 60 хил. кв.м бъдещи проекти при абсорбция от 100 хил. кв.м годишно. А тенденцията е наемателите да търсят сравнително нови сгради, така че това, което ще остане на пазара, ще бъдат сгради на повече години, които не са си намерили клиенти по една или друга причина.

Качественият продукт през тази година намери доста наематели и ползватели, с което неговото количество доста намаля, и си струва да се мисли за следващата вълна проекти, коментира Верка Петкова, мениджър офис услуги, Colliers International.

Според Антон Славчев, управител активи, Serdika offices, над 100 хил. кв.м отдадени площи имаме на този етап. За сравнение - по време на бума обемите бяха около 160 хил. кв.м, а в кризата и 70 хил. кв.м бяха добро количество. Статистически погледнато, в момента пазарът е добър като обем. Офисите в София са около 1.6 млн. кв.м, но петнадесетината сгради, които представляват качествени офиси, са около 300 хил. кв.м, от които са свободни около 45 хил. кв.м. За наемателите през следващите две години, ако не се появи нещо добро на пазара, ще настъпят по-трудни моменти, но съответно по-добри за наемодателите.
2013 е добра година за наемодателите, но за да видим по-дългосрочни инвеститори в България преди това, трябва да видим по-спекулативните участници на пазара, но като цяло очакванията са за още една още по-добра година.

В последните тримесечия има силен спад на наличните свободни площи във високия сегмент. Това дава възможност за намаляване на търговските бонуси и разликата между искан наем и цена на сделката намалява. Тази тенденция ще продължи и през 2014 г. Ако се запазят същите нива на търсене или малко повече - това означава, че вървим към пазар на наемодател, каза Андрей Тепешанов, мениджър офиси, Elta Consult.
Предстои завръщане на по-спекулативен капитал - англосаксонски, от Гърция и дори от Китай. Така беше през 2004-2005 г. с първите инвеститори, които след това препродадоха сградите на институционални инвеститори. В момента ситуацията е подобна - инвеститори, склонни да поемат по-голям риск, вече се оглеждат, има първи сделки в Румъния, където в последно време всичко се случва малко по-рано, след което ще ги очакваме и в България, коментира Мирослав Танчев, управляващ партньор, "Робул България".

Предпочитаната офис сграда
Качеството вече се цени много повече, отколкото преди 3-4 години, и това се осъзнава от наемателите донякъде благодарение и на ролята на консултантите. Наемателите търсят ефективност, добър баланс цена/качество, добра транспортна комуникативност, паркинг обезпеченост. След пускането на втория лъч на метрото локациите в близост са все по-търсени. Цената обаче не е единственият фактор, а е пакет от компоненти. Често някои от наемателите имат горчив опит от компромиси, които не трябва да се правят със системи, чист въздух, лоша поддръжка. Причина за релокирането е добрата локация, комфортът и добрата бизнес среда за сметка на прайм рент, е позицията на Верка Петкова, мениджър офис услуги, Colliers International.

Освен цена и локация наемателите искат work-life balance
Така нареченият work-life balance става все по-важен - не сградата да бъде на изхода на метрото, а да предлага всички удобства за служителите, като например за т.нар. generation Y, които изискват все повече достъп до всякакви удобства.
Наемателите станаха по-взискателни към сградата, типът им се промени - вече огромен дял се дава под наем на IT сектор, аутсорсинг, кол-центрове - сравнително голям брой сътрудници и много се обръща внимание на това хората, които работят, да са доволни, и все по-тежко звучи думата на мениджърите по човешките ресурси. При нас се вдигнаха критериите за паркоместа, обръща се голямо внимание на възможностите за хранене. Компаниите вече са готови да дадат прайм рент, за да имат доволни служители. Интересно е, че тези фактори вече започват да надделяват над цената, докато на времето тя беше водеща, коментира Мирослав Танчев, управляващ партньор, "Робул България". "Мегапарк" отвори врати преди две години и вече е добре запълнен, предстои втори етап.

Недостиг от качествени офиси
Това е проблем на цялата държава. Продължават в България да идват екипи за обследване преди навлизане в страната и първото място, където отиват преди Агенцията за инвестиции, е да видят наличната офис среда. Ако не я одобрят - те не си правят труда да проучват нататък. Ако нямат къде да се разрастват - също не продължават.
Въпросът е не само дали ще има офиси или не. Цел на нашата асоциация е да популяризира реалния проблем - няма големи инвеститори, които да се наемат да направят мащабни инвестици без добри офиси. Нашата цел е да кажем къде могат да се подобрят нещата така, че по-лесно да се привличат такива инвестиции. А от тази година инвестиции в недвижими имоти не е класифицирано за насърчение в клас А. Това ни притеснява. Сградният фонд е една мащабна инвестиция, която трябва да бъде стимулирана и в съседните държави го правят, каза Олга Стоичкова, зам.-председател на новоучредената асоциация на собственици на бизнес сгради, мениджър отдаване под наем, Sofia Airport Center.

Клас А и клас Б
При новите сравнително добри и старите офис сгради клас Б също намаляват свободните площи, но скоростта на заемането им е значително по-бавна от първокласните проекти. Клиентите - малки и средни български компании, също търсят ефективност на площите. Тук пазарът е все още на наемателите, тук се говори за гратисни периоди, по-голяма разлика между искан наем и сключен договор, заяви Андрей Тепешанов, мениджър офиси, Elta Consult.
Не само стойността на инвестициите е показателят, който разделя клас А от клас Б, а по-скоро опитът на инвеститорите и тяхната дългосрочна визия. По тази причина беше създадена Асоциацията на собствениците на бизнес сгради от хората, които с години се занимават с този бизнес. Професионалистите мислят не само за своите наематели, а и за това какво ще ги заобикаля, как служителите ще се чувстват добре, и една от целите на асоциацията е установяване на добрите практики сред професионалните инвеститори на имоти. Това отличава добрите и работещите проекти от проблемните. Идеята е да има консистентност и среда, която да работи заедно с пропърти мениджъра, с фасилити мениджъра, всички да работят професионално и да предоставят на наемателя продукта, който им е необходим за бизнес. Реално офис сградите са фабриката, която предоставя мястото другият бизнес да извършва своята основна дейност, каза Олга Стоичкова, зам.-председател на новоучредената асоциация на собственици на бизнес сгради, мениджър отдаване под наем, Sofia Airport Center.

Бъдещи цени и бъдещи локации
Не очакваме ценови сътресения при офисните нива, леко позитивните ни очаквания са 2015 г. да видим по-добри за наемодателите нива. Нашата успешна политика с "Търговски център Европа" досега се основаваше на това да даваме реална цена при първия разговор. Наемната цена на офисите ни включва цялостен продукт - отлично качество на сградите, фасилити мениджмънт на европейско ниво, фитнес, скуош зали, четири ресторанта, автомивки, автосалони, коментира Тодор Кавръков, пропърти мениджър, "Търговски Център Европа". Освен офиси предлагаме и складови площи често в същата или в съседна сграда. Всичко това осигури голяма запълняемост и даде увереност на двамата съинвеститори да стартират новия проект. Първата копка беше през август т.г., сграда 1 ще дозатвори облика на търговския център и ще се яви като ново лице на центъра. Комплексът през годините успешно комбинира складове и офиси в зависимост от тренда, в новата сграда офисите ще преобладават с малка ритейл част, с която ще завършим комплексността. Сграда 1 ще бъде с най-добрата локация на ъгъла на "Искърско шосе" и "Хр. Колумб" и ще ползва цялата изградена инфраструктура при РЗП 17 хил. кв.м.
Районът на летище София има всички предпоставки тепърва да получи разцвет и може да се работи върху нагласата на наемателите и обществото към тази зона. Пускането на метрото ще бъде голям позитив, локацията е много лесно достъпна и с метрото качествените проекти ще получат тласък. В по-краткосрочен период търсената локация ще бъде бул. "България" - там вече има изградени офисни проекти във всички ценови класове, има чудесна инфраструктура. Други атрактивни локации са бул. "Драган Цанков" с лесна достъпност до всички точки на града, на бул. "Цариградско шосе" агресивно намаляват свободните площи, коментира Андрей Тепешанов, мениджър офиси, Elta Consult.

Който дарява инфраструктура - три пъти плаща
Асоциация на собствениците на бизнес сгради ще улесни диалога с държавата

Инвестирането в никакъв случай не е станало по-лек процес и в макроплан липсват много неща. Нашата сграда ще бъде близо до една от метростанциите, но как ще стигат до нея хората - на места липсва тротоар по "Искърско шосе" или е в лошо състояние - общински неуредици. По стара практика инвеститорът инвестира средства в тези общински имоти и така стигаме до генералния въпрос за данъчния кредит - по какъв начин община и държава биха насърчили инвеститорите да облагородят средата извън пределите на тяхната собственост. Или както обобщи Тодор Кавръков от ТЦЕ - институционалните спънки правят инвестициите труден спорт.

Нова икономическа ситуация - нужно е ново отношение от държавата към инвеститорите
Поне три пъти плаща инвеститорът в бизнес сграда и строителен проект за изграждане на инфраструктурата до обекта - един път, като я финансира и дарява на общината, държавата и експлоатационните дружества, след това, като не успява да си получи данъчен кредит за това и накрая, като не може да осчетоводи като разход дареното и е обложен с данък печалба.
Този подход отпреди 2008 г., когато всички инвеститори искаха да влязат в България на всяка цена заради огромния потенциал, вече е съвсем неадекватен. Сега инвестициите са рязко намалели и тук идват компании, които разумно инвестират, създават добавена стойност на инфраструктурата и средата и дават възможност икономиката да се движи напред. Нужна е промяна на отношението на държавата към инвеститорите като цяло, особено на фона на още по-агресивни държави близо до България - Сърбия дава земята за ползване безвъзмездно с визията, че след това ще има добавена стойност за икономическата среда. Ние всички искаме да работим заедно в синхрон, а държавата да не ни смята за врагове, а за партньори, посочи Олга Стоичкова, зам.-председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради.
Асоциацията е регистрирана през октомври т.г., но вече са проведени няколко срещи с общински и държавни администрации и Българската агенция за инвестиции, налице е положително отношение. Организацията е основана от 15 инвеститора, за един месец съществуване вече има още 6 нови желаещи да се включат от цялата страна. Всички те се сблъскват с едни и същи казуси, а решаването им ще доведе до хармонизирана среда, в която да се развива бизнесът.
Надяваме се средата да става все по-благоприятна, спокойна и предвидима и АСБС активно да подпомага настоящите и бъдещите инвеститори в диалога между институциите, каза Олга Стоичкова.
Гледната точка на инвеститора резюмира Тодор Кавръков от "Търговски център Европа" - подаряваме нещо на общината, влагаме пари в инфраструктура, в публични зелени площи, което носи огромни изгоди за обществото. И за това, че правим дарение, обществото ни наказва. Това е един пример за нуждата от по-добър диалог между властите и бизнеса, не става дума за битка, а за баланс, за да генерираме по-висок икономически ръст. Такава тема е и определянето на такса смет за бизнес клиенти например, която се определя по нелогичен начин - в момента има промени за физическите лица, но не за бизнеса. Не трябва да сме в състояние на битка, а на win-win ситуация, за да може в перспектива държавата да събира още по-високи данъци.

Съдебната и извънсъдебната битка за данъчния кредит
Има сериозни проблеми с получаване на данъчния кредит в България при различни видове услуги - строително-монтажни и други, с които се сблъскват инвеститори, строители и много други представители на бизнеса. Основната теза на приходната администрация е свързана с инфраструктурните подобрения към прилежащата инфраструктура към даден обект. Казва се, че извършените услуги не пораждат право на данъчен кредит, защото не са последвани от възмездна доставка, и се приема, че доколкото полученото СМР се отнася към един общински актив и никога няма да бъде актив на самия инвеститор се отказва правото на данъчен кредит, разясни Тодор Тодоров, адвокат, "Камбуров и партньори".
Тази теза се базира на едно превратно тълкуване на практиката на Съда на Европейския съюз и най-вече на две решения по две български преюдициални запитвания, отправени от Административен съд - Варна. Тезата на СЕС е, че едно лице има право да ползва данъчен кредит за получена от него стока тогава, когато я включи в имуществото на неговото дружество, но тук се изпуска изключително важния момент, че в решението на СЕС се говори за активи, доставка на стоки, а при нас се говори основно за СМР. Основното според практиката на СЕС е, че когато се получи доставка на услуга правото на данъчен кредит, не зависи дали става дума за актив, включен в имуществото на дружеството, а според това дали разходите на дружеството са част от общите или конкретните разходи и дали ще участват във формирането на цената на последваща стока или услуга.
Битката не е загубена, но дори на ниво ВАС се появяват някои противоречиви решения, част от тях изцяло възприемат тази теза, смята адвокат Тодоров. Една група от решения се ориентираха към това дали общите разходи се отразяват на извършената от лицето стока или услуга. Трета група решения застъпват тезата, че щом една доставка се използва за икономическата дейност на лицето, няма как тя да бъде безвъзмездна.
За момента няма промяна на практиката на приходната администрация, но една законодателна промяна ще бъде много удачна към настоящия момент. В крайна сметка обаче целта е да се промени отношението на държавата към инвеститорите.