В края на 2009 г. наемането на офиси в София започна да се увеличава.
След понижението на наемите с 22.5% спрямо средата на 2008 г. все повече клиенти се възползват от подобрените пазарни условия и по-големите отстъпки. Това се посочва в анализ на "Елта Консулт".

Прогнозите сочат, че през 2010 г. наемните нива ще претърпят минимални корекции. Очаква се възстановяването на пазара през следващата година да става постепенно, в зависимост от гъвкавостта на инвеститорите.

През последните шест месеца на 2009 г. са завършени около 70 000 кв.м офис площи, което увеличава наличността до приблизително 1.17 млн. кв.м.

В процес на завършване са още 150 000 кв. м, които се очаква да излязат на пазара до края на юни 2010 г. За не повече от 20%–25% от тях има сключени предварителни договори с наематели, което ще увеличи процента на незаетите офис площи и ще окаже допълнителен натиск върху наемните нива.

За последното тримесечие на 2009 г. усвояването на офис площи (take-up) нарасна с около 50%, но въпреки това е два пъти по-малко в сравнение със същия период на 2008 г.
По-голямата част от сделките за наемане през периода са в по-ниския ценови сегмент за площи от 200 до 500 кв.м.

Към края на 2009 г. наемите за офис площи клас А в центъра на София варират между 11.5 и 15.5 евро на кв. м, а в кварталите и по-големите булеварди – между 9 и 13 евро на кв.м.

За по-ниския клас офиси извън централната част на града офертните нива се движат от 6 до 9 евро на кв. м. В центъра разликата между наемите в зависимост от качеството не е голяма поради недостатъчната наличност (около 20% от всички площи в София се намират в центъра на града) и престижността, съпътстваща тези локации, се посочва в анализа.

Въпреки влошените обстановка и очаквания за пазара, няколко големи проекта на чужди инвеститори бяха стартирани през втората половина на 2009 г. Сред тях са бизнес парк "София Едно" с около 24 000 кв.м офиси, "Сити Тауър" с 30 000 кв.м офиси, както и "Капитал Форт" бизнес център на бул. "Цариградско шосе".
Един от най-мащабните проекти в България – "Арко Тауърс", с 300 000 кв.м РЗП (офиси, хотел, търговска и жилищна част), получи разрешение за строеж и се очаква да бъде изграден през следващите 4 години.
Това е ясен индикатор за възвръщащия се интерес на инвеститорите към българския, и в частност софийския пазар на имоти, както и за доверието им в потенциала за развитие на страната.

След слаб старт в първите месеци на годината инвестиционната активност постепенно се засили и достигна 134 млн. евро, отбелязват от "Елта Консулт".
През втората половина на 2009 г. е регистриран 56% ръст спрямо първата.
Поради недостига на качествен продукти и нежеланието на собствениците да продават на силно занижени цени по-голямата част от транзакциите бяха за имоти в различна проектна или строителна фаза.
Все пак няколко сделки с обратно наемане (sale-and-leaseback), сред които продажбите на "Авто Юнион Център" и някои регионални центрове на БТК, спомогнаха за увеличаването на инвестиционния обем.

Един от основните проблеми пред инвестиционния пазар в България е затрудненото финансиране от страна на банковата система и липсата на доверие между двете страни. Банките поставят все по-големи изисквания при кредитирането на мащабни проекти – над 40% собствен капитал и над 40% предварително отдадени под наем площи.
В настоящата обстановка на ограничена ликвидност и слаб пазар тези ограничения често се оказват фатални за осъществяването на инвестиционни проекти, подчертава анализът.

За разлика от предишни години през 2009 г. нямаше сключена голяма сделка за търговски център (мол). За сметка на това над 50% от транзакциите бяха за офисни сгради, предимно в столицата.
Въпреки очакванията на много участници на пазара за увеличаване на дела на сделките с проблемни имоти, това не се случи – такива сделки бяха по-скоро изключение през годината. Предвид големия брой активи, конфискувани от банките заради неизплатени задължения, ръст на подобни продажби е все още възможен през 2010 г.

Опортюнистичните фондове и инвеститори, които доскоро бяха активни на българския пазар, в момента предлагат твърде неизгодни условия – те търсят построени сгради, отдадени под наем поне на 80% с дългосрочни договори и нива на доходност (yield) над 11%. За това собствениците, които все още могат да предоговорят условията по кредитите си или пък са придобили съответните активи по време на пика на пазара, не са склонни да приемат загубите при продажба и изчакват евентуалното вдигане на цените.

Поради недостатъчния брой сделки с доходоносни (yielding) имоти през годината и липсата на прозрачност на българския пазар е много трудно да се определят нивата на доходност (yield) в момента.
По приблизителни оценки те са се повишили с между 250 и 300 процентни пункта за последната година в зависимост от сегмента и къмкрая на 2009 г. са стигнали нива отпреди 5 години. За офисния и търговския сегмент доходността е около 10%, докато в сектора на индустриалните и логистичните имоти е 11.5%–12%, посочват в доклада си анализаторите от "Елта Консулт".