Бизнес имотите в Източна Европа бързо се обезценяват, но инвеститорите още ги избягват

Спадът на цените на бизнес имотите в Източна Европа ги е направил по-печеливша алтернатива в сравнение с развитите икономики, но международните инвеститори продължават да избягват пазарите в региона.
България е на едно от водещите места на континента по темп на коригиране на нивата на доходност, съответно на спад на стойностите на недвижимата собственост.
Консултантската компания Cushman & Wakefield обяви, че разликата в доходността межу Запада и Изтока се е разширила до 621 базисни пункта (6.21 процентни пункта) спрямо 423 б.п. преди година.
Средното ниво на показателя в Западна Европа (без Великобритания) е 6.65%, във Великобритания е 6.97%, в Централна Европа – 8.63%, а в Източна – 12.86%.
Въпреки по-голямата разлика в доходността инвеститорската активност в източните пазари остава потисната, отбелязват консултантите, цитирани от PropertyEU. Купувачите все още са фокусирани до голяма степен на основните пазари на запад, като търсенето е най-силно на места като Великобритания, които са преминали през най-значителни ценови корекции.
Доходността представлява процентът приходи на година, гарантирани с договори за наем, спрямо цената на придобиване на имота.
Бизнес имотите като офис сгради, търговски центрове или складове са пряко свързани със състоянието на икономиката и заради рецесията инвеститорите повишиха очакванията си за риска от тези активи.
Ако приходите на фирмите не растат, а финансирането е оскъдно, намалява желанието им да наемат повече персонал и да се разрастват и съответно пада търсенето на допълнителни офис площи, нови магазини и нуждата от складови и логистични бази.
За инвеститора това означава по-слаба ангажираност на имотите и съответно по-малко приходи от наеми, затова той е склонен да плащат по-ниски цени, когато купува. Така при непроменени наеми увеличаването на доходността на практика идва от намаляването на цените.
Обемът на инвестициите във второто тримесечие е нараснал с 2.5% спрямо първите три месеца на годината, движен от по-високата активност на чуждестранните купувачи (почти 16% повече) в основните западни пазари. Въпреки това обемите остават едва 41% от средните през 2008 г. и 19% от връхната точка на пазара през 2007 г.
"Числата на пазара са по-интересни, отколкото бяха по-рано тази година", коментира Майкъл Рюдерх, ръководител на международния инвестиционен отдел на C&W. "Въпреки че още има фундаментално несъответствие между това, което много купувачи искат, и това, което им се предлага да купят, примамката на исторически високите нива на доходност изкушава все повече да се върнат на пазара", добави той.
За цяла Европа нивата на доходност от първокачествени активи – съществуващи имоти на атрактивни местоположения, с високи нива на заетост и с дългосрочни договори с наематели с отлична репутация, са нараснали с едва 7 базисни пункта във второто тримесечие. Това е най-ниският ръст от последната четвърт на 2007 г.
Всички сектори са се радвали на по-голяма стабилност, но търговските имоти са били пред всички с увеличение в доходността от едва 4 базисни пункта. Доходността от офисите се е вдигнала със 7 б.п., а на индустриалните площи – най-много, с 15 б.п.
От началото на кризата доходността за всички сектори се е повишила със 146 б.п., водена от индустриалните имоти (180 б.п.), офисите (168 б.п.) и търговските площи (106 б.п.). Само ръстът на доходността за трите вида активи до средно ниво от 7.52% означава спад на цените им от малко над 24%. Но реалните загубите на инвеститорите са раздути още повече от падащите наеми и растящите нива на незаетост.
Средната доходност в Европа е задържана от намаляването й на някои пазари, особено забележимо във Великобритания (за всички сектори), в Норвегия (за офиси) и стабилизирането й на някои развиващи се пазари като Русия и Турция или по-зрели – като Швеция и Германия.
Най-значително движение нагоре е наблюдавано в Източна Европа, включително България, балтийските страни и Украйна.
Регионът на Централна и Източна Европа е регистрирал по-значителни корекции на доходността нагоре от Западна – 17 срещу 6 базисни пункта, но това пак е значително подобрение от средните повишения с по 100 базисни точки, които рязко сваляха стойностите на тези активи в предишните две тримесечия.