Явор Пердухов е мениджър на Forton Homes, новото жилищно направление в рамките на „Фортън“ АД. Той има над 10 години професионален опит на пазара на недвижими имоти в Канада, включително в международни компании като Cushman&Wakefield и Remax. Завършил е Brock University с бакалавърски степени „Философия“ и „Политология“. Женен, с едно дете.

КАКВО ТЪРСИ КУПУВАЧЪТ НА ЖИЛИЩЕ

Съвременният български купувач еволюира професионално, семейно и ментално, а заедно с това се променят и неговите очаквания, когато става въпрос жилището му. Разбира се, тук има специфики в зависимост от това къде в България живее. В София забелязваме промяна в очакванията на купувачите, повлияна от тяхното финансово състояние. Те търсят повече пространство и комфорт, мотивирани от по-високите си доходи, както и промените, които пандемията наложи. Купувачите търсят повече пространство, близост до природата и все по-често избират жилище извън града, търсейки зеленина, двор, чист въздух и комуникативна локация. Много от тях имат възможността да работят от вкъщи, което прави изискването за повече пространство, като например по-голяма дневна и работно място – не екстра, а ключово изискване.

ЗАЩО КУПУВА

Все по-голяма част от сделките в София са с цел инвестиция, а търсенето продължава да изпреварва предлагането въпреки големия брой нови проекти на пазара. Тези решения са повлияни от няколко фактора като високата инфлация и политиката на ниски лихви, която създава усещането за евтини пари. Инфлацията застрашава спестяванията на домакинствата, а това ги кара да търсят възможност за сигурна инвестиция. В България традиционно сме свикнали да инвестираме в неща, които можем да видим и докоснем, като злато, сребро и жилищни имоти. Затова виждаме все повече вложения в имоти, особено ново строителство, където има възможност за висока възвръщаемост във времето. Те са доказан актив, който обикновено вдига стойността си във времето или поне я задържа, а това дава увереност на инвеститорите.

КАКВО ЖИЛИЩЕ ТЪРСИ

Всичко зависи от вида покупка - инвестиция или за живеене. Имотите, закупени с цел инвестиция, определено са ново строителство, често сделки на зелено, с малки квадратури, тъй като са по-лесни за отдаване под наем. Наблюдаваме и повишено търсене на 3-стайни апартаменти, които дават възможност за работа от вкъщи. Както посочих, купувачите търсят голяма дневна, сграда с модерни общи части и зелени площи, комуникативна локация. Все по-често се забелязва търсене на имоти на партерни етажи, които дават възможност за обособена дворна част - нещо, което беше сравнително нетрадиционно за българския купувач преди пандемията. Продължава и търсенето на къщи и парцели в близост до столицата – нещо, което от години е факт в западноевропейските държави. Възможността да се работи от вкъщи повиши и интереса към имоти в курортни градове не само по Черноморието, но и в планинските райони – към този тип имоти виждаме интерес и от чужди граждани, предимно от Източна Европа.

Пандемията повлия по два начина – повече желание за пространство и комфорт в дома, както и по-голям брой инвеститори. Втората група са хора, които искат да се възползват от ниските лихви и да предпазят спестяванията си от инфлацията, която за съжаление става все по-значим фактор във всеки аспект от нашия живот. Къщи купуват най-често млади семейства, професионалисти със стабилни доходи и възможност за работа от къщи. Хората, които излизат на пазара на апартаменти, също искат по-големи квадратури и по-просторни помещения, мотивирани от епидемичната обстановка и преживените заключвания по домовете. Виждаме и тенденция млади купувачи да излизат от панелните жилища и да търсят нещо по-модерно и атрактивно, често пъти в същия или близък до досегашния им дом район.

НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО

Жилищното строителство в България се разви значително през последните години не само като количество, а и в качествено отношение. Утвърдиха се предприемачи, които познават нуждите на модерния купувач и предлагат по-адекватни разпределения, по-качествени общи части и по-добра инфраструктура. Прави впечатление, че в новите сгради се налагат модерни и екологични решения за отопление, изолации, фасади, все по-разпространени са технологиите за т.нар. умни домове. В София метрото става все по-значим фактор заради бързата и удобна връзка с различни локации в града. По тази причина квартали в близост до новите метростанции в много случаи повишават атрактивността си да покупка и цените там нарастват за кратък период от време с темпове над средните за града. Като цяло южните квартали остават приоритет, като най-търсени са "Лозенец", "Иван Вазов", "Малинова долина", "Кръстова вада", също централната част на града. Повишен интерес към ново строителство има и в "Младост", също и в части на "Дружба", "Люлин" и "Банишора", където цените все още са по-приемливи в сравнение с други места. Все по-често се наблюдава търсене на ново строителство, завършено до ключ, като строителите започват да предлагат части от новите си проекти по този начин. Очаквам това да промени цялостните очаквания на модерния купувач.

ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА

Това е не само български феномен – той е световен. Както споменахте, в България все още е значително по-достъпно да се закупи жилище, отколкото в много от съседните страни, също и западноевропейски държави. Има много обективни причини за това. Както споменах по-горе, те се дължат до голяма степен на политиката на ниски лихви, която повиши интереса към жилищата и съответно цените им с изпреварващ спрямо средните доходи темп. Концентрацията на компании в сферата на високите технологии в София и големите градове, които се разрастват бързо и търсят висококвалифицирани и съответно добре платени специалисти, също влияе на жилищните пазари там. В много от областните градове фактор са и българи, работещи в чужбина, които през последната година усилено търсеха сигурно вложение за спестяванията си. В същото време в София, а и в много населени места в страната виждаме и т.нар. спящи инвестиции – жилища, купени за инвестиция, които стоят празни и затворени. Ако такива имоти излязат по-масирано на пазара в даден момент, това би успокоило и коригирало цените на пазара.

Според Евростат жилищата в България към 2020 г. са с по-високи нива на достъпност от повечето европейски държави, според изследвания на "Уникредит" в четири от петте големи градове жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г.

Сложната политическа ситуация от последните дни и седмици прави трудна каквато и да е прогноза за пазара на имоти. От една страна, растящата инфлация и силният ръст в цените на строителните материали притискат предприемачите да повишават цените на новото строителство. От друга страна, нарастващите разходи за живот и неяснотата около развитието на лихвените нива правят хората значително по-предпазливи да поемат нов дълг. В подобна ситуация всяка прогноза за пазара днес утре може да е невалидна.

Вижте статията в дигитален формат в брой 2/2022 на списание ГРАДЪТ