- Как изглежда пазарът на имоти след пандемията и има ли сделки с бизнес имоти?

- Офисният и търговският сегмент бяха силно засегнати от пандемията, но това им даде възможност да реагират на променящите се нужди на наематели и посетители и да се развият подсектори като коуъркинг пространства при офисите и ритейл паркове при търговските площи. Обемът на сделките с бизнес имоти обаче е традиционно нисък, а купувачи са предимно български инвеститори, с редки изключения. Именно ниската ликвидност е една от причините чужди инвеститори да заобикалят българския пазар – малкият брой конкуренти може да бъде предимство при покупка, но излизането от направени инвестиции може да бъде проблем. Сред причините за ниската ликвидност е трудното достигане на ценови консенсус, особено при липса на професионални консултанти, които да водят стройна процедура и да подпомагат клиентите си в преговорите и проверките на търговска и техническа информация.

От друга страна, жилищният пазар стои относително стабилно, а България има едни от най-ниските лихвени проценти по нови ипотечни кредити в Европейския съюз. А тъй като страната ни все още не е член на еврозоната, всяко повишаване на лихвите от ЕЦБ обикновено отнема доста време, докато се трансферира в местната банкова система и нейните ритейл клиенти. В момента лихвата по нов кредит в левове за покупка на жилище е около 2.5%. За сравнение - в Германия лихвата (в евро) е около 4.50-5%, а в Румъния кредитите в местна валута са при лихви в диапазон 7.50-8%.

Наред с ниските лихви високата активност в жилищния сегмент (продължаваща и в момента) беше провокирана от фактори като увеличените доходите на населението и инвестицията на свободен ресурс като предпазна мярка срещу високата инфлация.

- Как се отразяват повишаващите се лихвени проценти в Европа върху пазара на недвижими имоти в страната?

- В момента официалната лихва в Европа е 3.50% и очакваме, че на 27 юли Европейската централна банка (ЕЦБ) ще повиши лихвите с още 25 базисни точки до 3.75%. В зависимост от измерената инфлация е възможно през септември да видим покачване до 4%, преди да се заговори за доближаване до целта от 2% инфлация и за пауза в затягането на паричната политика.

Макар и не с незабавен ефект, повишаването на лихвените проценти типично води до повишение и в очакваната доходност по сделки с доходоносни активи. Тъй като наред с лихвата по нови кредити инвеститорите включват значителна рискова премия, свързана с геополитическата и пазарната несигурност – има повече от една причина да очакваме повишаване на доходността по транзакциите с бизнес имоти (офис сгради, търговски центрове, ритейл паркове, складови площи, хотели и т.н.).

За разлика от предишни периоди към момента инвеститорите нямат явно изявен апетит или предпочитание към конкретен тип имоти за сметка на други. В голяма степен решението се свежда до правилния микс от локация, качества на имота и цена. Съвременните активи с високо качество на строителство, енергийно ефективна и устойчива архитектура, разнообразие от удобства – като абсолютен минимум места за хранене и добри транспортни връзки (метро), е вероятно винаги да се радват на високо търсене във всяка фаза на икономическия цикъл.

Положителното в случая е, че икономическите колебания ще привлекат вниманието на инвеститорите, преследващи атрактивна доходност в приемлива конкурентна среда – особено

онези купувачи, които разчитат предимно на собствен капитал и търсят ливъридж впоследствие. По наше мнение към момента такива купувачи имат готовност да похарчат сумарно над 200 милиона евро за имоти, имащи потенциал за генериране на доход. Намирането на проектно финансиране при благоприятни условия не е невъзможно, но е нужен опит в преговорите и подготовката на бизнес план, оценки и други.

- Как се развива България по отношение на политиките за енергийна ефективност (ESG) в контекста на недвижимите имоти?

- С всяка изминала година се забелязва значително повишаване на интереса към въвеждането на ESG мерки и политики в сектора на недвижимите имоти. Мерките се фокусират основно върху аспекти като енергийна ефективност, опазване на околната среда, минимализиране на въглеродни емисии, подобряване на качеството на въздуха, по-ниска консумация на вода и управление на отпадъци. ESG в своята същност означава отговорно управление на активи с цел дългосрочна устойчивост. 

В последните няколко години бяхме свидетели на изграждането на множество сгради в България, които покриват едни от най-високите глобални ESG критерии, и продължаваме да наблюдаваме развитие в тази насока. Находчивите инвеститори на българския пазар съзнават важността от създаването на устойчиви проекти, които отговарят на международните ESG стандарти. Активите, които покриват тези стандарти и изисквания, привличат по-добри наематели и клиенти от аналогични проекти, при които не е обърнато внимание на развитието на пазара в тази насока. От друга страна, ползвателите на сгради са все по-взискателни към устойчивостта на сградите. Все повече наематели, купувачи и финансиращи институции изискват информация относно потреблението на електроенергия, консумацията на вода, управлението на отпадъци и бъдещите мерки за подобряване на работната и околна среда.

- На кои ESG аспекти се набляга най-много в недвижимите имоти?

- В сектора от изключително значение за устойчивостта са аспектите за енергийна ефективност и минимализацията на въглеродни емисии. Двете неща вървят ръка за ръка, тъй като вредните емисии на сградите в експлоатация до много голяма степен се влияят от консумацията на електроенергия на сградата. Тук е много важно да се отбележи, че голяма част от решенията за енергийната ефективност и консумацията на вода се взимат още в проектна фаза. Поради това от изключително голямо значение за създаването на устойчив проект са познанията на архитектурния екип относно най-добрите практики в сградното проектиране. Ако в проектирането на дадена сграда не е взето предвид развитието на пазара в тази насока, са необходими значителни капиталовложения, за да се направят промени по отношение на консумацията на електроенергия и вода.

- Как е възможно да се подобри устойчивостта на съществуващите сгради?

- В момента най-лесният начин, по който се избягват значителни разходи по реконструкция и модернизация на по-старите сгради, е със сключването на договор за изкупуване на електрическа енергия, произведена от възобновяеми източници. Това на практика намалява значително въглеродните емисии и може да се осъществи за кратък период от време с минимални  разходи. Към днешна дата малка част от бизнес сградите в България имат сключени подобни споразумения, но очакваме, че с течение на времето делът на имотите с подобни договори ще се увеличи значително.

- Ще има ли възможност да се задоволи подобно бъдещо търсене от възобновяеми източници?

- За последните 2 години сме консултирали развитието на енергийни проекти с инсталирана мощност над 500 MW, от които 400 MW само през тази година. Въпреки че цените на Българската независима енергийна борса (БНЕБ) са по-ниски от миналогодишните, големите инвеститори и водещите банки продължават да планират и финансират енергийни проекти.

През последните години бяха въведени в експлоатация множество електрически централи, генериращи енергия от възобновяеми източници, в България се изграждат основно фотоволтаични централи. Те могат да произвеждат електроенергия само през светлата и слънчева част на деня. Това до голяма степен лимитира възможността от снабдяване на активи с възобновяема електроенергия през тъмната част на денонощието. Дори и да има планове за изграждане на големи вятърни паркове и инсталирането на батерии към големите фотоволтаични централи, в следващите няколко години производството на електроенергия от ВЕИ няма да успее да задоволи нуждите на бизнеса през тъмната част на деня. От началото на тази година са инсталирани ВЕИ мощности за приблизително 550 MW, като има възможност въведените в експлоатация централи през тази година да надминат 800 MW. Макар инсталираната мощност на всички ВЕИ в страната да надхвърля 5500 MW, те все още произвеждат по-малко от 1/3 от електроенергията в България. По наши наблюдения при запазване текущите нива на инвестиционната активност във ВЕИ проекти ще бъде невъзможно в следващите години да се задоволят нуждите на бизнеса от зелена енергия.

Вижте cтaтиятa в бpoй 4/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ