- Г-н Косев, може ли да започнем с кратък коментар на икономика, инфлация и монетарна среда и пазара на недвижими имоти - как оценявате общото състояние на бизнеса с недвижими имоти и свързаната с него професионална дейност в областта на консултирането, оценките и анализите?

- В икономически план България се развива подобно на останалите страни от Централна и Източна Европа. Пандемията, войната в Украйна и покачващата се инфлация са в основата на умерена забава на икономическия растеж.

Въпреки това могат да се отчетат и някои позитивни трендове. На първо място банките и тяхната спокойна и премислена политика за вдигане на лихвените проценти. Особено за старите ипотечни кредити оскъпяване имаше в края на миналата година, и то с малко. По този начин доверието между финансовите институции и клиентите остана високо. Точно това продължава да е и основен фактор за сектор недвижими имоти.

Вторият позитивен факт е сформирането на редовно правителство въпреки тежките компромиси. Ако приемем, че влизането ни в еврозоната и Шенген са приоритет и това ще  се случи в обозримо бъдеще, за мен сегашната икономическа ситуация и случващото се в близост до нас няма да повлияе на икономическата среда. Този оптимизъм не е само мой. Вече на пазара има оферти за ипотечни кредити с 10-годишна фиксирана лихва. Това е знак, че банките също вярват и очакват България да приеме в най-скоро време еврото като основна валута.

Това от своя страна ще понижи инфлацията, ще повиши доверието, както и ще намали разходите, които страната прави по обслужване на външния си дълг. Ресурсът ще е много по достъпен и на по-ниски нива спрямо сегашните.

Всичко това има пряко отношение към сектора на недвижимите имоти и консултантския ни бизнес. Въпреки очакваната криза компанията ни продължава да разработва и консултира успешни големи проекти в сектора и да поема управлението на нови търговски и логистични площи.

- Какви са пазарните тенденции и перспективи в отделните сегменти на сектора на недвижимите имоти? Вие предлагате портфолио от специализирани професионални услуги - управление на имоти, консултиране, пазарни проучвания и оценки, изготвяне на бизнес планове и инвестиционно консултиране?

- В последните години основен фокус на компанията е предпроектното и проектното консултиране на големи търговски площи. Работата ни започва още от намирането на подходящи парцели, разработване на концепция, съобразена с локацията, работа с архитекти, проектанти, намиране на подходящ микс от наематели и последващо управление.

Дългогодишният опит ни помага в развитието на все повече успешни проекти, което от своя страна дава възможност на един по-късен етап да се привлекат и чуждестранни инвеститори поради съизмеримите с европейските пазари показатели и стабилната доходност.

- Управлението на офис площи, на ритейл площи и на складови площи е част от вашата дейност. Висококачествените и устойчиви офис активи - какво търсят обитателите и какви са моделите на еволюция на офис пространствата - оживени дестинации, гъвкави пространства, хибридна работа, синергия и създаване на общности?

- Основният фокус на компанията е управлението на ритейл и складови площи, като офис площите, които управляваме, са част от мултифункционални проекти. Основните изисквания на компаниите, които търсят да наемат офис площи в проектите, които управляваме, са удобен достъп (както с автомобил, така и с градски транспорт), модерни и светли офис пространства, възможност за функционално разпределение на площта, т.е. хубаво е помещенията да са отворени, без да има излишно изградени стени, за да може всеки наемател да организира пространството съгласно неговите специфични нужди. Да има наличност в близост на заведения за хранене, фитнес и др. Голяма част от компаниите запазиха хибридния модел на работа, дори и след отпадане на ограниченията, наложени от COVID кризата. Считам, че този тренд ще се запази и в бъдеще, взимайки под внимание разбиранията и приоритетите, които имат представителите на поколение Z и поколение „Алфа“, който ще са бъдещите служители в компаниите.

 - Какви са перспективите за търговските площи и проекти в контекста на актуалните модели на потребление и поведение – нови концепции за физически магазини и omni-channel стратегиите.

- Оmni-channel стратегиите, които като цяло комбинират онлайн с физическото пазаруване (click and collect), са особено подходящи за ритейл парковете, защото клиентът може да поръча дадена стока онлайн и да я получи на място в магазина. По този начин веднъж се създава навик клиентите да посещават физически проекта, а самият търговец печели от това, че клиентът е влязъл в магазина. Съгласно различни проучвания 40% от click and collect клиентите правят допълнителна покупка, когато влязат в магазина, за да вземат или върнат своята онлайн поръчка.

Както споменах и по-горе, ритейл парковете са идеална възможност за развитие на този вид търговия, защото предоставят лесен и бърз достъп до паркинга за клиенти. Така всеки клиент може в удобно време бързо и лесно да мине през физическия магазин на търговеца и да вземе или върне своята онлайн поръчка.   

- Особено актуални в момента са ритейл парковете?

- Да, през последните няколко години ритейл парковете се развиват доста активно. Основен фактор за това бурно развитие се оказаха наложените във връзка с COVID кризата ограничения върху търговците, както и липсата на съвременни търговски площи в по-малките градове. В момента има открити или предстои да бъдат открити ритейл паркове в градове, в които няма как да бъде открит мол. Развитието на тези проекти в България закъсня, защото интересът на търговците беше насочен към търговските центрове/моловете. За сравнение - в Румъния и Сърбия проекти от типа ритейл парк се развиват от години, и то доста успешно. Към момента нашата компания работи ексклузивно по няколко проекта, като част от тях предстои да бъдат завършени и открити в началото на следващата година. Интересното е, че проекти от този тип се реализират както в големи населени места като София и Пловдив, така и в по-малки като Първомай, Несебър и др.     

- Какво е развитието при индустриалните и логистичните проекти като потенциал за растеж на наемите и за развитие на търсенето? Какво е мястото на зелените енергийно ефективни и устойчиви практики?

- Към момента тези сегменти от пазара на недвижимите имоти все още не са достигнали зрялост, т.е. има реален потенциал за развитие на модерни индустриални и логистични проекти. Добър пример за развитие на индустриални зони са например "Индустриален парк Божурище" в София и "Тракия икономическа зона" в Пловдив, която е съвкупност от няколко индустриални зони.

От съществено значение за развитие на тези сегменти е изграждането на добра инфраструктура като магистрали, скоростни пътища, модерни железопътни трасета, както и съвременни и устойчиви ел., ВиК и газопреносни мрежи.

Относно потенциала за растеж на наемите считам, че при съвременните логистични центрове това е процес, който вече се случва и ще продължи да се случва и през следващите години. Ние редовно получаваме запитване за наем на площи в модерни логистични центрове, като е много интересен фактът, че модерните логистични центрове в София са заети почти 100%. Потенциалът за развитие в този сектор на недвижимите имоти се доказва и от навлизането на българския пазар на един от основните инвеститори в изграждането на логистични центрове в Европа - СТР. Към момента те изграждат два нови логистични центъра в София.

Нашата компания управлява новоизграден логистичен център с 36 000 кв.м отдаваема площ. Изграден е по най-високите стандарти в този сектор, т.е. България може да се похвали, че разполага с логистична база на най-съвременно ниво, която не отстъпва по нищо от съседните страни.

Все по-голямо е значението на енергийно ефективните и устойчиви практики в тези два сегмента. Изграждат се фотоволтаици за производство на електроенергия за собствени нужди, което подпомага компаниите и редуцира разходите им за енергия. Друга добра практика е да се изграждат системи за събиране на дъждовната вода, която впоследствие се ползва за поливане на зелените площи и т.н.

- Какво е мястото на ESG стандартите и ролята на сектора недвижими имоти в корпоративните политики за създаване на социална стойност и екологична устойчивост?

- ESG стандартите ще заемат все по-значимо място в бъдеще при развитието и утвърждаването на дадена компания като отговорна структура, мислеща за бъдещето не само на собствения си бизнес, но и за бъдещето на нашата планета, на децата ни и на обществото като цяло. Относно недвижимите имоти и налагането при тях на ESG стандартите се наблюдава засилено изграждане на фотоволтаични централи за собствени нужди, което спомага за намаляване на въглеродния отпечатък. Разделното събиране на отпадъците се наложи като стандарт в сектора на недвижимите имоти. Ние например, когато участваме в развитието на даден проект, от самото начало консултираме инвеститорите да предвидят изграждане на фотоволтаици за собствени нужди, да отделят специално внимание на процеса на рециклиране, да ползват местни компании при строителството на проекта, както и да ползват строителни материали, произведени и/или набавени от района, в който се развива проектът.

Относно социалната ангажираност нашата компания например при управление на даден проект се стараем да наемаме местни/локални подизпълнители за извършване на дейностите по поддръжка на тези проекти. Като цяло нашите партньори, като например фирмите за почистване или охрана, също наемат служителите си от града/общината, в който/която се намира проектът.    

- С оглед на казаното каква е ролята на услугите на Regent's Property Advisors за оптимално управление на различните видове собственост - за подобряване на стойността на активите, за оптимизация на разходите и максимална възвръщаемост? Какви са най-често даваните съвети към вашите клиенти за по-успешни инвестиционни проекти?

- Ролята на Regent's Property Advisors за оптимално управление на различните видове собственост се състои в предлагане на качествена услуги на пазарни цени. Превантивната и качествена поддръжка на основните системи и инсталации в един проект е основна предпоставка за запазване стойността на актива. Високият процент на заетост със стабилни фирми наематели (AAA tenants) от своя страна е гарант за увеличаване стойността на актива.

Съветите ни са насочени към оптимизация на площите и функционалните връзки, подбор на наемателите, договаряне на специфични условия по договорите и т.н.

- Ако трябва да обобщим - какви са вашите кратко- и средносрочни прогнози за развитието на основните real estate сектори в рамките на бизнес средата в България?

- Въпреки дългоочакваното (още от периода на пандемия) свиване на търсенето, а впоследствие и предлагане на имоти, пазарът показва изключителна стабилност. Да, със сигурност броят на сделките на жилища е намалял, но, от друга страна, активно се развива секторът на търговски паркове, логистични центрове, а дори продължава строителството и на офис сгради въпреки хибридния модел на работа.

В краткосрочен план очакваме да има разминавания в цените между очакванията на продавачи и купувачи. Това е нормален процес, особено когато сме в края на един много интензивен растеж в сектора, но се съмнявам това да продължи твърде дълго. Браншът показа, че може да произвежда качествени продукти с висока добавена стойност. А това е гарант за ефективност и стабилност. Добавяйки финансовата стабилност на страната и банковият сектор, пазарът бързо ще се саморегулира. Това, което най-много липсва в дългосрочен план, е инфраструктурното и инвестиционното планиране. Това е основна задача на държавата и местната власт.

Вижте cтaтиятa в бpoй 5/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ