- Г-н Радушев, на фона на икономическата ситуация в България и жилищния пазар каква е достъпността на жилищния продукт? Оправдано ли е поскъпването в резултат на определени фактори?

- Последните години бяха изключително силни за пазара на жилищни имоти в България, като неговият ръст беше подкрепен от доброто представяне на икономиката, множеството нови инвестиции в строителството, непрестанното увеличение на доходите на домакинствата и рекордно ниските нива на лихвените проценти, при които банките финансираха домакинствата и фирмите.

Всички тези фактори заедно с преосмислянето на имотите вследствие на пандемията дадоха силен тласък за развитието на пазара, като в същото време очертаха и нови тенденции в предпочитанията на купувачите. По отношение на имотите действат напълно пазарни принципи и динамики, продиктувани от търсене, предлагане, разходи за строителство, качество на живот и среда за живеене и др.

Важно е да се отбележи, базирано на анализи на световни консултантски компании, че въпреки нарастването на цените българският е все още един от пазарите с най-достъпните жилища в Европа, изчислено през средните годишни доходи спрямо цената на имотите. Не считам, че случващото се в сектора на недвижимите имоти излиза извън принципите на функциониране на пазарната икономика. България се намира в т.нар. златна среда по отношение на това как се изменя стойността на имота и стойността на наема сред държавите в Европа.

- Какви са очакванията за жилищния пазар през 2023 година - очаквате ли осезаема корекция на фона на забавянето при търсенето?

- От средата на 2022 г. започна да се наблюдава известно охлаждане в търсенето на имоти в България, като има индикатори това охлаждане да продължи и през тази година. Пропорциите и обхватът му, разбира се, ще зависят от представянето на икономиката, развитието на пазара на труда, тенденциите в доходите и лихвите по ипотечните кредити. Според данни на Агенцията по вписванията броят сделки с имоти на годишна база е 7% през третото тримесечие на 2022 г. спрямо година по-рано и 10% ускоряващ се спад през четвъртото, цените обаче са значително нагоре.

От една страна, имаме негативни фактори като забавяне в икономиките на ЕС, инфлационните процеси, продължаващите военни действия в Украйна и политическата нестабилност. Положително влияние оказват продължаващите ниски нива на безработица, поддържане на високо ниво на заетост, увеличение на размера на заплати и пенсии, както и желанието на хората в такива ситуации да запазят спестяванията си.

На някои пазари в Европа, например Дания и Швеция, вече се наблюдава по-осезаема корекция на цените на недвижими имоти, но в нашите условия към момента липсват част от факторите и най-вече осезаемото увеличение на лихвения процент по кредитите. В България очакваме плавно повишение на лихвените проценти по кредитите за физически лица с по-умерени темпове спрямо това, което виждаме в страните от Европа.

Не мога да пропусна да посоча, че същевременно ние в Пощенска банка отчитаме ръст за всяко тримесечие на миналата година както като брой, така и като обем на сделките. Този ръст продължава и през първите месеци на тази година. Като лидер на пазара водещата ни цел винаги е била да разработваме модерни решения, които да улесняват ежедневието на клиентите, като спестяват ценно време и усилия, за да осигурят перфектно потребителско изживяване, което ни помага да увеличаваме клиентската си база и пазарен дял в ипотечния бизнес. Изключително успешни са специализираните ни центрове за жилищно кредитиране и предлаганите от нас уникални цялостни онлайн услуги в жилищното кредитиране.

- От гледната точка на банките и вашите наблюдения имат ли инвеститорите инерция и апетит за нови проекти и към какъв жилищен продукт се насочват?

- Най-важното, което мога да обобщя за пазара на имоти, е, че с пълна сила важи максимата "времето не върви назад". В живота всичко се променя и така, както ние не сме същите, каквито сме били пред пет или десет години, така и състоянието на имотния пазар не е същото. Най-малкото защото компонентите, които го движат, са се променили и продължават да се променят. Затова от гледна точка на качество на имотите, изискванията на клиентите и финансовата им култура има сериозна промяна. България остава с едни от най-достъпните имотни пазари в Европа и погледнато средностатистически в сравнение с европейския пазар, българите по-лесно могат да си позволят нов имот. Разбира се, предприемачите отчитат промените в условията и предлагат адекватни решения за пазара. Както винаги, пазарът ще се балансира, като не очаквам сътресения.

- Какво да очакват инвеститори и купувачи в контекста на глобалните промени от страна на централните банки - ще се променят ли условията за кредитополучателите?

- Основният фактор, който глобално промени икономическата среда, беше регистрираният сериозен ръст на инфлацията, вследствие на което централните банки предприеха действия за намаляването ѝ, използвайки главния си инструмент – основния лихвен процент. Завишението му логично се пренесе и в бенчмарк индекси, и в цената на държавните ценни книжа на отделните държави. Това беше и причината в държавите от ЕС, САЩ, Великобритания да започне да расте и лихвеният процент по кредитите на домакинствата и фирмите. Тъй като все още инфлацията е далеч от целевите стойности, централните банки продължават политиката си за завишение на лихвените проценти, но доста по-плавно, което води до съответното поведение и на отделните банки и като резултат - до покачване на лихвите за крайните клиенти.

В България обаче с оглед спецификите на базата на определяне на лихвите за гражданите, динамиката в депозитния пазар и високата ликвидност това покачване се случва по-бавно.

- Какви са тенденциите при ипотечното кредитиране като двигател за жилищния пазар?

- Отчитаме, че на пазара са предимно клиенти със стабилни средни или над средните доходи в големите 5-6 града на страната, които се чувстват сигурни за финансовото си състояние и целят подобряване на средата и на качеството си на живот. Исканията за кредит в големите градове през 2022 г. са 80% от всички, като близо 60% от усвоените кредити през годината са в София.

Вследствие на ръста на цените на недвижимите имоти расте и размерът на средния жилищен кредит - с 20% през 2022 г.

Средно клиентите участват с около 30% самоучастие в сделката, като абсолютната сума на собствените средства, които се очакват от тях, също нараства поради увеличената стойност на жилището.  

Купувачите трайно насочват предпочитанията си към по-просторни и по-качествени жилища, с две или повече спални, като се наблюдава повишен интерес към готови имоти с отлични характеристики в райони с по-добра инфраструктура и в близост до зелени площи.

Що се отнася до изискванията на банките, към настоящия момент няма генерална промяна. Не виждаме фундаментални причини и предпоставки да променяме за момента политиката си. Наблюдаваме също, че самите кредитополучатели са много по-предпазливи и премерени в поемането на финансови задължения спрямо периода отпреди световната финансова криза от 2008 г. например. Финансовата култура на клиентите е много по-добра и адекватна за времето.

В момента у нас на практика няма безработица, което означава, че стимулите за нарастване на доходите ще продължават да бъдат налице. Съответно, хората подобряват финансовото си положение и ще могат да обслужват задълженията си.

Вижте cтaтиятa в бpoй 2/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ