ОСНОВНИ ТЕНДЕНЦИИ
Физически свободните площи достигат 15%
Свободните площи клас А бележат ръст от 2.5% спрямо предходното тримесечие. Нивото на свободни площи клас В остава почти непроменено, като може да се очаква увеличение към края на 2021 г.

Непроменени офертни нива и увеличаваще се разлика между офертни и постижими наеми
Средните офертни нива остават непроменени въпреки пазарния натиск, докато разликата между офертни и постижими наеми продължава да се увеличава.

Пазарна сегментация по райони
Въпреки че не се наблюдава съществена промяна в средните офертни нива, наемните нива се различават осезаемо по райони, особено в тези с по-висок обем на активно предлагани площи.
 
Незначителен обем нови офис площи през Q1 и солиден обем на строителство до края на годината
Приблизително 34 000 кв.м са получили разрешение за ползване през първото тримесечие на 2020 г. Общо 192 900 кв.м ще бъдат реализирани до края на 2021 г.

ПРЕДЛАГАНЕ
През първото тримесечие бяха завършени сравнително малък обем нови офис площи – общо 34 000 кв.м, които са концентрирани в 3 проекта в районите на бул. "Цариградско шосе", бул. "България" и централен бизнес район. Вследствие пазарът на отдаваеми площи се увеличи до 1.87 млн. кв.м.
 
СТРОИТЕЛНА АКТИВНОСТ
До края на 2021 г. допълнителни 192 900 кв.м нови офис площи са предвидени да получат разрешение за ползване. Тези площи се равняват на 54% от строителната активност.
33% от тези площи се очаква да бъдат доставени в района на бул. "Цариградско шосе", 24% - в района на "Бизнес Парк София", 19% - в "Хладилника", 10% - в "Изток"/"Изгрев", и около 12% - в централен бизнес район и щирок център.
20% от предвидените за реализация през 2021 г. проекти вече са отдадени под наем. С най-голям дял на отдадените под наем площи е районът на "Изток"/"Изгрев" с 57%.
Общата строителна активност в София се равнява на 360 200 кв.м. Няколко офис проекта с обща надземна площ 40 000 кв.м са получили разрешение за строеж през първото тримесечие и очакват първа копка по-късно тази година.
Замразено е строителството на около 57 900 кв.м офис площи.

ТЪРСЕНЕ
Обемът новонаети площи през първото тримесечие е 20 800 кв.м, бележейки 23% спад спрямо новонаетите площи през Q4 2020 (27 000 кв.м). Въпреки това последното тримесечие на всяка година исторически е с високи стойности и реален спад не може да бъде отчетен. Наблюдава се завишен брой започнати проекти за релокация, изпращайки сигнал за първи признаци за възстановяване на пазара.
Нетно усвоените площи през тримесечието се равняват на само 2400 кв.м.
70% от новонаетите площи са в съществуващи сгради, докато 30% от подписаните договори за наем са в сгради в процес на строителство.
 
ТЪРСЕНЕ И ПРОГНОЗА
Въпреки повишеното ниво на започнати проекти все още пазарът е в ранен стадий на възстановяване. За по-голямата част от ползвателите общото ниво на несигурност води до повече нужно време за планиране и вземане на решения. Следователно проектите по релокация са значително по-времеемки, а рискът от преждевременни забавяния – завишен.
Гъвкавостта на договорите за наем е от все по-ключово значение за наемателите, което резултира в натиск за по-кратки непрекъсваеми срокове.
Предизвикани от тези условия, гъвкавостта на наемодателите е обект на висока пазарна сегментация, зависеща от редица фактори, включително динамиката на търсене и предлагане, вътрешна конкуренция, заетост на сградите и, разбира се, качество на сградни системи.

СВОБОДНИ И АКТИВНО ПРЕДЛАГАНИ ПЛОЩИ
Делът на физически свободните площи достигна 15.09%, които се равняват на 282 000 кв.м. Увеличението спрямо предходното тримесечие е в размер на 32 000 кв.м. Поради високия обем свободни площи в новозавършените три проекта свободните клас А площи (15,24%) вече надминават тези от клас В (14.87%). Интересен е фактът, че по-голямата част от свободните площи са концентрирани в няколко на брой сгради, при изключването на които делът на физически свободните площи ще спадне до близо 10%.
Вземайки предвид очакваното ниско нетно усвояване на площи през 2021 г., както и ниските нива на отдадени площи преди Акт 16, е вероятно да станем свидетели на допълнително увеличение на свободните клас А площи с 3% до края на годината.
Обемът на активно предлаганите площи е 518 600 кв.м, които се конкурират за наематели. От тях 393 000 кв.м са в клас А сгради, а 125 600 кв.м – в клас В. Повече от 52% от свободните клас А площи се помещават в офис сгради, очакващи да получат Акт 16 до средата на 2022 г.
 
НАЕМНИ НИВА
Наемните нива във всички райони на пазара все още са поставени под натиск. Въпреки това почти не се наблюдава разлика в офертните нива през последното тримесечие.
Очевидна е по-високата гъвкавост от страна на наемодателите в районите с по-висок процент свободни площи. Последното е особено валидно за сгради, изоставащи спрямо конкурентите си по отношение на качество на сградни системи, наличие на удобства и достъп до градски транспорт в района.

Офертните нива за клас А сгради остават между 11 и 14 евро на кв.м за всички райони с малки изключения.
Няма промяна и в наемните нива за сгради клас B. Последните са в диапазона между 9 и 12.50 евро в централна София, като намаляват в по-отдалечените райони, достигайки 6 – 11 евро.
 
ОБОБЩЕНИЕ
След предизвикателствата, породени от пандемията през 2020 г., инвеститорите се надяват пазарът на офис площи да започне възстановяването си през първото полугодие на 2021 г. Макар да се наблюдава по-висока активност от страна на наемателите, все още пазарът не може да достигне обема на трансакции от предишни години. Общото ниво на несигурност остава високо, a по-голямата част от наемателите все още нямат изградена стратегия по отношение на наетите офис площи.

Дискусията за бъдещето на работното място и влиянието му върху пазара все още предизвиква поляризирани реакции. Наемателите далеч не са единодушни в политиките си - една част изцяло са възприели дистанционния модел на работа, а други се доверяват на по-балансирания хибриден модел между работата от вкъщи и посещението на офиса.

Не на последно място, трябва да вземем предвид, че стратегиите по отношение на работното място се тестват в реално време, вследствие на което краткосрочните и средносрочни планове на наемателите биват адаптирани в движение. В резултат на това нивото на несигурност най-вероятно ще остане високо, докато не бъде установен по-устойчив модел на работа. Важно е участниците на пазара да бъдат подготвени, че пътят към възстановяване може да не е толкова лек и праволинеен, колкото са се надявали.

Пълният текст - в брой 3 на списание ГРАДЪТ