Вижте cтaтиятa в бpoй 5/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT

- В края на лятото публикувахте резултати на банковата група за първото полугодие на 2024 г. Коригираната печалба се увеличава с 28%. Как това се отразява на позиционирането на банка ДСК в сектора на финансовите услуги?
- Да, печалбата ни от първо полугодие в размер от 503 милиона лева позиционира нашата банка на първо място по този показател, представлявайки 28% от печалбата след данъци на банковия сектор в България. Това затвърждава нашата водеща позиция на пазара. Банка ДСК е лидер в ритейл сектора с най-голяма клонова мрежа, с най-много заети в сектора, с най-голям дял при кредити и депозити. 

- Банка ДСК притежава най-големия портфейл ипотечни заеми в банковата система на България. С какво си обяснявате засиления кредитен интерес?
- Банка ДСК е естественият избор за повече от 2.6 млн. клиенти в България и е лидер в кредитирането. Ипотечното кредитиране исторически е силно застъпено в политиката на банката и дела ни от всички кредити в системата надхвърли 26%. Тук като негов ръководител аз виждам и голямата социална отговорност, която имаме, защото се грижим за хиляди клиенти, които са ни се доверили в решението да придобият имот основно за първи собствен дом или за подобряване на условията си на живот.
Според мен основните причини за засиления кредитен интерес са 3 – благоприятната макроикономическа среда и основно нарастващите доходи на населението и ниска безработица, желанието ни да подобрим стандарта си на живот и достъпността на кредитирането с ниски лихвени проценти, които продължават да бъдат на едни от най-ниските нива в Европа. Реално освен подобряването на имота ни, който отдавна не следва да е наследственият такъв, то ниските лихви водят и до вноски по кредита, които могат да бъдат по-благоприятен разход от наем. 
Да, свидетели сме на ръст на ипотечното кредитиране, но тръгваме от ниско начало, доходите ни растат по-бързо от тези в Европа и съчетано с ниски лихви, това води до увеличен кредитен интерес. В момента сме на половината на средните заплати в еврозоната, като скоростта на конвергенция се увеличава поради изключително високия ръст на работните заплати в България. Към средата на годината заплатите нарастват с 16% спрямо същия период на миналата година, докато тези в еврозоната само с 5%. Наблюдаваме 1100 евро заплата в България спрямо 2200 евро в еврозоната. За поредно тримесечие заплатите в България изпреварват ръста на цените на жилищата, което допълнително предопределя засиления кредитен интерес.

- Как макроикономическите очаквания въздействат на кредитната активност, която при наблюдения на пазара става ясно, че е в подем?
- Както вече коментирахме, едни от основните двигатели са нарастващите доходи и ниската безработица. Тук, от една страна, виждаме недостиг на кадри, а от друга, като една догонваща икономика и очакваме доходите да продължават да нарастват. Средносрочните ни инфлационни очаквания са за запазване на натиска от страна на увеличаващите се разполагаеми доходи на домакинствата и сравнително ниските лихви по новите кредити.

В резултат на това през следващите месеци инфлацията в България ще се придържа около 2.8%, надвишаваща с малко желаната цел от 2%. Средносрочната ни макроикономическа прогноза за инфлацията е да остане в порядък на 3% през следващите няколко години, което допълнително ще стимулира увеличаването на цените на жилищата и ипотечното кредитиране. 

- Именно ипотечното кредитиране е актуална тема. Крие ли ускорената кредитна активност рискове за банковата система?
- На този етап в краткосрочен план не виждаме съществени рискове, защото наблюдаваме, че спрямо ръста на цените на недвижимите имоти имаме по-висок такъв при заплатите и достъпността на жилища е по-ниска от тази в много други европейски държави. Тези ръстове трябва да бъдат наблюдавани и затова са и мерките, които БНБ въведе от октомври тази година, защото в дългосрочен план, съчетано и с други фактори, ако не се управлява правилно повишената кредитна активност, може да се стигне до рискове.
Банковата система продължава да се характеризира с висока капиталова и ликвидна позиция, с ниско ниво на необслужвани кредити от под 2% и с растяща доходност и ефективност. През последните две години повишеният кредитен растеж като цяло не е съпроводен с разхлабване на кредитните стандарти и банките подхождат балансирано при поемането на рискове в жилищното кредитиране.
Банка ДСК винаги е прилагала по-консервативен подход към отпускане на жилищни кредити, като прецизно оценява предварително кредитоискателите. Най-големият портфейл ипотечни кредити е именно на Банка ДСК и ние валидираме пазарните стойности на всички оценки, които предоставяме, и наблюдаваме положителни ефекти от намаляващ процент на финансиране и коефициент дълг - доход, което е в унисон с профила на клиентите, които закупуват имот с кредит. Кредитните ни условия са изключително консервативни в определени ситуации. Когато считаме, че не е здравословно за клиента да му дадем кредит, ние не го даваме.

- Ключовата дума тук е „доходи“. Всъщност България вече не е синоним на бедност, стандартът на живот се покачва, а според данни на Евростат от юни страната ни не е на последно място по индивидуално потребление в ЕС. Каква е пряката връзка на този фактор с желанието на клиента да финансира покупката на имот като предпочитан актив?
- Клиентите стигат до решение да изтеглят ипотечен кредит средно веднъж или два пъти в живота си, и то в етап, когато имат сигурност, че могат да го изплащат. В текущата среда има пряка връзка, защото сме далеч от средните европейските нива и като качество на живот, и като коефициент на пренаселеност, макроикономическите заплати изпреварват жилищния индекс на цените. Икономиката и доходите растат и поради спецификите на сектора и лихвите и неразвитите капиталови пазари и други възможности за инвестиция има ръст в жилищното кредитиране. Или казано по друг начин, благосъстоянието на българите се увеличава, като основен стълб на реализация остава имотният пазар.

- Какъв е средният размер на жилищни кредити, които Банка ДСК отпуска, и каква е динамиката в последните години на база промяна на факторите?
- Динамиката при средния размер на жилищен кредит при нас е в унисон с ръста на цените на недвижимите имоти и ако от началото на тази година средният размер се движи около 185 хил. лв., то предходните години е бил около 10% по-нисък. За София, която представлява голяма част от новите сделки, 230 000 лева е среден размер. Пряко отражение върху него имат както поскъпването на недвижимите имоти, на което сме свидетели последните години, така и профилът на клиентите и това, че с нарастването на доходите на клиентите те могат да изберат да купят по-скъпи и големи като площ имоти. 

- Как тенденциите на имотния пазар и нивото на условията на живот променят клиентските интереси относно предпочитанията към определен тип жилища? Кои са най-желаните за инвестиция на лични средства видове имоти?
- Клиентите са все по-взискателни към имота, който искат да придобият, както и средата, в която ще живеят, именно за да подобрят стандарта и начина си на живот, като хубавото е, че и инвеститорите отговарят на техните нужди с все по-качествени и интересни проекти, с по-модерна визия и архитектура, енергийна ефективност, по-високо качество и ниво на сигурност и комфорт. Имаме много какво да подобряваме в качеството си на живот, което е възможно, като живеем в имоти с по-добри характеристики. Имаме и позастаряващ сграден фонд, развиваща се инфраструктура и клиентите купуват именно това. 
Предпочитанията на определен тип жилища са различни спрямо потребностите и, разбира се, възможностите на клиентите, но виждаме по-голям интерес към тристайни апартаменти и самостоятелни къщи, което кореспондира с това, че тези имоти се купуват, за да подобрят условията, в които живеят. Ако средно на едно домакинство са необходими 30 кв.м площ на един човек, в България сме много далеч от този индикатор и сме една от държавите с най-висока степен на пренаселеност.
На по-ранен етап от живота си, когато купуват първото си жилище, се насочват предимно към двустайни апартаменти. С разрастването на семейството и доходите на клиентите виждаме интерес към жилища с по-голяма площ и удобства като инфраструктура, нови обекти и комплекси, които да им предоставят повече комфорт.

Не стихва и интересът към самостоятелни къщи или такива в затворени комплекси в близост до града, което пък от своя страна дава друг тип стандарт на живот. Атрактивни са новопостроените сгради - около 40% от покупките, които финансираме, са в построени през последните 3 години сгради. Това затвърждава тезата, че немалко купувачи предпочитат модерната визия на новия сграден фонд.

- Няма как да не стигнем до темата за лихвите. ЕЦБ понижи основния си лихвен процент по-рано през годината. Решение, което имотният пазар посрещна с радост. Какъв ефект ще окаже това върху лихвите по ипотечните заеми?
- Във всеки случай това ще окаже положителен ефект върху кредитополучателите и тяхната вноска по ипотечния им кредит, които са с лихвен процент, базиран на Euribor. Ако погледнем обаче  към българския жилищен пазар – ипотечните кредити, отпуснати в евро в цялата банкова система, са с традиционно нисък дял, или под 2%. Несъмнено ще има благоприятно влияние при тези от тях, които са базирани на Euribor, но не и върху преобладаващата част от кредитите в левове, които стъпват предимно на локалния депозитен индекс.

- България обаче успя да запази нивото на лихвите за ипотечен кредит на ниски нива. Какво означава това за банковата система?
- България и по точно българските банки съумяха да защитят своите клиенти от рязко покачване на лихвите по ипотечното кредитиране в момент, в който цяла Европа преживя увеличаване на лихвите. Всичко това продължава да има много положителен социален ефект, който допълнително подкрепя ипотечното кредитиране. Имайки възможността да поддържаме ниски нива на лихви, банковата система предоставя достъпни кредити за покупка на имот.
Депозитите в банките нараснаха до исторически нива, което гарантира стабилна ликвидност. Големият обем депозити държи лихвите по тях все още ниски, което пък позволява и кредитиране с ниски лихви. Основни фактори, които влияят на лихвите по кредитите, са цената на ресурса и степента риск. Цената на риска също остава с ниско тегло поради изключително добре развитото управление на качеството на кредитните портфейли. 

- Да очакваме ли промяна с приемане в еврозоната?
- Няма никаква причина да прогнозираме ефекти върху лихвите от приемането ни в еврозоната. Причината е, че не очаквам да се изменят нито цената на ресурса, нито рискът.
Отделно от това моите очаквания са за положителни ефекти за икономиката и банковата система, защото се намалява потенциалният риск от макроикономически шокове и се увеличава доверието в нашата икономика. Това са индиректни ефекти в дългосрочен план, в краткосрочен не очакваме значителен такъв, защото цените на имотите и в момента са в евро и по-скоро самото влизане ще увеличи имиджа на страната и до някаква степен интереса на инвеститори в покупка на недвижими имоти. Това ще помогне и за благосъстоянието ни като държава членка в посока увеличаване на доходите ни в една догонваща икономика. 

- Какви са очакванията за темпа на растеж? Каква ще е 2024 г. за Банка ДСК?
- Движим се с нивото на пазара при настоящия темп на растеж и очакваме годината да приключи с около 25% увеличение спрямо предходната. За периода 2025 – 2027 г. очакваме леко охлаждане на кредитирането основно поради завишения мониторинг на централната банка на жилищния пазар, но това не би следвало да доведе до спад на цените на жилищата, рязко увеличение на лихвите или драстичен спад в новоотпуснати кредити – напротив, всичко това се прави с цел предпазване на част от клиентите, които не могат сами да преценят здравословните граници относно това какъв имот да закупят чрез кредит спрямо тяхното настоящо благосъстояние.

Вижте cтaтиятa в бpoй 5/2024 нa cпиcaниe ГPAДЪT