Създадена в период на пазарна несигурност, консултантската компания за корпоративни имоти Avalant бързо спечели доверието на значителен дял от участниците на пазара. Днес ви срещаме с основателите на компанията – Димитър Иванов, Христо Андонов и Иван Пармаков, за да получим повече информация за последните тенденции на пазара на офис площи.

- Как се стигна до решението да създадете "Авалант"?

Димитър Иванов (Д.И.): През годините винаги сме вярвали, че пазарът на бизнес имоти трябва да бъде в постоянен процес на подобрение и това се отнася не само за самия сграден фонд, но и за качеството на предоставените консултантски услуги на различните участници в него – ползватели и инвеститори. Същото правило важи и за пазарната информация, която стига до бизнес общността. Тя трябва да бъде точна и лесно достъпна, но същевременно и достатъчно детайлна, за да може да бъде точен ориентир както за широката публика, така и за по-опитните читатели. Вярвам, че популярността на нашите проучвания тепърва ще расте.

Христо Андонов (Х.А.): С Димитър и Иван се познаваме от много години и това, което ни обединява, освен нашето приятелство е целта ни да предоставяме възможно най-висококачествените услуги в този сегмент, обръщайки безкомпромисно внимание към детайла. Желанието ни този метод на работа да бъде развит и разпространен неимоверно доведе до логичната стъпка за реализиране на собствен проект.

Иван Пармаков (И.П.): "Авалант" е резултатът от нашата визия. Броени месеци след основаването на компанията наблюдаваме как нашето въздействие и гласуваното ни доверие прогресивно растат. Очакваме още през тази година да се утвърдим като една от водещите консултантски компании в страната – смела цел, която изисква много труд и отдаденост, но ние сме готови да извървим този път в името на нашите партньори.

- Можете ли да ни разкажете малко повече за вашите успешни проекти?

Х.А.: На първо място използвам възможността да благодаря на нашите партньори за оказаното доверие с оглед на предизвикателната година за всички.

Проектите, в които "Авалант" участва като консултант, могат да бъдат определени като мултидисциплинарни. Tяхната комплексност и мащаб изискват много сериозен опит от гледна точка на пазарни знания, преговорни стратегии и детайлен поглед. Такъв беше проектът с "Алианц Холдинг", най-голямата офис трансакция за 2020 г. (6000 кв.м в Park Lane Office Center). Нашата роля беше на доверен консултант на холдинга в процеса на преговори със сградите финалисти, а целта ни беше да реализираме оптимални спестявания за нашия клиент и да го предпазим от скрити рискове. В процеса проверихме и ревизирахме множество търговски компоненти, много от които доста често биват пренебрегвани.

През пролетта на 2021 г. "Авалант" имаше удоволствието да консултира и още една знакова офис трансакция – релокацията на Chaos Group в Sofia Office Center - 5000 кв.м - най-голямата офис трансакция за годината към днешна дата. Този проект може да бъде оприличен и като един от първите по-сериозни индикатори за възстановяване на нашия пазар. Нашите партньори в лицето на Chaos заложиха на значително по-качествена офис среда с цел да въплътят своето виждане за работна култура в едно страхотно пространство, обединител на техния екип.

- Какво могат да очакват от пазара на офис площи инвеститори и ползватели през предстоящата година?

И.П.: На първо място нека погледнем към изминалата година, която поднесе множество предизвикателства към всички участници на пазара. Търсенето на офис площи от гледна точка на сключени договори за наем достигна едва 74 000 кв.м - значително по-нисък обем в сравнение с периода 2017 - 2019 г., когато нивата надвишаваха 120 000 кв.м.

От друга страна, строителната активност продължи без особени пречки и приблизително 360 000 кв.м са в процес на строителство към момента, от които близо 193 000 кв.м се очаква да бъдат завършени през 2021 г. Пазарната активност през първото тримесечие на 2021 г. достигна приблизително 21 000 кв.м, индикирайки, че възстановяването на пазара все още е в ранен етап, като едва 20% от сградите в строителство с дата на завършване до края на годината са отдадени под наем

Тези данни сочат към логичното очакване, че балансът на силите между търсене и предлагане започва преход в полза на търсенето. Тази промяна обаче ще бъде различно осезаема на ниво търговски преговори, в зависимост от конкретния район и клас сграда, с която даден наемател реши да преговаря.

В определени райони на града, в които конкуренцията между собствениците на сградите е по-силна, тези, които предоставят сравнимо по-качествен продукт, са по-добре защитени от очаквания ценови натиск. В другия край на кривата на предлагане остават собствениците на сгради, чиито локации или качество са по-неконкурентоспособни и съответно от тях наблюдаваме значителни ценови отстъпки. Балансът между тези два типа инвеститори ще определи и в по-голяма конкретика средносрочните постижими цени на пазара.

- Говорейки за наемни нива на пазара на офис площи - какви са вашите очаквания?

Д.И.: През последната година до известна степен офертните наемни нива на нашия пазар не се промениха значително от диапазоните, с които всички са запознати (11 - 14 евро/кв.м за сгради клас А и 6 - 11 евро/кв.м за клас B). Много по-сериозна обаче става ножицата между офертни и постижими нива и това е тенденция, която се наблюдава при по-голямата част от собствениците на офис сгради, независимо от локацията или класа сграда. Наемните нива на квадратен метър обаче са само един от компонентите, които са обект на преговори. Пакетът довършителни работи е интересна тема в контекста на изискванията на наемателите за гъвкавост с оглед на пандемията, тъй като тези две търговски условия (гъвкавост и инвестиция за довършителни работи) често са с противоположни знаци. Колкото по-голяма е нуждата от гъвкавост, толкова по-нерентабилно е за инвеститорите да влагат в по-солидни довършителни работи. Намирането на баланс между тези два компонента ще бъде ключово за наемодателите и инвестиционната стойност на техните активи.

- Как виждате еволюцията на предлаганите офис площи и по какъв начин пандемията ѝ повлия?

Х.А.: Радостни сме от факта, че през последните години пазарът се развива от гледна точка на качеството, което инвеститорите в клас А проекти се стремят да предоставят на своите бъдещи наематели. Подобренията са в много аспекти: като започнем от чисто техническите компоненти на една сграда – по-големи и значително по-ефективни етажни плочи, последно поколение климатични системи, по-висока светла височина на помещенията, и преминем към обграждащата инфраструктура, зелени площи и други. Пандемията допълнително мотивира част от наемодателите да инвестират в здравето на бъдещите си наематели с нововъведения за нашия пазар като системи за управление на влажността на въздуха, сензори за отчитане на CO2 в офисното пространство и улеснен безконтактен достъп до самото пространство.

- Как пандемията промени концепцията за работното пространство по ваши наблюдения?

Д.И.: Тук е важно да подчертаем, че при голяма част от компаниите тази тема далеч не е конкретизирана. Самите наематели по наши наблюдения все още се опитват да намерят най-добрия баланс между следните взаимосвързани компоненти: продуктивен работен процес и чувство за принадлежност, от една страна, и независимост на служителя и предоставяне на гъвкавостта, от която той има нужда, от друга. На фона на търсенето на този баланс очакваме офисното пространство да се превърне в още по-силна притегателна сила и обединител на работата в екип и създаването на корпоративна култура.

Пример за стремежа към намирането на такъв баланс бе релокацията на друг наш партньор - френската технологична компания Proxiad в NV Tower (1200 кв.м). Желанието на нашите партньори беше да създадат значително по-качествена работна среда с фокус върху благосъстоянието на служителите, в която съотношението между колаборативни пространства и зони за отдих е увеличено за сметка на класическите работни места.

- Как последните събития се отразиха на инвестиционния пазар на офис площи?

И.П.: Основното предизвикателство, с което се сблъскваме, е честото разминаване между очакванията за доходност на собствениците на инвестиционни активи и потенциалните купувачи. Пандемията до известна степен създаде допълнителни предпоставки за това несъответствие. От една страна, голяма част от собствениците на активи с инвестиционен потенциал (стабилни активи с висок процент запълняемост и дългосрочни договори за наем) предпочитат да задържат активите си в следващите години, докато отмине периодът на несигурност и ценови натиск. От друга страна, не са малко на брой опортюнистично настроените участници, които следят ситуацията отблизо с цел придобиване на инвестиционни активи при по-висока възвръщаемост.

От гледна точка на пазара на активи в затруднено положение (distressed assets) все още не се наблюдава сериозно увеличение на предлагане на такъв тип възможности.

По наши изчисления обемът на инвестиционните сделки в офисния сегмент (включително закупуване на офис сгради и парцели за развитие на офисни проекти) достигна 95 млн. евро през 2020 г.

Пълният текст - в брой 3 на списание ГРАДЪТ

Още по темата:

Проучване на Avalant: Пазарът на офис площи Q1 2021

Анализ на Avalant: Инвестиционен пазар на офис площи