Нашите проучвания до момента показват, че малка част от работещите в големите бизнес сгради в София са ефективно в офисите. Голяма част от наемния пазар през последните години се формира от сектора на информационните технологии и аутсорсинг компаниите, а много от тях залагат на работата от дистанция в условията на коронавирус кризата. Ние сме в постоянен контакт с нашите клиенти – наематели и наемодатели, следим активността и нагласите на пазара. А те са да започне по-трайно завръщане към работа в офиса през есента. Естествено, при условие че заболеваемостта бъде овладяна и ваксинацията върви с добри темпове.    

Два са основните фактори, които определят нуждата от офис площи на дадена компания.

Единият е работата от дистанция, която включва различни пространства – дома, гъвкави офис площи, втора или трета офис локация… на практика всяко място с добра интернет връзка. Това е така наречената екосистема от работни площи, за която ние и нашият глобален партньор Cushman & Wakefield заговорихме още миналата пролет. Тази хибридна система на пръв поглед позволява на наемателите да растат до определен капацитет, без да разширяват наетите площи. Това обаче е само привидно, защото самият офис вече е с променени функции – от място с работни места и зали за срещи той се превърна в пространство за социални и бизнес контакти, обучения, формиране на екипи, взаимодействие между колеги…Тоест площта е същата, но вече със засилен социален елемент.

Вторият фактор са изискванията за повече дистанция между работещите, което също налага наличието на определено пространство, за да се чувстват те комфортно и в безопасност. Да, дори с поетапното връщане в офиса част от служителите ще продължат да работят от дома на ротационен принцип. Но в същото време да не забравяме, че по време на работата от дистанция някои бизнеси растяха и наемаха хора. Това предполага, че нуждата от офис площи ще остане, а дори с разрастването си компаниите ще се нуждаят от допълнителни квадратни метри. Очакваме тези процеси да започнат да се усещат към края на годината, заедно с връщането на хората в офис сградите.  

Гъвкавост, финансова устойчивост, интеграция на технологии и иновации, добра комуникация с ползвателите

Всичко изброено има значение, но за мен ключова е гъвкавостта. Добрите и установени на пазара проекти запазиха наемните си нива, но в сравнение с преди сега собствениците са по-склонни на отстъпки и стимули за наемателите. Налага го ситуацията на пазара - предлагането расте, а търсенето е в застой. В такъв момент е важно да си отворен за алтернативни решения и компромиси в рамките на разумното, както и да имаш добра комуникация с наемателите. През последните месеци видяхме много сделки за подновяване на договори, в някои от тях посредничихме… Общото между тях е, че наемателите често избират да останат на локации, където служителите им се чувстват добре, има комуникация със собственика и той реагира гъвкаво на промените на пазара. Естествено в определени граници, защото в противен случай страда финансовата устойчивост на проекта.

В сегашната криза погледите са насочени към проблемите на наемателите, но голяма част от сградите са реализирани с външно финансиране и кредиторите изискват от тях определени приходи, за да обслужват задълженията си. Иновативността и технологичните решения също са важни, защото при силно конкурентен пазар обичайно печелят проектите с по-високо качество при равни други условия като цена и локация. 

Съществена промяна в договорите като наем и условия няма, но предвид несигурната среда в момента компаниите предпочитат по-краткосрочни договори. Поне докато се ориентират в начина си на работа в дългосрочен план. Доколкото говорим за гъвкавост, тя е във временни мерки – по-дълги периоди без наем, стъпаловидно нарастващи цени, търсене на решения за неизползвани площи и други.    

Очаквания и прогнози 2021

Очакваме да започне поетапно възстановяване на пазара от есента нататък. Търсенето на пазара ще се активизира, когато компаниите започнат да връщат трайно служителите си в офиса и установят кой е най-подходящият за тях и бизнеса им модел на работа. Вероятно много от тях ще заложат на хибриден модел, който включва работа от вкъщи, от офиса и от други локации. Така или иначе, когато бизнесът преоцени нуждите си от офис площи, ще има раздвижване на пазара.

Интерес от нови за българския пазар компании винаги има в една или друга степен. За съжаление обстановката в цяла Европа е сходна на тази в България и проблемите, които компаниите срещат, са едни и същи. В резултат от това запитванията за новонавлизащи компании бяха в застой, но през последните месеци наблюдаваме раздвижване в тази посока. Очакваме това да се усети по-силно със съживяването на икономиката.

Фактори за възстановяване на офис сегмента

На първо място да отбележим дигитализацията като процес, който навлезе по-силно на пазара на имоти през последните месеци. Наемателите вече очакват не просто офис площ срещу парите си, а комплексна услуга по управление на средата. За тази цел с наши партньори от технологичния сектор работим по решения, свързани с автоматизация на процеси в работните пространства, като достъп, резервиране на зали, поръчване на храна, организиране на събития… Целта е крайните потребители да получават цялата информация и да управляват тези процеси през мобилните си телефони.

Качеството на средата става от все по-критично значение за наемателите. Говорим както за здравословна и безопасна среда, така и за умни технологични решения и удобства. Например развитието на алтернативни начини на транспорт като велосипеди, тротинетки, споделени електромобили и други налагат наличие и на друг тип инфраструктура в сградите освен стандартните паркоместа. В условията на засилени мерки за безопасност безконтактният достъп до офиса става ключово предимство.

Наемателите обръщат повече внимание на фактори като енергийната ефективност и алтернативните източници на енергия, защото това е свързано с по-ниски разходи за експлоатация на наетите площи. Качеството винаги носи устойчивост, защото дава шанс на даден проект да е дългосрочно конкурентен в един развиващ се и все по-технологичен пазар, какъвто е този на офис площи. 

Пълният текст - в брой 3 на списание ГРАДЪТ