Мартин Янев е съocнoвaтeл и yпpaвлявaщ пapтньop в "Cмapт Бpoĸepc" OOД и "AKMИ" OOД. Члeн нa yпpaвитeлния cъвeт нa HKИTEC (Haциoнaлeн ĸлъcтep зa интeлигeнтни тpaнcпopтни и eнepгийни cиcтeми). Интepecитe мy вĸлючвaт ycтoйчивo cтpoитeлcтвo, инoвaции, eнepгийнa eфeĸтивнocт и yпpaвлeниe нa проекти. Притежава магистърска степен по финанси, банково дело и недвижими имоти от SDA Bocconi School of Management и Американския университет в България, както и магистърска степен  „Meждyнapoдни иĸoнoмичecĸи oтнoшeния" oт УHCC в Coфия. Сepтифициpaн мeниджъp нa нeдвижими имoти (СРМ) oт Инcтитyтa зa yпpaвлeниe нa нeдвижими имoти в CAЩ (ІRЕМ); сертифициран проджект мениджър. Имa нaд 15 гoдини oпит в oблacттa нa продажбите и управлението на жилищни проекти. Paбoтил e ĸaтo pиcĸ мeниджъp в ВNР Раrіbаѕ и НVВ Ваnk Бългapия.

ПАЗАРЪТ НА ЖИЛИЩА 2021

Въпреки пандемията 2021 година беше най-силната година за сектор жилищни имоти за последните 10 години. Сделките с жилищни имоти в София за 2021 г. минаха 35 хиляди, като отчитаме над 30% ръст спрямо 2020 година.

Цените на жилищата растат, породени от исторически ниските лихвени проценти. Растящата инфлация води до силно отрицателни реални лихвени проценти и ще играе роля за пренасочване на част от рекордно високите спестявания в банките към недвижими имоти. Кредитите за домакинства нарастват с ускорени темпове, особено в сегмента на ипотеките. Продължителното запазване на текущите темпове на кредитен растеж при съществуващите нива на реалните лихвени проценти създава предпоставки за увеличение на задлъжнялостта, което може да се отрази негативно върху способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си и да доведе до нарастване на необслужваните кредити и обезценки при потенциално влошаване на икономическата среда. За да охлади високата кредитна активност по ипотечни кредити, БНБ повишава антицикличния капиталов буфер на банките от 1% на 1.5%, считано от 2023 г. Повишението на нивото на буфера има за цел да засили устойчивостта на банковата система при натиск върху доходността и капиталовата позиция, предизвикан от потенциално нарастване на необслужваните кредити и обезценките.

Сред двигателите на ипотечния пазар през 2022 година ще бъдат достъпността на жилищните имоти спрямо доходите, както и търсенето на по-големи жилища от страна на купувачите поради тенденцията за home office.

Цените достигат своя пик поради намаляващото предлагане на качествени имоти. Завършени и непродадени проекти ново строителство почти няма, като всички проекти се разпродават бързо още в ранна фаза. Поне 30% от жилищата се купуват с цел отдаване под наем или препродажба на по-късен етап и тази тенденция ще продължава и през 2022 г.

Обемът нови жилищни площи на пазара продължава да нараства. През 2021 г. само за София са издадени разрешения за строеж за над 2 млн. кв.м жилищни площи, което представлява 17 700 нови жилищни единици на пазара. Нарастването е с близо 50% спрямо 2020 година. Редица проекти предстои да бъдат завършени до една година и да излязат на пазара заедно с много препродажби. Това ще увеличи предлагането и ще успокои търсенето и оттам цените.

Офисите стават хибридни и в домовете са необходими места за нови функции, за работа и работни срещи. Икономическата, енергийната и демографската криза могат да доведат до по-голямо търсене на малки жилища в дългосрочен план. Жилището е нещо повече от адрес – това е средата, в която живеем, градим бъдещето си и все по-често работим.

Съвременният активен българин - купувач на жилища, иска да живее комфортно, на добра локация и с ниски експлоатационни сметки. Енергийната ефективност се превръща във все по-важен приоритет след като за отопление и охлаждане на жилищата отива все по-голяма част от бюджета на домакинствата.

БЪДЕЩЕТО

В България жилищата явно не са крайно недостъпни, защото масово се теглят кредити с вноска по тях до 40% от разполагаемия доход на домакинството. Но съотношението цена/доход ще нараства, което ще влоши финансовата достъпност до закупуване на жилище. В Западна и Централна Европа финансовата достъпност до жилища все повече намалява и е почти непосилна за млади хора, затова все повече в ЕС се говори за програми за изграждане на по-достъпни жилища. Същевременно парадоксът в България е, че необитаемите жилища са около 1.2 милиона, или около 30% от всички жилища.

В момента бюджетирането на строителен проект е почти невъзможно, прогнозните цени непрекъснато се променят, рискът от проблеми с доставките на желязо, кабели и други материали остава значителен. За да успеят да завършат проектите си, инвеститорите трябва да имат значителни буфери, мин. 20% от прогнозния бюджет. Очаквахме стабилизиране на цените и енергийните ресурси и желязото, но при последните събития не можем да предвидим какво ще се случи в средносрочен и в по-дългосрочен план.

Предвид безпрецедентния характер на ставащото точни прогнози е трудно да се правят. Цените вероятно ще се задържат, без да се покачват и без да падат. Тенденциите зависят и от развитието и на други важни процеси с хоризонт 2023 - 2025 г, като влизането на България в Шенген и приемане на еврото - те със сигурност ще доведат до ръст на цените на имотите.

Вижте статията в дигитален формат в брой 2/2022 на списание ГРАДЪТ