Инвестициите в недвижими имоти в ЦИЕ намаляха с невероятните 22% през първата половина на 2021 г. в сравнение със същия период на миналата година, което може да не е изненадващо предвид икономическите последици от пандемията от COVID-19 за повечето сектори. Развитието на сектора на недвижими имоти, инвестициите и кредитирането претърпяха сътресения поради ефектите на пандемията, но според резултатите от последния Барометър на KPMG кредитирането на имоти придобива все по-голямо значение за банките през 2021 г., от една страна, кредитните портфейли от недвижими имоти се влошават, а от друга страна пазарните условия продължават постепенно да се подобряват. Освен това по-трудните времена означават, че кредитните институции в региона могат да избират на какви видове инвестиции да отпускат заеми при по-строги условия.

Проучването на KPMG за 2021 г. включва над 40 участващи кредитни институции от 11-те пазара в ЦИЕ, които предоставиха своите отговори на въпроси относно нивото на обезценените им заеми, значението на недвижимите имоти като част от кредитната стратегия на банката, техният среден размер на заема и други предпочитания. За това 12-то издание KPMG събира данни чрез онлайн въпросници и чрез интервюта с представители на банките през май-юни 2021 г.

COVID продължава да оказва влияние върху пазарите на недвижими имоти

Сделките с имоти в ЦИЕ възлизат на общо 4,9 млрд. евро за първото полугодие на 2021 г., като 80% от тях идват от три държави: повече от половината се дължат на Полша (53%), следвана от Чехия и Унгария, съответно с 18% и 13%. Словакия, Румъния и Унгария продължиха да растат през първото полугодие, докато България и Чехия отбелязаха най-рязък спад в инвестиционната активност на годишна база.

Проучването е проведено в невиждани досега времена за глобалната икономика, предвид продължаващите последици от COVID-19. Според участниците в проучването, глобалната пандемия продължава да оказва влияние върху кредитирането на имоти и също така има най-голямо влияние върху инвестиционните решения, като например определянето на това какви видове недвижими имоти е вероятно или малко вероятно да получи финансиране.

Въпреки че устойчивостта в момента е гореща тема сред професионалистите в областта на недвижимите имоти и често се споменава на събития в индустрията, насочени към бъдещето на сектора на недвижимите имоти, тя все още не е ключов фактор при разглеждането на финансирането на недвижими имоти.

Жилищните активи изпреварват индустриалния/логистичния сегмент

Според участниците в анкетата жилищните активи са се превърнали в най-атрактивния клас за повечето банки в региона година след началото на пандемията от COVID-19, изпреварвайки промишления/логистичния сегмент, който в разгара на пандемията изпревари класа офис активи през 2020 г.

Ръководителят на направлението за недвижими имоти на KPMG в ЦИЕ Андреа Сартори обяснява, че въпреки че развитието на имотите в Европа е в несигурна среда поради продължаващите последици от световната здравна криза, повечето банки в региона, които участваха в проучването, са увеличили фокуса си върху кредитирането на недвижими имоти в сравнение с миналата година. В крайна сметка това означава, че банките търсят „по-сигурни инвестиции“, когато става въпрос за това какво са готови да финансират. „В сравнение с миналогодишните резултати, не само наблюдаваме продължаваща отвореност за финансиране на доходоносни проекти, но и повече банки в региона на ЦИЕ са готови да финансират нови проекти; не е изненадващо, и в съответствие с минали проучвания, че първите обикновено получават по-благоприятни условия от вторите – което показва важността на елиминирането на  рисковете по време на развитието и навлизането на пазара.”

Друга голяма промяна, наблюдавана в тазгодишното проучване е появата на жилищния сегмент като най-популярният клас активи в няколко страни, като промишлеността/логистиката идват на второ място, според представителите на банките, които отговориха на проучването на KPMG . Това е следствие от пандемията върху начина, по който хората работят – както в нашия регион, така и по света: или изцяло от дома, или частично от офисите. Това не само беше шок за офис сегмента, но означава, че жилищното строителство е на фокус, като цяло, за самите общества – тъй като домовете ни вече имат двойно предназначение: обслужват както домашния, така и работния живот.

Миналата година логистиката е получила огромен тласък (и е на върха на миналогодишния Барометър) от времената на локдаун по време на пандемията, когато потребителите получаваха всеки продукт, който може да си представим, доставен до домовете си, вместо да посещават търговските центрове. Това, което все още трябва да се прецени, е дали някои скорошни тенденции, като работата от вкъщи и замяната на физическото с онлайн пазаруване, поне частично, ще станат редовни навици на хората, живеещи в ЦИЕ.

Барометър на KPMG относно финансирането на недвижими имоти включва също подробна информация за посочените очаквания на участниците за съотношението между стойността на заема и покупната цена на имота/стойността за изграждане (Loan-To-Cost) и стойността на заема и пазарната стойност на имота (Loan-To-Value), техните очаквания за предварително отдаване на площи и стойностите на коефициента на покритие на плащанията по дълга (Debt Service Coverage Ratio) и лихвените премии.

Настроения за пазара на недвижими имоти и банково кредитиране в България

Здравко Москов, съдружник, консултантски услуги, коментира последните развития в кредитирането на недвижими имоти в България: „Въпреки че COVID-19 предизвика забавяне в някои сегменти на пазара (например офиси, търговски обекти, хотели и др.), тенденцията към повишаване на други сегменти (например електронна търговия, логистика, жилищни имоти и др.) се очаква да бъдат устойчиви поради редица фактори като нарастващите цени на строителните материали, увеличаването на покупателната способност и наличието на сравнително евтино банково финансиране. Очаква се сегментът на офис сградите да започне да се възстановява най-рано в началото на 2022 г., докато очакванията са оптимистични в дългосрочен план. Търговските паркове в регионалните градове получават все по-голямо внимание, тъй като този пазар в момента е слабо развит, което означава, че такива активи представляват атрактивна опция в случай на продължаващи ограничения върху традиционните търговски центрове.“

Барометърът на KPMG относно финансирането на недвижими имоти е годишно проучване на глобалната одиторска и консултантска фирма, което изследва настроенията на банките за кредитиране на пазарите на имоти в ЦИЕ.