Изабела Клисарска е изпълнителен директор на "Явлена" ЕООД от 2020 г. Започва като стажант в дружеството през 2013 г., след това работи като брокер, през 2017 г. става ръководител на екип. Завършила е Университета за национално и световно стопанство, от който има бакалавърска и магистърска степен по "Икономика на недвижимата собственост", сертифициран оценител на недвижими имоти.

ПАЗАРЪТ НА ЖИЛИЩА В БЪЛГАРИЯ

През изминалата 2021 г. освен рекорден брой на сделките в цялата страна за последните над 10 години регистрирахме и стремглаво повишаване на цените на имотите, предизвикано от редица фактори, в това число и поскъпване на основни строителни материали и суровини. По данни от проучване на "Явлена" средните цени на реализираните сделки с жилища ново строителство за 2021 г. са се повишили с около 25% на годишна база спрямо 2020 г. Ако погледнем данните на шестмесечна база, разликата е още по-отчетлива – през второто полугодие на 2021 цените на имотите ново строителство са надвишили с около 40% стойностите си от година по-рано. В зависимост от типа имот регистрираме най-голям ръст в цените при едностайните и двустайните апартаменти, където повишението е с около 20% за календарната 2021 г. спрямо 2020 г. Въпреки тези числа обаче активността на купувачите не секна – напротив. На пазара се появи една нова група купувачи – млади хора (20-35-годишни), работещи в чужди компании и разчитащи на висок процент кредитиране. Това са купувачи на жилище за собствено ползване – своя първи самостоятелен дом, които благодарение на ниските лихви и благоприятните условия по отпускане на кредити от банките успяха да прескочат етапа с наемането и да пристъпят смело към покупки. В големите градове има все повече хора с добри доходи, желаещи по-добър стандарт на живот в нови, големи и чисти жилища, които поставиха акцента не само върху отделната жилищна единица, която да изберат, а и върху средата! Съвременният купувач търси среда, в която да живее спокойно със семейството си, съседи, с които да съжитeлства в разбирателство, сграда с добра поддръжка и висока енергийна ефективност. За част от купувачите комплексите от затворен тип са предпочитаният избор със спокойствие и комфорт на разумна цена.

КАКВО СЕ ТЪРСИ. РОЛЯТА НА БАНКИТЕ. ПРИТЕСНЕНИЯТА  НА КУПУВАЧИТЕ

През последната година основният интерес на купувачите отново бе насочен към двустайните и тристайните жилища. По данни на "Явлена" тези два типа имоти представляват над 60% от всички сделки в агенцията за територията на София и около 80% от покупко-продажбите на жилищни имоти. Интересен е фактът, че през 2021 г. се е увеличил делът на сделките с тристайни жилища – като процентът на нарастване на броя сделки с тристайни апартаменти е над 16 за цялата година. Същевременно на пазара на наемите основно място през 2021 продължиха да заемат двустайните апартаменти, които съставляват около 54% от сделките за всички жилищни имоти в агенцията. Това показва основната посока на интересите на купувачите – когато търсенето е за собствено ползване, обичайният избор е в посока на тристаен апартамент, когато интересът е инвестиционен – търсенето е за двустаен. Интересно е да се отбележи обаче, че нивата на наемите в София пред последните две години претърпяха определен спад, предизвикан още в началото на здравната криза в България, както и от редица последствия от нея, включително по отношение на наложените ограничителни мерки за овладяването й. Едва през втората половина на 2021 започна да се отчита връщане на наемните нива на имотите към тези отпреди пандемията, а за някои типове имоти дори и над тях.

Въпреки това обаче за последните месеци може ясно да се определи тенденцията на намаляване на доходността от недвижимите имоти. Както всички знаем, доходността от недвижимите имоти се определя в най-общия случай като съотношение между продажната и наемната цена на недвижимия имот, а регистрираният спад варира около 18%. Това се обяснява от изпреварващото покачване на продажните цени, които дори през периода на здравната криза не спряха своя ръст, и същевременното първоначално намаляване на наемните цени, превърнало се в изоставащо покачване в последните месеци.

Недвижимият имот въпреки това остана търсен пристан за свободните средства на купувачите. Преобладаващият интерес на купувачите е даже не толкова да отдават недвижимите имоти под наем, колкото да вложат своите средства в „сигурен актив“, защото те считат, че познават този инвестиционен актив и според тях той няма да загуби стойността си, а по-скоро ще я повиши. Купувачите, които са закупили недвижими имоти, готови за обитаване и отдаване под наем, от своя страна са пред дилемата дали да получават някаква доходност (между 3 и 4.5%) на годишна база и същевременно да имат взаимоотношения с различни наематели, които в различна степен амортизират имота им, или да търсят последваща продажба.

Лихвената политика на БНБ и на търговските банки може да има пряко въздействие върху пазара на недвижими имоти и степента на въздействие ще зависи от политиката и темпа на покачване на лихвите в годишен план. Ако в рамките на 2022 г. лихвите се покачат с 1% по отношение на депозитите и с 1% по отношение на кредитите, това би довело до спокойно охлаждане на интереса на купувачите, което може би ще бъде здравословно за пазара.

През настоящата година обаче очакваме да има известен отлив на инвестиционния интерес на купувачите и частично на търсенето за лично ползване, основно диктуван от несигурността около политическата и военната обстановка в Европа.

Други наши притеснения в последно време относно пазара на недвижими имоти и икономиката в страната като цяло се изразяват в следните фактори:

• Покачване на цените на горива и газ
• Последващо покачване на много стоки и услуги вследствие покачването на електроенергията и горивата
• Възможно покачване на безработицата.

И от всичко това - намаляване на интереса към покупка на имоти поради голямото капиталовложение в един недвижим имот за едно семейство, дългосрочността на взаимоотношенията при кредитиране, а като следствие и покачване на интереса при наемане на жилищни имоти.

АПАРТАМЕНТ ИЛИ КЪЩА

Основният интерес на масовия купувач, както вече споменахме, остава с акцент върху двустайните и тристайните жилищни имоти. Не липсват обаче и купувачи за по-големи имоти с допълнителна стая за гости или работа от вкъщи. И ако допреди 20 години размерът на масовите жилища беше сравнително стандартен – двустаен апартамент около 65 кв.м, тристаен – около 85 кв.м, то след влизането на ЗУТ в сила и промяната в площообразуването на жилищата площите се увеличиха до над 80 кв.м за двустайни апартаменти и за тристайни над 110 кв.м с изискване за два санитарни възела. Търсенето за многостайните апартаменти (с три и повече спални) обикновено е придружено с изискване за обширен дневен тракт, минимум една голяма тераса, дрешник поне към основната спалня, самостоятелна баня към всяка спалня, а също и отделна такава към дневната част за избягване на конфликт при ползването и комфорта на обитателите на имота и техните гости. Друга промяна в изискванията към функционалното разпределение на площта на жилищата се явява ясно забележима вече тенденция към връщане на идеята за обособена кухня като самостоятелно помещение за разлика от разпространеното преди това искане за отворено пространство хол с кухненски бокс и трапезария.

Същевременно хората, които търсят апартаменти за отдаване под наем тип „Студентски град“, не се интересуват толкова от площта, колкото от наема, който могат да получават при по-малко инвестирани средства за покупка, обзавеждане и оборудване.

Дали жилището да бъде в центъра или в други квартали и ако е в крайните квартали - в кои от тях точно, от консултантска гледна точка ясно можем да кажем, че в София винаги ще бъдат предпочитани добрите зони в центъра, "Изток", "Изгрев", "Яворов", "Иван Вазов" и долната част на "Лозенец". Както можете да видите, всичките тези квартали са в непосредствена близост до парк. Тоест факторът „парк наблизо“ е определящ при решенията на голяма част от купувачите.

Купувачите на къщи преди години бяха по-скоро хора, които наближават пенсионна възраст, или хора, които търсеха спокойствие поради прекалената натовареност в ежедневието си с други хора, но това, което регистрираме през последните две години като инвестиционен интерес, е вече и от млади хора, включително семейни и с малки деца, които търсят природата, добра заобикаляща среда, сигурност, добър изглед, всички удобства като комуникации и най-вече безпроблемен и качествен, бърз интернет. Факторът пандемия само катализира този процес.

Купувачите на апартаменти можем условно да разделим в няколко групи. В първата от тях са хора, които искат да запазят и повишат стойността на парите, които притежават. Във втората – хора, които са променили финансовия си стандарт и искат да променят и стандарта си на живот, като закупят по-голямо жилище или на по-добро място. Третата е за хора, които напускат малките населени места и търсят градовете, в които да живеят, при които има добър бизнес и възможности за професионално развитие, организирани паркове, близост до болници, достъп до културен живот и развлечения и други възможности за развитие.

Пандемията повлия интересно през първите месеци на 2020, когато пазарът на недвижими имоти като брой покупко-продажби спадна в пъти в рамките на месец и половина. Бързо след това регистрирахме нов, по-висок инвестиционен интерес, който започна да наваксва изоставането и оказа влияние върху покачването на цените на недвижимите имоти особено осезаемо след първото тримесечие на 2021 г.

НОВОТО СТРОИТЕЛСТВО

От освобождаването на пазара на недвижими имоти досега строителните фирми и предприемачи непрекъснато се усъвършенстват в създаването на все по-качествен строителен продукт, като използват нови материали и технологии, проявяват новите тенденции в архитектура и проектиране и вече има образци на сгради и затворени комплекси, които могат да се съревновават с такива в големи градове и столици на Европа.

Въпросите, които задават клиентите и които частично представляват тяхна неудовлетвореност при работа с някои строителни предприемачи, са свързани с предварителните договори, които се предлагат от строителните фирми, които приличат по-скоро на „заповед“ за покупка, а не на равнопоставен договор, при който можеш да договаряш цени, условия и срокове. През последните месеци все по-чести стават притесненията на купувачите, свързани с повишаване на цените на имотите и появилата се на места практика на част от строителните предприемачи да искат увеличение на цените по вече сключени сделки. Същевременно много от купувачите оценяват безспорните предимства на новите строителни проекти и на новото строителство като цяло, търсейки единствено баланса между собствените си интереси и тези на предприемача.

Според Евростат жилищата в България към 2020 г. са с по-високи нива на достъпност от повечето европейски държави.

Според икономическите изследвания на "Уникредит" в четири от петте най-големи града жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г.

Както виждате от статистическите данни и изследванията, има разминавания във вижданията за достъпност. Ако разглеждаме фактите, през 2021 г. точно това са четирите града, където има най-силен инвестиционен интерес като брой покупко-продажби и съответстващо покачване на цените. Факторът „нисък лихвен процент“ и съответният лесен достъп до кредитиране очертаха силния инвестиционен интерес, който от своя страна повлия на развитието на пазара на недвижимите имоти в големите градове и конкретно в тези топ 4.

Ако погледнем например столицата – при средна нетна работна заплата към края на 2021 от 916 евро/месечно и единична продажна цена на жилищен имот с площ около 100 кв.м от 1590 евро/кв.м, времето за откупуване на имота е малко над 14 години и половина. За сравнение - в съседните ни Румъния, Гърция и Турция този срок варира от 14.5 години за Турция до 16.7 години за Гърция и 16.9 години в Румъния.

През последните години, макар цените на имотите да бяха в непрестанен ръст, доходите нарастваха с почти същите темпове. И ако в предкризисния период от 2008 г. за покупката на 1 кв.м жилищна площ в София са били необходими малко над 3 брутни месечни заплати, през последните няколко години този коефициент се движи в рамките от 1.30 до 1.74 брутни месечни заплати за кв.м жилищна площ. Ако ръстът на цените изпревари ръста на заплатите, ако лихвите по кредитите се покачат (включително по вече отпуснатите такива), ако инфлацията продължи да се покачва, това неминуемо ще се отрази и върху намаляване на достъпността до жилища.

БЪДЕЩЕТО НА ПАЗАРА

С оглед събитията от последните дни на февруари всяка прогноза би била крайно абстрактна. Политическата и военната ситуация в Европа, която следим със засилен интерес и умерено засега притеснение, е изключително непредсказуема и би могла и вероятно съвсем скоро ще започне да рефлектира както пряко, така и косвено върху цялата икономика на европейските държави, включително България. Енергийните въпроси ще изпъкнат ярко и вероятно ще повлекат много последствия във финансово отношение както на общонационално ниво, така и за всяко домакинство. От друга страна, вече започваме да регистрираме засилен интерес към българския пазар от страна на украински граждани, които целят да се устроят със своите семейства и да живеят и работят спокойно. Този интерес засега започва от наемния пазар, но много скоро е възможно да премине и към пазара на покупко-продажбите. Годината, която предстои, ще бъде изключително интересна и макар пазарът на недвижими имоти стандартно да отразява с известно забавяне случващото се в национален и световен мащаб, този ефект неминуемо ще се усети, а ситуацията на пазара на имоти в България вероятно ще остане непредсказуема през следващите няколко години.

Вижте статията в дигитален формат в брой 2/2022 на списание ГРАДЪТ