- Г-жо Йорданова, какъв е вашият коментар на бизнес средата в България и макроикономическата рамка - каква е разликата от предишни периоди като 2008 г.?

- Между 2023 и 2008 г. има много прилики в макросредата, но почти нищо общо в динамиката на пазара на недвижимости в България. През 2008 г., също както сега, имаше висока инфлация, прекаляване с дълг (което в момента не се отнася за България, но е факт за Европа и САЩ), ниска безработица. При пазара на имоти в България ситуацията сега е много по-различна. През 2008 г. инвестиционните обеми в страната бяха над 1 млрд. евро, а към 2022 г. са под 300 млн. евро (като в последните няколко години няма възход, за разлика от периода преди 2008 г.). Обемите от съществуващи офисни сгради и търговски центрове преди 2008 г. бяха много по-малки и стратегията при активите, които се строяха, беше въпрос на „завземане на позиции“. Сега контекстът на съществуваща конкуренция между активите е много по-различен. Строителството в жилищния сегмент беше около 7% от БВП през 2008 г., сега е под 4% (включително БВП се удвои спрямо 2008 г., което означава, че икономиката „може да си позволи“ повече имоти).

- Каква е инвестиционната среда в момента, какви са двигателите за инвестиции?

- В България основният източник на капитал са местните инвеститори. За тях е важно да има стабилност и обикновено се търси микс от инвестиции в развитие на нови проекти (поради по-високата възвращаемост) и имоти с доход от наеми (поради стабилността). За разлика от западна  Европа, ЦИЕ и САЩ, на нашия пазар  почти няма институционални пари, т.е. капитал от пенсионни и социалноосигурителни дружества, които да инвестират в имоти. Това прави инвестиционния цикъл в известна степен незавършен. Ако предприемач построи офисна сграда и постигне пълна заетост на площите, не е сигурно дали ще може да продаде актива си на „институционална“ цена. Поради това инвеститорите диверсифицират портфолиото си, избягвайки специализацията само в сгради в строеж или само в завършени такива, които се отдават под наем. По същата причина местните инвеститори отбягват и големите концентрации на инвестиции само в един проект, а предпочитат да правят средни и малки по големина сделки.

Към момента не се регистрират сигнали за приходящ или очакван капитал от институционални инвеститори. Този факт предпоставя пазара ни, поне в краткосрочен план, да остане в динамиката, в която се намира последните 10 години: ниски инвестиционни обеми, ниска задлъжнялост и среден размер на инвестиция до 10 млн. евро на транзакция (което оставя встрани по-мащабните проекти). Що се отнася до отделните сегменти, интересът в жилища се очаква да се запази, както и в търговски паркове. Офисните сгради са обект на умерен интерес поради страхове от охлаждане на търсенето от наематели на пазара на този тип площи в Европа и САЩ вследствие на навлизането на хибридния модел на работа. В същото време поради COVID пандемията, както и повишението на строителните разходи, в периода между 2020 г. до 2022 г. няма много започнати проекти в този сегмент и това по естествен начин балансира търсенето и предлагането, съответно и дела незаети площи.

- Как еволюиращите модели на работните процеси действат като двигател на търсенето и предлагането в сектора на офисите? 

- Пазарът на офиси в София е достигнал ниво на зрялост в последните няколко години. Инвеститорите в нови проекти много по-внимателно планират мястото и продукта, който да представят на пазара. Локациите са подбрани така, че да са предварително съобразени с търсенето, адекватно подплатени с инфраструктура, в добре установени клъстери, на големи булеварди или в централни градски зони.  Наемателите в голямата си част разполагат с яснота и конкретни параметри на това, което искат от офисното пространство. Доскоро основният фокус в избора на пространства и при преговорите за тях бяха търговските условия. Днес с почти подобна тежест при избора  се оценяват новите норми за устойчивост и таксономия, каква добавена стойност за служителите дават услугите, предлагани в сградата/комплекса, и не на последно място - наличието на flex office. Тази комплексност при изискванията неминуемо води до повишаване качеството на офисния продукт. Това важи с пълна сила и за повечето съществуващи вече офисни сгради клас А, част от които преминаха или в момента са в процес на трансформация, за да отговорят на очакванията на ползвателите и да успеят да задържат своята стойност.

- Какъв е New Generation Office?

- Офисът от ново поколение не е по шаблон. Един от най-полезните ефекти на преосмислянето на офис пространствата от големите ползватели постковид е това, че те се „кроят по мярка“. Компаниите вече имат разнороден режим на работа, хибридните модели имат толкова много вариации, че се налага всяка компания да разработи или адаптира подходящ модел на работа за локациите, които разглежда, а от там и своя формула за идеален офис. Като цяло социалните функции, колаборацията и повишаването на ефективността на екипите са общи теми за компаниите, но решенията в крайна сметка са разнообразни. Общите специфики на офисите от ново поколение включват технологии за интегриране на дигиталното и физическо общуване, дизайн, доближаващ работните пространства до усещането за домашен уют, ергономия, мисълта за устойчивост и well-being на човека е вложена във всеки елемент от мастърплана на проекта, през до системите до практическото ежедневно преживяване като различни функции в сградата. 

- Какво е мястото на flex space и co-working и преосмислянето на работната среда?

- В последните 24 месеца виждаме бум на интереса към flex office услугите, а също и на търсенето на подходящи пространства за експанзия от самите оператори. Тези локации вече не се считат за временно решение. Те предоставят услуги, организират събития и създават атмосфера, която влива свежа енергия на екипите и на клиентите им. В някои случаи компаниите намаляват обема на своите офиси, но едновременно с това предоставят достъп на служителите си до използването на flex office пространства като допълнителна опция. Те са част от микса придобивки, който работодателите предоставят на служителите, но и удобство от гледна точка лесно управление на оперативните и капиталовите разходи.  За други компании flex office е добро начало, платформа за развитие, докато установят новия модел на работа и се позиционират в свой офис, но дори и тогава се мисли в хоризонт 1-3 години престой.

- ESG вече е стандарт - какво е неговото място в сектор недвижими имоти за създаване на социална стойност и екологична устойчивост?

- Клас А офисните сгради, особено в София, са на много високо ниво. Голямата част от тях са сертифицирани по BREEAM или LEED, имат сертификати за закупуване на зелена енергия, въвели са процеси и практики в съответствие с ESG изискванията, поставяни и от самите наематели. Това, което може би е малко подценено, е как те могат да увеличат ефекта върху социалният аспект. Има място за по-добър подбор на доставчиците на услуги в това отношение. Съвсем различно стои въпросът с повечето клас Б и клас В сгради, каквито има доста. Там почти всички параметри на ESG трябва да се подобряват, а това (където е възможно) би довело и до необходимост от значителни инвестиции. Така или иначе изискванията само ще се повишават в следващите години. Наемателите са все по-стриктни в очакванията си, а и банките са много по-взискателни  към сградите и проектите, които финансират. Интегрирането на ESG стандарти в целия цикъл от планиране, финансиране, строителство, реализация и ползване на имот е процес, който предполага добро познаване на изискванията от всички ангажирани пазарни субекти, за да прилагаме процеси, които реално да ни позволят да подобрим средата си. Смятам, въпреки сложната икономическа среда и глобални затруднения пред пазара на недвижими имоти, че време за губене нямаме.

- Как ще коментирате най-горещия сегмент - жилищния пазар - циклични тенденции, двигатели и перспективи? Какви са характеристиките на високия клас жилищен продукт?

- През първата половина  на 2023 г. в София има ръст почти 5% в предлагането на средно висок и висок клас жилища. Броят на жилищните единици в активен строеж в този сегмент остава непроменен – почти 4000. При проектите в строеж се запазва тенденцията за по-големи пространства за общо ползване (хол и трапезария), както и за обособяване на работно помещение, партерна тераса или двор/градина към имота.

При имотите, които са в по-високия сегмент на ново строителство, има задържане на предлагането - стартиране на строителството, но отлагане на продажбите до по-напреднал етап на развитие на проекта. В случай че търсенето намалява, е по-вероятно да се правят търговски отстъпки в рамките на 3-5%, отколкото да се отрази в трайно намаление на цените. Смятам, че цените в този сегмент могат да се запазят на текущите си равнища с оглед на това, че основното предлагане е директно от инвеститора. Ако цените на имотите следват инфлацията, не би трябвало да очакваме и да тръгнат надолу.

При предлагането на имоти на вторичен пазар (т.е. от частни субекти), особено във високия сегмент, има леко увеличение на цените с 2-4%. Наблюдаваме случаи на отказ от предлагане и задържане на имот от продажба, ако офертната цена е обект на преговори.

Търсенето на жилища забавя своята скорост и повечето участници на пазара предприемат изчаквателна позиция поради геополитическите и икономическите предизвикателства. Въпреки това динамиката на пазара е по-добра в сравнение с 2019 г. В средно високия и високия сегмент все още има активност от страна на купувачите - от една страна, поради стабилните доходи, от друга – в резултат на ограниченото предлагане.

Основната индикация за прегряване на пазара на жилища е намаляването на тяхната достъпност най-вече в София. Ако темпът на растеж на доходите се запази в същия размер за следващата година в съчетание с ниски нива на безработица, негативно развитие на пазара на жилищни имоти не би следвало да има. В случай че цената на ипотечните кредити обаче нарасне значително над прогнозните нива на водещите банки към края на 2023 г. , спад в цените на този клас жилища е възможен.

Наемният пазар при високия клас имоти е стабилен. В затворените комплекси в София, които наблюдаваме, няма свободни жилища за наем или се отдават в рамките на няколко дни или седмици. Наемните нива също се актуализират спрямо инфлацията, като най-сериозното увеличение е при жилищата с 3 или 4 спални - около 10%.

- Какъв е трендът при търговските експанзии, новите концепции за физически магазини, retail парковете и omni-channel стратегиите?

- Към края на 2023 г. пазарът на търговски площи в България се характеризира със стабилни нива на заетост, устойчиви наемни нива и планове за развитие на нови търговски площи в София и страната.

Въпреки макроикономическите, финансовите и геополитическите предизвикателства в глобален мащаб българският пазар като част от по-спокойния и предвидим в ЦИЕ не загуби скоростта си на развитие и през настоящата година очакваме да регистрираме над 150 000 кв.м нови площи, преобладаващо в търговски паркове.

Основни предизвикателства за търговците остават подборът на персонал, натискът от покачващите се разходи за инвестиции и оперативна дейност и все още динамичните инфлационни процеси.

Въпреки тях очакваме и тази година търговците да отчетат не по-малко от 10-15% среден ръст на продажбите си. В стремежа си към устойчиво пазарно позициониране същите продължават развитието на omni-channel платформите си, като същевременно увеличават броя, а често и площта на физическите си обекти в търсене на иновативни концепции, повече дигитализация, интерактивност и осигуряване на запомнящо се клиентско преживяване като основни двигатели на модерната търговия.

- Какви са инвестиционните предизвикателства при индустриалните и логистичните проекти?

- Логистичният сегмент е в етап на застой: няма почти никакви свободни площи, но няма и много ново търсене. Наемите се покачиха на нива над 5 евро на кв.м на месец, което възпира от разрастване част от ползвателите. Изграждането на нови проекти е в изчакване на нормализиране на себестойността, която поради войната в Украйна през 2022 г. се покачи до т.нар. строителни „стоп цени“. Следва да припомним, че логистичният пазар действа на базата на конкуренция на регионално ниво, а не само между локации в съответната държава. Към днешна дата значителен по обем бизнес в България все още се обслужва от Румъния, защото наемите там са по-ниски и има повече работна сила. Нашите очаквания са, че строителният разход ще се нормализира, което ще даде възможност и на наемите при индустриалните и логистични площи да станат по-конкурентни спрямо Румъния или Сърбия.

ТЕНДЕНЦИ И ПРОГНОЗИ

Към днешна дата повишените лихви намалиха драматично инвестиционните обеми в Европа, като в пазарите от ЦИЕ те се свиха с 59%. Нагласите в момента в ЦИЕ и Европа все пак не са в посока на страх и свиване на позиции, а по-скоро изчакване на по-добри цени. Намалените обеми са индикация, че продавачите все още имат сила да издържат и напрежението върху тях все още не е непоносимо. В инвестиционните транзакции лихвата е определящ фактор на ценообразуване и през 2024 г. или лихвите леко ще намалеят, или продавачите ще се адаптират. В България тази динамика не присъства в момента и в контекста на капиталовите пазари в Европа демонстрираме добро задържане на инвестиционните обеми. Това е резултат на ниските лихви (може би най-ниски в региона), ниска задлъжнялост, като и липса на институционален капитал. Локалните инвеститори поддържат добра динамика и засега няма индикации за драматично охлаждане на активността. Естествено, при развиване на сценарий с по-дълбока глобална рецесия нашият пазар не може да остане изолиран.

Прогноза за сегмент офис площи

От гледна точка на пазара на офиси в София и големите 3-4 града в страната изглежда, че има здравословно и стабилно търсене. Продължава макар и със забавени темпове интересът на нови компании към откриване на офиси в страната. На моменти дори изглежда, че няма достатъчно предлагане, което да отговори на нуждите и очакванията на наемателите. Към днешна дата балансът е крехък поради икономическото забавяне в Западна Европа, както и усложнената геополитическа обстановка. Ние сме част от глобалния пазар, тъй като повечето наематели са международни компании, чиито централи базират бизнес плановете си в контекста на  световните трендове. В предходни периоди нашият пазар е успявал да се възползва от конкурентните си предимства в подобни ситуации. Пример за това е първата вълна на навлизане на аутсорсинг компаниите в България именно в такъв момент. Като цяло офис сегментът в ЦИЕ показва устойчивост и добра заетост и утилизация на площите в сравнение със САЩ  или Западна Европа.  В този смисъл имаме основания да сме положително настроени към следващата година, а са налице и достатъчно завършени или в процес на завършване транзакции в тази година, които да подкрепят този оптимизъм.

Прогноза за сегмент търговски площи

Очакванията на Colliers са гореописаните тенденции да се запазят и през 2024 г. при забавяне темпото на развитие на нови търговски площи, като фокусът ще се задържи основно в София и големите регионални градове.

Инвеститорският интерес към търговски имоти ще продължи, като не е изключено да регистрираме нови трансакции при търговски центрове, както и обявяване старта на нови значими проекти.

Прогноза за сегмент жилищни площи

Πaзapът нa жилищa ce забавя, броят на сделки намалява, но това все още не се отразява в спад на цените. В случай че ръстът на цените забави своят темп, следващата година очакваме отново бавен, но стабилен пазар. Подкрепено и с високите нива на търсене за наем, както и увеличение на наемните нива на жилища, този сегмент ще продължи да бъде предпочитан инструмент за спестяване или инвестиция за повечето частни лица у нас.

Вижте cтaтиятa в бpoй 6/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт