Стремежът на купувачите към смяна на социалната среда с по-добра и необходимостта от повече пространство – тези фактори ще са ключов двигател на пазара на ново строителство във високия сегмент през 2024 г. Големите проекти и комплексите от затворен тип ще останат във фокуса на инвеститорите в София. Това сочи анализът на Forton Homes, направление с фокус върху жилищни проекти ново строителство от среден и висок клас, част от Cushman&Wakefield Forton.

От началото на 2023 година до момента в столицата е стартирало изграждането на близо 1.7 млн. кв. м жилищна площ.

„По този показател отчитаме намаление спрямо предходната година, но от друга страна това говори, че предприемачите са по-предпазливи и по-внимателно обмислят проектите си. След еуфорията от последните години наблюдаваме връщане на търсенето към по-балансирани нива и пазарът реагира на този тренд“, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton.

По думите му интересен феномен от последните две години е

започването на по-мащабни жилищни проекти в София.

Това е резултат от утвърждаването на големи предприемачи на пазара, заедно с навлизането на нови големи играчи.  

Според него, докато доходите продължават да нарастват, нивата на безработица са ниски, а лихвите са под 4%, жилищният пазар ще запази стабилни нива на активност.

Явор Пердухов, мениджър, Forton Homes

„Ние работим в среден към висок ценови сегмент и нашите клиенти са хора със стабилни доходи, които се стремят да подобрят стандарта си на живот. Това ще движи пазара на ново строителство през 2024 г. Тези потребители се ориентират към по-добре уредени и престижни квартали, с добра социална среда, както и към жилища с по-голяма площ. В същото време България продължава да е сред държавите с най-голяма пренаселеност на жилищата в Европа. Това е сериозна предпоставка за устойчив интерес към новите, качествени проекти”, допълни Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes.

Според данните, над 44% от населението в големите градове на страната живее в пренаселени жилища, като средно за Европейския съюз този показател е под 20%. Идентичен с този на ЕС е делът в Чехия. Близо 37% от населението на Полша обитава пренаселени домове, а в Румъния статистиката е дори по-негативна спрямо България – над 45% от хората живеят на тясно.

Жилището се смята за пренаселено, ако не разполага с поне една родителска спалня, по една за всяко дете над 18 години и отделни спални за деца от различен пол на възраст между 12 и 17 години. Ако децата са от един и същи пол или са под 12 години, може да споделят обща спалня. Отделно от това трябва да има и общо помещение за цялото семейство.

Пренаселеност на обитаемите жилища в градовете

Източник: Евростат

Според наблюденията на Forton Homes големите жилищни проекти са движещата сила в средния ценови сегмент, като този тренд ще остане актуален и през 2024 година. Купувачите на по-висок клас жилища търсят по-скоро бягство от компактния град и затворен тип комплекси с подбрана среда.

„Големите проекти обичайно се изграждат на няколко фази, като всяка от тях подлежи на отделно разрешително за строеж. Така статистиката не може да обхване реалния мащаб на това строителство. Но то е факт”, посочи Явор Пердухов.

Във високия ценови сегмент се наблюдава и все по-отчетливо търсене на къщи и апартаменти с три спални.

Това важи най-вече за новото строителство и покупките за задоволяване на жилищни нужди. Третата спалня в някои случаи се преустройва в кабинет, в синхрон с тенденцията за хибридна работа или работа от вкъщи. Инвестиционно настроените купувачи традиционно се насочват към двустайните жилища на по-ранен етап от изграждането на проектите.

„Купувачите на имоти с две или три спални за лично ползване са склонни да купуват в по-напреднал етап на строителството. Мотивът им е да добият по-ясна представа за това как ще изглежда бъдещият им дом ”, допълни Явор Пердухов.

Районите в София, където към момента е концентрирано жилищното строителство, са Малинова долина, Овча купел, Кръстова вада, Витоша, Хладилника, Манастирски ливади – Изток, Младост 4, Полигона и отделни зони на широкия център. В по-високия сегмент активността е концентрирана в полите на Витоша – Камбаните, Драгалевци, Бистрица, Панчарево.

Основни купувачи във високия ценови клас са хора от високия мениджмънт или със собствен бизнес, които имат стабилни доходи и заделени средства. В същото време те се възползват от ниските лихви по кредитите.

При средния клас проекти важен фактор за избор на жилище е метрото.

Тенденцията е особено видима при Овча купел, където разширението на метрото доведе до засилено ново строителство.

„Нашата прогноза е, че метрото ще бъде и сред катализаторите за развитие на София на североизток. Очакваме все по-голяма динамика при изграждането на нови проекти в квартали като Левски и Сухата река. Овча купел ще продължи да се уплътнява, инвестиционният интерес към Горна баня също нараства”, каза Явор Пердухов.

Според Forton Homes към момента няма индикации за драстични изменения на пазара – както като активност, така и в ценови план. От компанията смятат, че той е достигнал своята разумна и умерена активност след периода на еуфория в годините около пандемията.

„Основните рискове у нас са свързани с евентуално рязко повишаване на лихвите, както и с потенциален ръст на безработицата. Такъв сценарий обаче към момента изглежда слабо вероятен. Дори лихвените нива да продължат да се покачват, те ще останат под тези в Западна Европа или в даден момент ще се изравнят с тях. За момента не виждаме  индикации за сътресения на жилищния пазар у нас, поне в краткосрочен план”, коментира Явор Пердухов.

Според него банките ще продължат да бъдат по-селективни. Броят на новите ипотечни кредити ще намалее, но се очаква обемът да расте заради по-големия размер на отпуснатите суми. Разходите за строителство вече четвърто тримесечие са стабилни, което допълнително успокоява движенията на пазара.

След нарастването на продажните цени към крайните потребители през 2023 година, от Forton Homes очакват през предстоящата година цените на новите жилища да останат стабилни. Ако има ръст, той ще е в рамките на инфлацията.