Димитър Иванов, Avalant: Работната среда - ключов фактор за перфектния баланс между свобода, ефективност на процесите и екипна работа
Димитър Иванов, управляващ партньор, Avalant
Макротрендовете и офис секторът
Нека да погледнем към търсенето на офис площи. Офис пазарът определено се намира в динамични времена, в които нови модели на работа, даващи повече гъвкавост на служителите, се тестват и тепърва изграждат. В средносрочен план хибридният модел на работа изглежда като такъв, на който значителна част от офис ползвателите ще заложат. В такава ситуация ролята на офис пространството също ще еволюира, превръщайки се в обединителна точка за професионалисти, които в повечето случаи имат свободата на избора къде да работят.
От друга страна, в търсене на перфектния баланс между свобода, ефективност на процесите и екипна работа работодателите все по-често ще залагат на допълнително подобряване на качеството на работната среда, поглеждайки към клас А сегмента. За поредна година наблюдаваме увеличаване на относителния дял трансакции в клас А офисни сгради за сметка на тези в клас Б (през 2021 г. 88% от обема на новонаети площи са се случили в клас А офисни сгради (77% за 2020 г.). От тази гледна точка инвеститорите, които не са пестили средства в добро местоположение, инфраструктура, високотехнологични решения и грижа към околната среда са в по-благоприятна позиция да се справят с гореспоменатата динамика.
Настоящият момент е характерен и с изтичането на договори, сключени в периода 2017 - 2019 г., когато пазарът бе силен от гледна точка на търсене. Тези компании са в процес на вземане на решение, като за разлика от времето преди пандемията за известна част от тях намаление на площите също ще стои на масата.
Когато погледнем към предлагането на офис площи, можем да отбележим следните основни тенденции. 2021 година беше запомняща се от гледна точка на новопостроени офисни проекти – 216 000 кв.м получиха акт 16, включително и знакови проекти като Park Lane, NV Tower, Balkan Business Center и други. Добрата новина бе, че пазарът абсорбира голям процент от тези знакови проекти, което е още една индикация за повишения интерес към качеството. От друга страна, несигурността, която пандемията породи през последните вече две години, се отрази в по-ниския обем новозапочнати строителни проекти в офисния сегмент и в сравнително по-консервативния подход на инвеститорите от гледна точка на новите им проекти. Голяма част от новозапочнатите проекти се характеризират с това, че са разположени в утвърдени вече локации със сравнително ниски нива на свободни площи – предпоставки за по-голяма сигурност на проекта.
Допълнително явление, породено от увеличаващата се инфлация и ниските лихвени проценти, бе увеличаването на интереса на офис ползвателите да притежават своите офис пространства. 2021 година беше знакова с покупката на Park Lane от страна на SAP (22 000 кв.м), но през следващите месеци още офис ползватели последваха примера на технологичния гигант, спирайки се на такава стратегия.
Пазарът на офис площи: тренд
Статистиката от 2021 г. определено възвръща оптимизма на пазара - 143 000 кв.м бяха отдадени под наем или продадени на офис ползватели. Този показател е почти двойно по-висок в сравнение с 2020 г. Първото тримесечие на годината също беше силно с над 28 000 кв.м отдадени площи. По-детайлният поглед на консултанта обаче няма как да не обърне внимание на сравнително ниския обем на реалните нетно усвоени площи. Тяхната стойност е 48 000 кв.м за миналата година. Това е ясен индикатор на тенденцията, че компаниите, които са наемали офис площи през годината чрез релокацията си, в голяма част не са увеличавали значително площите си. Често срещан пример през миналата година бяха компании, които се преместват в по-нови и съответно по-скъпи сгради, но чрез намаляване на наемната си площ те успяха да запазят общия си месечен бюджет за офис пространство непроменен.
Определено това доведе и до промяна на концепцията за площ на служител. Ако преди пандемията площ на служител и площ на работно място бяха почти сходни показатели, то към днешна дата ситуацията не е такава. Все по-често наблюдаваме примери, в които офисното пространство е предназначено в пълния си капацитет за 50 - 70% от броя на служителите. Дали тази тенденция ще се окаже дългосрочна е трудно да се каже на този етап. От гледна точка на площ на работно място наблюдаваме известно увеличаване, което произлиза от по-високия дял на зони за колаборация и места за почивка за сметка на работните места.
Търсенето и нагласите на ползвателите
Според анализ на Avalant на търсенето на офис площи през 2021 г. 83% от трансакциите са били сключени от представители на IT и BPO секторите. Тези две групи от компании продължават да бъдат основен двигател на пазара. По-интересното е, че относителният дял на технологичния сектор в тази статистика се увеличи през последната година за сметка на аутсорсинг сектора. Това може би е и поради факта, че сериозна част от BPO компаниите сравнително бързо се адаптираха към дистанционния модел на работа и това съответно повлия на търсенето на офис площи от този сектор. От гледна точка на класификация на търсенето около 68% от трансакциите са били за под 1000 кв.м, 21% между 1000 и 2500 кв.м, 4% между 2500 кв.м и 5000 кв.м и 5% над 5000 кв.м. От гледна точка на райони най-голям обем площи са били усвоени в "Хладилника" (31%), следван от "Цариградско" (21%) и "Бизнес Парк София" (18%). Както споменахме вече, с над 88% трансакции в клас А сегмента фокусът върху качеството продължава да се увеличава.
ESG стандартите
ESG е тема, която става все по-широко разпространена в западния свят, и е логично тя да става все по-релевантна и в България. От препоръчителна рамка, създадена от ООН през 2004 г., до конкретни директиви в ЕС и стратегии за драстично намаляване на въглеродния отпечатък на международните корпорации в конкретни срокове е пределно ясно, че е въпрос на време нейното влияние да стане по-осезаемо в страната.
Ако погледнем към предлагането, можем да споделим следната интересна статистика – около една четвърт от целия пазар на офис площи е представен от сгради, които са сертифицирани по някои от утвърдените стандарти за устойчиво строителство (LEED, BREAAM, DGNB). Над 80% от всички офисни сгради със зелен сертификат са построени през последните 6 години. Това е показателна статистика за наблюдавана промяна на инвеститорите в посока по-зелено и устойчиво строителство. Също така (макар и не по директна причинно-следствена връзка) 75% от тези проекти са с по-нисък за пазара процент свободни площи.
В процеса на селекция от страна на наемателите (особено в случаите на глобални организации) ESG критериите, които много често не са унифицирани, играят важна роля. Също така оценяването на една офисна сграда и (инвеститора зад нея) в контекста на ЕSG често предполага въвличане на съвкупност от консултанти и вътрешни звена на самата организация (тъй като често трите стълба на концепцията (Environmental, Social & Governance) изискват оценка от различен тип специалисти).
