За последните десет години Deloitte Property Index - Overview of European Residential Markets, се превърна в едно от авторитетните професионални наблюдения на недвижимите имоти в Европа с анализ на факторите в сектора и сравнение на цените в определени градове на континента. В настоящата безпрецедентна ситуация изследването включва кратък преглед на въздействието на пандемията и очакваните бъдещи развития. В изданието участват най-много държави досега с добавянето към наблюдението на Босна и Херцеговина, България, Ирландия, Израел, Люксембург, Сърбия и Словакия. Повечето представени индикатори са на годишна база и до голяма степен са ясно повлияни от геополитическата обстановка, пишат в предисловието от експертния екип на проучването на Deloitte, наблюдаващи 23 държави в последното девето издание, публикувано на 9 юли 2020 г. Ново, актуализирано издание се очаква в средата на 2021 г.

Пандемията ковид-19  и пазарите на жилищни имоти

Икономическата криза след пандемията - най-сериозната след Голямата депресия, е по-различна от ситуацията след 2008 - 2010 - резултат на неадекватно банково финансиране и търгуването на деривативи. Днес банки и предприемачи са в по-добра позиция и за разлика от предходната криза няма устойчив спад на броя разрешения за строителство и стартирали проекти, а държавите помагат с гаранции и директно финансово подпомагане. В началото на настоящата извънредна ситуация нови и стартиращи проекти и сделки бяха замразени, а въздействието й върху строителния процес варираше в зависимост от подкрепата на държавата и от ролята на мигрантите в сектора.

В 10 от 23 от страните в проучването се очаква застой на пазара на жилищни имоти - в силно засегнати държави като Великобритания и Хърватия или страни като Унгария, където секторът е в процес на забавяне. Положителни са очакванията за Белгия, Нидерландия, Норвегия, Израел, Словакия и Чехия. Въпреки че в повечето държави банките са въвели по-стриктни изисквания за съотношението кредит - собственост и за разполагаем доход, лихвените нива навсякъде остават близки до нула, което стимулира дългосрочните инвестиции в жилищни имоти на лицата със стабилен доход.

При цените очакванията са те да останат на същите нива или да претърпят лека корекция, преди да започнат да нарастват, като прогнозите са за намаляване в силно засегнатите Великобритания и Унгария и туристически зависимите Хърватия, Испания и Италия. Пазарите на страните от Централна и Източна Европа в същото време са силно зависими от икономическото развитие на държавите от западната част на континента, където работят голяма част от техните граждани.

Пандемията и дистанционната работа впоследствие променят отношението към жилищата в провинцията, а технологиите за виртуални огледи и електронно подписване - самия процес на покупко-продажба.

Икономиките в Европейския съюз

Икономиката на еврозоната нараства през последните шест години, но сегашните ограничения, засягащи в много голяма степен услугите, ще доведат до едни от най-сериозните последствия и икономически спад от над 6% с очаквания за повече от 9% в Италия, 8% в Испания, 7% в Германия, 10% в Чехия, с до 10% безработица на пазара на труда в ЕС. Слабото търсене и ниските цени на петрола поддържат нулева инфлация. Фискалните стимули на правителствата включват различни мерки - от кредитни гаранционни схеми до директни помощи, отлагане на данъчни плащания и издаване на общоевропейски облигации. Отрицателният икономически тренд се очаква да редуцира до известна степен жилищните цени при запазване на ниски лихвени нива.

Завършени и започнати жилища

Индикаторът на завършените жилища на 1000 души показва, че четири държави - Босна и Херцеговина, Португалия, Испания и Латвия, са имали под 2 завършени апартамента на 1000 души за 2019 г. Португалия и Испания обаче са сред държавите с най-висок обем на жилищния фонд на 1000 души. Най-много жилища са завършени в Люксембург - 11 на 1000, Франция - 6.7 на хиляда, или 450 хил. жилища за 2019 г., следват Германия и Полша съответно с 293 хил. и 207 500. В Латвия са завършени общо 3300 жилища. Най-ниска е предприемаческата активност на Балканите с мигриращо към Западна Европа население. В Централна Европа лидер е Полша с 207 500 завършени жилища.

По показателя "започнато строителство на нови жилища" Люксембург води с 8.9 на 1000 души, или общо стартирало строителство на 5600 жилища. Полша и Франция са съответно с 6.2 и 6.1 на 1000. В абсолютни числа на първо място е Франция - 410 300, Полша - 237 200, и Германия - 219 500. На годишна база по този показател намаляват темповете в Нидерландия (-18%), Великобритания (-10%) и Белгия (-10%), Унгария, Дания, Словакия, Франция, а нарастват в Хърватия (31%) - до 15 200 стартирали жилища, Португалия (+18%), Ирландия (+17%) и Чехия (+17%). Полша като най-голямата държава в региона превъзхожда Унгария, Словакия и Чехия по процент на старт на строеж на нови жилища.

Жилищен фонд

Обемът на жилищния фонд в дадена държава и неговото качество могат да се разглеждат като индикатор за качество на живот и ниво на икономическото развитие. Най-високи наличности на 1000 души има в Португалия и Италия - малко над 581 жилища, при 293 в Израел и 361 във Великобритания. Словакия, Полша и Люксембург регистрират под 400 жилища на 1000. Най-много са жилищата в Германия - 42 милиона, Франция - 35.6 млн., Италия - 35.09 млн., следвани от Испания - 25.78 млн., Великобритания - 24.35 млн., и Полша - 14.82 млн. В Люксембург в абсолютни числа има 244 хил. жилища, в Словакия те са 2.06 млн., Ирландия - 2.06 млн., Норвегия - 2.58 млн.

Цени на жилища

Въпреки сближаването и взаимното обвързване на европейските икономики пазарите на жилища се развиват независимо във всяка държава. Най-скъпата държава е Люксембург - 7145 евро за кв.м, следва Франция - 4176 евро/кв.м, и Норвегия - 4120 евро/кв.м, за Германия и Великобритания стойностите са около 3700 - 3900 евро/кв.м. За Словакия, Ирландия, Хърватия, Латвия, Полша, Унгария, Сърбия и Португалия цените варират от 1000 до 2000 евро/кв.м, в Централна Европа само Чехия надхвърля тези стойности с 2602 евро/кв.м.

Париж отново е най-скъпият град с 12 863 евро/кв.м, следван от Люксембург с 9565 евро/кв.м, Мюнхен (8250 евро/кв.м) и Лондон (7699 евро/кв.м). В Централна Европа Прага е най-скъпият град с 3395 евро/кв.м, следва Братислава с 2805 евро/кв.м. Ниш е най-евтиният град със 790 евро. Шест града - Гент, Мюнхен, Тел Авив, Милано, Юрмала и Барселона, са най-скъпите в своите държави, въпреки че не са столици.

Най-голямата диспропорция между най-скъпия град и средните цени в държавата се наблюдава в Лисабон, където цените са 336% от средните. Съотношението е 284% в Париж, 240% - Барселона, 221% - Мюнхен, 202% - Амстердам, 200% - Копенхаген, най-ниски са съотношенията съответно в Острава - Чехия, и Ниш - Сърбия, с 65% и 63%. По-ниски от средните са нивата и в Манчестър, Лил, Торино, Грац, Бирмингам, Нови Сад и Лодз, което е показателно за предпочитанията за обитаване в тези градове. Най-малки са флуктуациите в Австрия и Люксембург.

Столиците обикновено са най-важните и големи пазари на жилища в своите държави. С 9% са намалели цените на къщите в Осло, с 3.1% в Рига, с 1.8% - в Рим. В Париж и Лондон цените са се променили съответно с -0.4% и -0.2%. Будапеща бележи нарастване с 13.7%, Братислава - с 13.0%, Прага - 10.2%, Варшава - 8.4%.

Достъпност и ипотечни заеми

Достъпността на собственото жилище се оценява с броя на средните брутни годишни заплати за страната, необходими за закупуване на средно жилище от 70 кв.м. Най-малко достъпни са жилищата в Чехия с необходими 11.4 средни годишни заплати, следвана от Сърбия с 11.3 въпреки ниските в абсолютно отношение цени. За Австрия и Словакия коефициентът е 10. Сравнително достъпни са жилищата в Норвегия, Германия и Нидерландия с коефициенти между 5 и 6. Най-добри са възможностите в Португалия и Белгия - 4 и 4.1.

Ипотечният сектор е ключова част от жилищния пазар, а един от основните му показатели е задлъжнялостта на домакинствата и съотношението на ипотечните заеми на домакинствата към разполагаемия им доход и възможностите им да вземат нов заем. В Унгария това съотношение е под 20%. Държавите с нива под 50% са основно в Централна и Източна Европа като Латвия, Полша, Чехия и Словакия. Четири страни имат процент над 100 - Люксембург (145%), Норвегия (160%), Дания (167%) и Нидерландия (188%). Задържането на лихвените проценти на Европейската централна банка практически на 0 дава възможност за голямо намаление на лихвените проценти в редица държави. Средните проценти по ипотечни заеми в Португалия, Франция и Словакия са под 1.5% към 1% (Португалия 1.06%). Те са се увеличили в пет държави - Чехия, Унгария, Латвия, Норвегия и Португалия, като Унгария, Ирландия и Полша са единствените с процент над 3, съответно 4.6%, 4.1% и 3.8%.

Пазарът на жилища в България остава активен

Въпреки продължаваща повече от година пандемия, пазарът на недвижими имоти остава активен, като наложените мерки не оказаха очаквания драстичен спад. По обобщени данни за броя на вписаните продажби от Агенция по вписванията намаление спрямо същия период на 2019 г. се наблюдава във второто тримесечие на 2020 г., т.е. времето веднага след обявяването на извънредното положение в България, но през третото тримесечие на 2020 г. броят на вписаните продажби отново се увеличава и дори надминава нивата от същия период на 2019 г. През последните три години търсенето остава с малки промени най-активно в големите градове като София, Пловдив, Варна и Стара Загора. Това се потвърждава от статистиката, публикувана от сайтовете за имоти и вътрешните ни наблюдения.

На годишна база ръстът на цените на жилищните имоти е около +6.5% осреднено за всички областни градове в България. Цените на жилищата в София са нараснали с около 4.2% за последната година. Най-предпочитани остават 2-3 стайните апартаменти в София и в частност южните квартали, където цените запазват високи нива от 1100 €/кв.м до 1500 €/кв.м. и в центъра около 1800 €/кв.м.

Завишено търсене през изминалата година бележат околоградските къщи, като са предпочитани малки къщи с прилежащо към тях дворно място. На българския пазар жилищните имоти остават атрактивна инвестиция, като за последната година (2020 г.) сделките с инвестиционна цел са били в размер на 38% от общия брой на сключените сделки, докато останалите 62% са закупени за собствени нужди.

Стабилността на цените и обема на сделки на жилищния пазар през 2021 г. ще зависи от фактори като ръст на безработицата, поради пандемията и нейните икономически последици, променени доходи на домакинствата, както и от поведението на банките, които, при все че запазват ниски лихвени нива, може да се очаква, че ще бъдат по-консервативни при жилищното кредитиране относно изискванията за доход и размер на самоучастието на кредитополучателя.

Драстичен спад отбелязват цените на предлаганите хотели, като към днешна дата само в Камарата на частните съдебни изпълнители се предлагат 23 имота и се наблюдава увеличение всеки месец, а инвеститорите са предпазливи към този тип имоти за момента.

Предлаганите офис площи са се увеличили, като търсене на практика в момента няма. Предвижда се тази година да се усети пълния ефект от COVID кризата, когато дадените от наемодателите отсрочки изтекат, както и сключените краткосрочни договори.

Материала за България подготвиха Виктор Машиах, оценител и старши консултант в отдел „Финансово консултиране“ на „Делойт България“, и Калоян Йорданов, адвокат и мениджър в адвокатско дружество „Делойт Лигъл“

Пълният текст - в брой 2 на сп.ГРАДЪТ