Colliers Q1 2024: Инвестиционният пазар в ЦИЕ - бавна активност и ниски обеми
Глобалната икономическа икономика се стабилизира, макар и на доста ниски нива, показва един от последните доклади на Colliers. При положение че растежът на световния БВП ще се нарасне в рамките на 3% през следващите години, това е един от най-слабите резултати от десетилетия насам. Всяка от икономиките в ЦИЕ е изправена пред комбинация от различни предизвикателства, някои от които са общи за всички тях. Те варират от необходимостта да се стимулира икономическия растеж чрез по-задълбочени структурни реформи, през предизвикателната фискалния контекст, до аспекти, свързани с външното финансиране, или непосредствената близост до конфликта в Украйна. Въпреки че през 2024 г. икономическият растеж в региона ще се ускори в сравнение с 2023 г., перспективите за годината към момента изглеждат по-лоши, отколкото в началото на годината за повечето държави от региона.
Все още е трудно да се прецени какъв ще бъде външният контекст за "развиващите се" пазари, особено за ЦИЕ. ЕЦБ планира да постигне целевата си инфлация от 2% до края на 2025 г.
Очакванията са за първо намаление на основния лихвен процент до юни 2024 г., а по-нататъшните намаления ще доведат до понижаване на основния лихвен процент с 1 процентен пункт до края на годината - до 3,5%,
което би трябвало да облекчи донякъде напрежението на пазарите. Все пак несигурността, свързана с FED (или Федералният Резерв на САЩ), може да противодейства с пълна сила на това положително влияние.
При все още слабо, макар и подобряващо се външно търсене, в краткосрочен план растежът в ЦИЕ зависи от капитала и инвестициите, както и от частното потребление. Да се разчита на разходите на домакинствата обаче крие риск в обозримо бъдеще инфлацията да бъде малко по-висока от обичайното. Всъщност в Румъния, Полша и Унгария дори до 2026 г. инфлацията все още ще бъде доста по-висока, отколкото централните банки биха искали. Това означава, че монетарната политика ще трябва да остане по-рестриктивна от обичайното. Същевременно относително евтината работна сила и голямото разделение между заплати и производителност, наред с тенденцията за пренасочване на производството, ще продължат да стимулират развитието в държавите от ЦИЕ-6.
Прогнозите на МВФ за шестте държави показват, че регионът ще нарасне с 2,4% през 2024 г. спрямо 0,5% през миналата година, след което ще се ускори до средно около 3% годишно между 2025 и 2029 г.
Последната цифра е приблизително еднаква със средната стойност, наблюдавана годишно между 2010 и 2019 г., макар и малко по-ниска от почти 4%, наблюдавани през предходното десетилетие.
Някои аспекти, които трябва да се следят в дългосрочен план, включват потенциални насрещни ветрове, свързани с постепенното намаляване на структурните фондове на ЕС, насочени към икономиките от ЦИЕ-6. Тъй като тези страни отбелязаха много по-рязък растеж от западните си партньори и се наблюдава икономическо сближаване, този източник на евтини пари може да намалее малко. От друга страна, икономиките от ЦИЕ-6 са много по-гъвкави в смисъл, че структурните реформи тук вероятно ще бъдат по-лесно осъществени и вероятно ще дадат по-добри резултати. Така че има какво да очакваме в по-дългосрочен план.
През първото тримесечие на 2024 г. обемът на инвестициите в ЦИЕ, възлизащ на 1,2 млрд. евро, намалява с около 15% на годишна база.
Според предварителните резултати това до голяма степен съответства на европейските и световните резултати.
Предвид настоящите условия, особено във връзка с продължаващата висока цена на дълга, очакваме, че обемите през 2024 г. могат да достигнат до около 6,0 млрд. евро. Това ще зависи до голяма степен от известното приключване на дейността според очакванията, като същевременно има известен консенсус, че по-ниските обеми може да се запазят през цялата 2024 г.
Обемите за първото тримесечие на 2024 г. в ЦИЕ бяха едни от най-ниските в историята, тъй като активността на пазара продължаваше да е бавна. С 46%, Чехия си осигури рядко срещан мажоритарен дял в регионалните обеми спрямо Полша (30%). След бавната активност от миналата година някои пазари отбелязаха значителен ръст на годишна база. В целия регион регистрираните резултати варират в широки граници - от 94% спад на активността на годишна база в Словакия до 69% ръст на годишна база в Румъния. Средно за региона обемите са намалели с 15% на годишна база и са в съответствие с тенденциите, наблюдавани в останалата част на Европа и в много други части на света. Все още обемите са ниски, но сега се наблюдава по-малко намаление, в сравнение с 2023 г. (15% в сравнение с първото тримесечие на 2023 г.). Много малка част от сделките са с активи в затруднено положение (distressed transactions), което обяснява и ниските обеми, което показва, че продавачите имат устойчивост.
Обемите на инвестициите в офиси продължават да намаляват през първото тримесечие на 2024 г.
както в световен мащаб, така и в ЦИЕ. Макар да съставляват едва 13% от обемите в региона през първото тримесечие на 2024 г., транзакциите с търговски площи осигуриха най-голям дял от обемите по сектори с 43%. Хотелите заеха второто място с дял от 20%, следвани от логистични и индустриални имоти с 15%. Секторното разделение през първото тримесечие е специфично поради двете най-големи сделки, и двете в Чехия - търговски център за 265 млн. евро и портфолио от хотели - за над 170 млн. евро.
През първото тримесечие на 2024 г. местният капитал в ЦИЕ-6 е най-активен с впечатляващия дял от 67% от общите регионални обеми.
Чешкият капитал си осигурява най-голям дял от обемите с 33%. Другите източници от региона събират още 34%, а след тях се европейските (22%), американските (7%) и близкоизточните (2%) капитали.
На фона на 2023 г., когато обемът на сделките в ЦИЕ намаля с около 52% на годишна база спрямо 2022г., началото на 2024 г. не се подобри, като предварителните обеми за първото тримесечие сочат спад от 15% и от около 62% в сравнение с първото тримесечие на 2022 г.
Макар че може да има известна връзка между факта, че на тазгодишното издание на MIPIM имаше забележимо по-малко участници, според Colliers срещите, които проведохме, бяха много продуктивни и целенасочени. Освен това, въпреки ситуацията в Германия, изглежда, че сме на дъното на цикъла или се доближаваме до него. В Германия все още има разминаване в ценовите очаквания, но обсъжданията на сделките вече започнаха. Същото важи и за региона на Централна и Източна Европа, където виждаме, че нивата на активност се увеличават, което може да доведе до сделки по-късно през годината. Освен това все още има очаквания, че ЕЦБ ще понижи лихвените проценти през третото/четвъртото тримесечие на тази година.
