В доклада си "Вълната от реновации в Европа" Colliers изследва регулаторния и обществения натиск, който предизвиква масово обновяване на активи, както и проактивните действия, които инвеститори, собственици и наематели следва да предприемат, за да се уверят, че техните имоти няма да се окажат изостанали или блокирани в надпреварата за декарбонизация до 2050 г.

Основни изводи

- За онези европейски собственици и инвеститори в недвижими имоти, които вече са поели по пътя към нулеви въглеродни емисии чрез модернизация, предварителните разходи имат потенциал за дългосрочно натрупване на приходи от наеми и капиталова стойност. Когато са въведени значителни енергоспестяващи модификации, Colliers оценява средното потенциално повишаване на стойността с 10% чрез капитализиране на допълнителен "енергиен наем" без допълнителни разходи за наемателя.

- Въпреки това за много инвеститори преобладава несигурността - 44% не са убедени колко средства ще са необходими за модернизиране на активите им (по оценка до 10% от стойността на AUM), а 50% не са наясно как ще се финансират тези подобрения. След като бъде извършен одит за пригодност на модернизацията, 45% от инвеститорите предвиждат да продадат до 20% от портфейлите си (през следващите пет години), когато активите се считат за "несъответстващи на изискванията на ESG".

"Националните и общоевропейските цели за енергийно ефективни сгради стават двигатели на трансформацията. Екологичните, социалните и управленските разпоредби (ESG) във връзка със застроената среда продължават да се затягат, което оказва влияние както върху наемателите, така и върху наемодателите/инвеститорите", коментира Анди Хей, директор управление на имоти и ESG, Colliers EMEA.

"Що се отнася до пазара на недвижими имоти, ЕС смята, че темповете на обновяване трябва да бъдат поне два пъти по-високи от сегашните, но това все още значително изостава от скоростта на промяната, която препоръчват водещи експерти в бранша."

Пазарни фактори, движещи вълната от реновации

Според Colliers вълната от ремонтни дейности ускорява риска някои активи в основните сегменти на бизнес имотите да останат извън пазара, ако не успеят да се адаптират към новите регулаторни и пазарни изисквания. Инвеститори, собственици и наематели оценяват стъпките, които трябва да предприемат, за да приведат активите и процесите си в съответствие с разпоредбите на ЕС, дългосрочните финансови резултати и собствените си заявени ангажименти към възприемане на стандартите за ESG.

"Налице е ясна динамика в пазарната дейност по отношение на модернизацията на активите. Независимо от непрекъснатата работа на ЕС и националните правителства и по-широкия социален натиск, тази динамика се подтиква от пазарните сили - включително стремежа към намаляване на енергийните и експлоатационните разходи", обясни Сам Адисън, Ръководител управление на корпоративни проекти, Colliers EMEA.

Възвръщаемост на инвестициите, отчетена от собственици и наематели

Анализът на Colliers показва, че въпреки първоначалните разходи, инвестициите в модернизация могат да донесат дългосрочни приходи от наеми и натрупване на капиталова стойност, и посочва успеха на Bupa, Electrolux и Manpower Group като свидетелство за това как собствениците и наемателите вече извличат ползи от проактивните стратегии за обновяване в своите портфейли.

Адисън продължава: "Изчисленията ни показват, че при въвеждането на значителни енергоспестяващи модификации може да се постигне средно потенциално повишаване на стойността с 10% чрез капитализиране на "енергиен наем" - без допълнителни разходи за наемателя."

Какво, как и кога инвеститорите планират да модернизират?

Двете най-важни области за инвеститорите, когато става въпрос за модернизация на активи, са енергийната ефективност и намаляването на оперативните въглеродни емисии, следвани от намаляването на потреблението на вода и на вложените въглеродни емисии. Въпреки това, проучването на Colliers (Global Investor Outlook Survey 2023) установи също, че сред инвеститорите все още има голяма несигурност по отношение на разходите и финансирането за извършване на задълбочени енергийни обновявания.

Деймиън Харингтън, Ръководител пазарни проучвания, Colliers EMEA обяснява: "Почти половината от инвеститорите (44%) все още не са наясно каква ще е цената на енергийното адаптиране. Оценката е, че то може да струва до 10% от стойността на управляваните активи - но някои смятат, че може да е значително по-висока."

"Нещо повече, те не знаят как или откъде могат да бъдат финансирани тези модернизации. Възможно е да има някаква възможност за използване на зелени финансови инструменти - например зелени облигации - но това ще трябва да се оцени като част от одита на портфейла.

"Важно е това да се направи по-скоро рано, отколкото късно, тъй като много инвеститори вече предвиждат да се освободят от до 20% от портфейла си (през следващите пет години), когато активите се считат за "несъответстващи на изискванията на ESG"."

Препоръки

1. Направете одит на съществуващия портфейл, за да идентифицирате активите, които подлежат на енергийно обновяване, както и тези от тях, за които не е приложимо и изискват промяна на предназначението или освобождаване.

2. Обмислете партньорства за постигане на декарбонизация. Партньорството с организации със специализиран и професионален опит в областта на ESG, като Colliers, ще ускори процеса и резултатите.

3. Оценете и идентифицирайте зелени финансови инструменти (като зелени облигации) за гарантиране на необходимите ремонти, за да се отговори на затягащите се регулаторни изисквания.

4. Включете всички CAPEX разходи в изчисленията на възвръщаемостта на инвестициите, включително разходите за модернизация, сертифициране и финансиране.

5. Адаптирайте инвестиционната си стратегия въз основа на основните си познания в областта на декарбонизацията.