BALREC 2022: В очакване на рецесия - качествените проекти запазват своята стойност, ESG стандартите почти задължителни
Quality Evolution: Towards the New Generation of Sustainability

ВаlRЕс - нaй-знaчимaтa rеаl еѕtаtе ĸoнфepeнтнa плaтфopмa в Бългapия и peгиoнa, се проведе на 3 ноември в Sofia Event Center. В рамките на две зали и над 10 панела и ключови презентации участваха повече от 450 вoдeщи инвecтитopи, финaнcoви инcтитyции, ĸoнcyлтaнти, пpoeĸт мeниджъpи, aдвoĸaтcĸи ĸoмпaнии и eĸcпepти, aнгaжиpaни c нaй-мaщaбнитe пpoeĸти и cдeлĸи в ceĸтopa. Сecиите бяха фокусирани с aĸцeнт въpxy cъcтoяниeтo и инвecтициoннaтa cpeдa в ĸлючoви пaзapни ceгмeнти: oфиc, pитeйл, жилищa, индycтpия и лoгиcтиĸa, xoтeли, aлтepнaтивни ĸлacoвe aĸтиви.
Инфлация, недостиг на работна ръка, трудностите в резултат на руското навлизане в Украйна - това са основните фактори в променящата се макроикономическа среда в региона на Европа и Близкия Изток (ЕМЕА). Четири сценария разглежда в своята презентация Сукдип Дилън, ръководител на прогнозирането за EMEA , Cushman&Wakefield. Инфлацията, цената на енергоносителите са основни предизвикателства. Навлизането на Европа в лека рецесия се оказва най-вероятен вариант, цените на имотите падат при всяка рецесия, общата доходност на офис имотите ще намалее за сметка на ниския сегмент.
Рекордно търсене на недвижими имоти в световен мащаб и в същото време охлаждане на сектора регистрира Ник Аксфорд, главен икономист, Avison Young, на фона на намаляващите очаквания за ръст на БВП в света. Високият ръст на инфлацията корелира в по-малка степен с ръста на цените на недвижимите имоти, отколкото ръстът на БВП, както и държавните облигации в Европа на държави като Франция и Великобритания.
След 20% спад на инвестиционните пазари в ЕМЕА през 2021 г. настоящата година регистрира силно първо тримесечие, последвано от забавяне. Офисите, следвани от търговските площи, остават най-силните сегменти в региона, жилища за отдаване под наем не са много популярни в държави от региона като Полша, Чехия, Унгария, Румъния, Словакия и България, коментира Кевин Търпин, регионален директор капиталови пазари в ЦИЕ, Colliers. Обемите на международни капитали за инвестиции варират, като за България процентът е 70%, за Полша - 98%, за Румъния - 81%. Ковид 19, прекъсване на веригите на доставки, рекордни нива на капиталовите пазари, ръст на инфлацията и лихвените нива, въздействие на военните действиея върху цените на енергоносителите и храните са основните макроикономически фактори, а сред възможностите за успешна реакция са кръговата икономика, климатичните промени и декарбонизацията и повишаване на заетостта.
Real Estate Market Outlook 2022/2023 - България и региона на Централна и Източна Европа, представи Явор Костов, управляващ партньор, Forton | Cushman & Wakefield. Инвеститорите са предпазливи при повишаващите се лихви. Доходността от недвижимите имоти е под натиска на растящите лихви от 10-годишните облигации. Все по-силна е сегментацията по качество на офисите, гъвкавите офис площи в България се очаква да достигнат 60 хил. кв. м до края на годината, а ESG изискванията ще стават все по-важни. Търговията залага на микса между онлайн и физическите продажби, ритейл парковете достигат 250 хил. кв. м в момента с тенденция за удвояване. Friendshoring е трендът при индустриалните площи, жилищата за отдаване под наем са нова възможност. Да инвестираме в стойност и качество, които да пренесат инвестициите през времената на турбулентност, завърши Явор Костов.
В откриващия панел: "Инвестиционна среда – България 2022: перспективи за развитие на нови проекти в сектор недвижими имоти, капиталови пазари, ликвидност, рискове и възможности в контекста на устойчивото развитие" участваха Атанас Гаров, Garitage Park, Зив Гиги, GTC, Таня Косева-Бошова, Lion’s Head, Раул Гарсия-Родригес, Deloitte Чехия, Асен Лисев, Браво Пропърти Фонд АДСИЦ, Константин Бояджиев, Галакси Инвестмънт, Явор Костов, Forton | Cushman & Wakefield, Георги Киров, Colliers International.
До края на годината очакванията са за ръст на лихвите и на ипотечните кредити, спад на цените на строителните материали, недвижимите остават добра възможност за инвестиции в сравнение с другите инвестиционни средства, за момента инвеститорите изчакват със старт на нови проекти. България не е толкова интересна дестинация за инвестиции поради по-бавната възвръщаемост и бързата амортизация на банковото финансиране въпреки високото качество на офис проектите, средата и наемателите. Оскъпяването на банковото финансиране се очаква да нарасне до нива над 6%. Лошите кредити в банковата система са на достатъчно ниско ниво под 3%, очакванията са за спад в обема на транзакциите с имоти през Q1/2023 и понижаване на цените на строителните материали. Маржовете в строителството са здравословни и качеството на жилищния продукт ще бъде все по-високо, коментираха участниците в дискусията.
ESG се превръщат в стандарт за бизнеса
В Зала Алфа панел 1: "Устойчивостта като стандарт: ESG практиките и ролята на сектор недвижими имоти в постигането на глобалните цели. Зелените инвестиции като двигател за промяна" участваха Адина Уелш, RPHI, член на УС на BGBC, инж. Александър Стоянов, Siemens, Сладяна Попович, CBRE, арх. Весела Вълчева - МакГий, Triple Green Building Group, Иглика Йорданова, Colliers International, Иво Василев, Каuflаnd България, Даниела Бойчева, CTP, Константин Киров, ПроКредит Банк, Аглика Георгиева, Deloitte.
ESG практиките се превръщат в основно изискване за бизнеса и налагат въвеждане на сериозни мерки и инвестиции, а ESG стандартите дaвaт cpaвнимa oфициaлнa paмĸa зa здpaвocлoвнa cpeдa. ESG пpинципитe се прилагат ycпeшнo пpи oфиc и индycтpиaлни пpoeĸти, но вече навлизат и пpи жилищните пpoeĸти. Преференциалното третиране от страна на финансиращите институции в резултат на прилагането на "зелени" стандарти осигурява предимства и устойчивост на проекта, а фактори като енергийна ефективност, въглероден отпечатък, здравословна среда, отпадъци и рециклиране вече са все повече във фокуса на вниманието на инвеститорите.
Качеството на офис средата - основен двигател на търсенето на модерни площи
В панел 2: "Хибридният офис: гъвкави концепции за организация на офис пространствата в среда на еволюиращи организационни нужди. Office-as-a-service като алтернатива на традиционните leasing модели", за своя опит от управление на офис площи разказаха Стела Златкова, Lion’s Head - Polygraphia Office Center, Мегапарк, Oregon Office Park - Букурещ, Лилия Кръстева - Sofia Airport Center, Михаил Петров - Schwarz IT България ("Кауфланд" и "Лидл"), в дискусията участваха Антон Славчев, Avison Young Bulgaria, Верка Петкова - Шекерова, Colliers, Иван Пармаков, Авалант, Иван Георгиев, Pontica Solutions, Николай Неов, MBL.
Управлението на офис площите е не по-малко важно от техните качества. За постигането на високо ниво на обитаване е необходима колаборация между собствениците на сгради и наемателите. Повишаването на качеството на офис средата е основен двигател при търсенето на модерни офис площи. Office-as-a-service е алтернатива на традиционните leasing модели, развита през последните години, с очаквания за засилване на тенденциятате като възможност за фокусиране на компаниите върху основния си бизнес. В тази комбинация гъвкавите пространства като част от една офис сграда стават все по-задължителен елемент и възможност за наемателите да планират по-добре дейността.
В Панел 3: "Пазар на офис площи 2022. Развитие на Knowledge-intensive индустриите в България в контекста на глобалната трансформация на пазара на бизнес услуги" участваха Димитричка Стоянова, Raiffeisen Property Holding International Bulgaria, Георги Брашнаров, Немечек България, BASSCOM, Йордан Кръстев, Forton | Cushman&Wakefield, Тодор Кавръков, Търговски Център Европа, Росен Тенев, MRICS, Prodea Investments, Telus Tower, Илия Кръстев, AIBEST, A Data Pro, Димитър Иванов, Avalant.
В Панел 4: "Co-Working and Flex Spaces: Гъвкавостта като опора" дискутираха Моника Григорова, Entract 127, Божидар Георгиев, Work&Share Coworking Space, Тони Александров, Work Better, Красимир Петров, Cushman&Wakefield | Forton и Оператор на MyFlex, Христо Каракостов, Colliers International, Гергана Пандулева, Intellias, Николай Бонев, Campus X, арх. Цветомир Павлов, Cache Atelier, Иван Велков, БГФМА.
ПРОГНОЗИ: Сценарият от 2008 г. няма да се повтори
В зала Бета key-note на тема: "Икономика и пазар на жилища" представи Кристофор Павлов, главен икономист, Уникредит Булбанк.
Рецесия на световната икономика до 1.9% се очаква в началото на 2023 г., но благодарение на високата инфлация последствията няма да са толкова тежки в сравнение с 2008 г. Политическата нестабилност в България създава предизвикателства. Икономическата активност в сектор "Производство" е много висока, а прогнозата за ръст на БВП е 1% за 2023 г. Пазарът в България прегрява много по-малко от страните в Европа и рискът от финансова криза е по-малък от другите европейски страни. Охлаждането на пазара ще зависи от пазара на труда, заплатите ще продължат да нарастват с двуцифрени темпове, а цените на ипотечните кредити могат да нараснат с 1.5%. Цената на ресурса ще бъде решаващ за обема на сделките, но в страни като Румъния има лихви по депозити от 6%. Голямата конкуренция между търговските банки не позволява по-високи лихвени нива с очаквания до 4.5-5% през 2023 г. според базовия сценарий. Очакванията не са за сценарий на криза от 2008 г., и много от предприемачите предпочитат да продават на завършен проект. Жилищата продължават да бъдат актив с най-нисък риск и доходност от 3-5% в сравнение с офисите с 7-8%. Очакванията на клиентите са за по-качествен продукт по всички системи.
В панел 1 "Финансиране, ликвидност, цена на кредит и пазар на жилища - тенденции и рискове" участваха Кристофор Павлов, Уникредит Булбанк, Борислав Точевски, Green District, Веселин Петров, ДСК Дом, Ценка Божилова, Адванс експертни оценки, Емил Кръстев, EOS Matrix България, Диляна Христова, Нова Сити Груп, Бойко Бойков, B&H Real Estate, Симеон Георгиев, MBL, Добромир Ганев, НСНИ.
ЖИЛИЩНИТЕ СГРАДИ СЛЕД КОВИД 19 - по-просторни и по-качествени, движението на цените - трудно за прогнозиране
В панел 2: Residential market 2022/2023 за своя опит от инвестиране и създаване на големи жилищни проекти разказаха Пламен Андреев, Планекс Инвест - жилищен комплекс "Морени" - София, Иван Горанов, Residential Park Plovdiv, инж. Петко Лозанов, Камбаните резиденшъл парк, в дискусията участваха Явор Костов, Forton | Cushman & Wakefield, Невена Стоянова, Luximmo Finest Estates, Христина Мандаджиева, Явлена, Мирослав Владимиров, ЕРА България, Свобода Коджаманова, Colliers, Георги Павлов, Proptech.bg.
Несигурността в конюнктурата на строителните материали прави трудно определянето на продажната стойност. Цената на жилищния продукт се вдига от цените на строителните материали в Европа и от цените на труда. Жилищата днес са с по-висока относителна цена в сравнение с преди 20 години, но и качеството вече е на европейско ниво. Сградите след Ковид 19 вече са различни - по-просторни и с повече помещения, с по-висока енергийна ефективност, с модерни вложени материали. Клиентите са много по-информирани относно материали, системи и сертификати. Средата на обитаване вече е ключов фактор. Затворените комплекси тип "резиденшъл парк" създават по-хомогенна среда на обитаване. Към края на Q2 2022 сделките с жилища са с 60% повече от същия период на 2021 г., а цените са нараснали с по-малко от 4% годишно. Сегментацията на проектите по качество е актуален процес.
ЛОГИСТИКА: Ръстът на потреблението води до ръст на инвестициите
В панел 3: Future of supply chain: пътят на доставките в контекста на динамичното потребление и ролята на логистичните паркове и ритейл активите в omnichannel микса В дискусията се включиха Явор Ницов, Фантастико, Даниела Бойчева, CTP, Жоро Ангелов, Cushman & Wakefield Forton, Тодор Левенов, Кауфланд, Владимир Гюрджиев, Park Lane Developments, Асен Динолов, Ел Пи Пи Фешън България, Стефан Косев, Regent’s Property Advisors.
Ковид 19 промени веригите за доставка и постави нови предизвикателства и въпроси в отговор на засиленото потребителско търсене. Сривът на доставките е резултат от международни обстоятелства. Модерната търговия трябва да прогнозира възможните трудности, сред които насищане на бизнес и недостиг на работна ръка. Увеличаването на инфлацията и ръстът на лихвите може да доведе до търговски предизвикателства като намаляване на потреблението. В страни от региона ръстът на търсенето на логистични услуги води до ръст на инвестициите.
ХОТЕЛИ И ТУРИЗЪМ: Нови дигитални практики и очаквания за възстановяване
На фона на липсата на обучени кадри и все по-голямата автоматизация на хотелското обслужване перспективите за развитие на хотелския сектор в България са отлични - това са някои от изводите от дискусията в панел 4: "Хотели и туризъм: индустрия в трансформация" с участието Живко Иванов, Galaxy Investment Group, Волфганг Пачула, Hyatt Regency, Даяна Каназирева, OKOL Lake Park, Павел Панчак, The Emporium Plovdiv - MGallery hotel, Адриана Ангелова, Grand Hotel Millennium Sofia, Grand Hotel Sofia, Kings’ Valley Medical & Spa Hotel, Пламен Бачев, Forton|Cushman & Wakefield.
Туристическият и хотелски сектор бавно се възстановява в различните си сегменти - градски и бизнес, ваканционен и спа туризъм. Цените на услугите са под нивата преди пандемията, заетостта също е под предкризисните нива и варира широко в зависимост от сегмента и нивото на качество. Български курорти като "Слънчев бряг" с 500 хил. легла зависят изцяло от чуждия пазар, спа курортите са обърнати изцяло към българския турист. Гъвкавостта на различните елементи на хотелския бизнес - от резервационната система до обслужването на туристите, са особено важни при настоящите услоивя за гостите. Над 60% от туристите искат да се откъснат от своето ежедневие. Инвестициите в хотелската индустрия в България все още са стихийни. Медицинският туризъм остава неразработена ниша в България. ESG темата в хотелския сектор поставя сериозни изисквания за създаване на политики за адекватно обслужване - намаляване на използваната пластмаса, повишаване на енергийната ефективност, изчисляване и редукция на въглеродните емисии, интегриране на социални политики. Все по-актуално е навлизането на ИТ технологиите в обслужването на клиентите - безконтактни устройства, онлайн регистрация и обслужване без рецепция.