Avison Young Bulgaria: Ограничени нови офис площи на пазара

Обемът на активно търгуваните офисни площи клас A&B остава стабилен. Проектите в строеж през 2023 г. са предимно за собствено ползване или с вече наети площи. Делът на незаетите съществуващи офисни площи клас A&B се увеличава. Офертните наемни нива остават стабилни, с леко увеличение в някои райони. Това са някои от изводите на пазарно проучване, изготвено от екипа на Avison Young Bulgaria, представя анализ и тенденции на пазара на офис площи в София за първото полугодие на 2023 г.
Антон Славчев, изпълнителен директор на Avison Young Bulgaria, коментира: “Сега е добър момент за смяна на офиса, тъй като на пазара се появяват уникални имоти и пространства, които са били заети досега. Поради ограниченото ново строителство, в близко бъдеще, наемателите ще трябва да правят своя избор основно между съществуващите офис сгради.“

Първата половина на 2023 г. показва стандартно ниво на активност при наемане. Общият обем на отдадените офис площи е 116 000 кв.м. Разпределението между удължаването и нови договори за наем е почти идентично. Най-големите сделки по отношение на размера са удължаванията, като сумата от трите най-големи сделки възлиза на почти 40 000 кв.м. Новоподписаните договори са предимно премествания, с малко „ново стъпващи“ в страната.
14.3% незаети офис площи
След лекото намаляване на процента на свободните площи "център“ и “широк център“ към „покрайнините“, привлечени от нови проекти и/или по-агресивни търговски предложения. през втората половина на 2022 г., през 2023 г. отново наблюдаваме повишение. Това се дължи на няколко фактора: стратегията за намаляване на площта и удължаване на наемните договори, която е основният подход, наблюдаван при внедряването на хибридния модел на работа от дома и от офиса след COVID-19; липсата на ново „внесено“ търсене от страна на международни компании; изтичането на съществуващи договори за наем на фирми, които вече са се преместили в по-нови сгради. За първи път от много дълго време процентът на свободни площи в "център“ и “широк център“ е по-голям, отколкото в „покрайнините“ на София. Това се дължи основно на преместването на фирми от "център“ и “широк център „покрайнините“, привлечени нови проекти и/или по-агресивни търговски предложения.
Малко започнати нови офис проекти
С нарастването на разходите за строителството и лихвените проценти за финансиране, както и намаленото общо търсене на офис площи, малко нови проекти бяха започнати от началото на годината. В същото време, забавянето на няколко проекта предвидени за завършване през този период, доведе до това, че новозавършените сгради през първата половина на годината добавиха само 11 000 квадратни метра нови офис площи към пазара. Средният обем построени офис площи на година между 2009 г. и 2022 г. е 103 000 кв. м, с връх от 225 000 кв. м през 2011 г. и най- ниска стойност от 22 000 кв. м през 2013 г. Спадът в строителството тогава бе причинен от финансовата криза през 2008 г. Подобна тенденция се наблюдава и днес, предизвикана от кризата и последиците от пандемията от COVID-19. Новопостроените офис площи се очаква да бъдат под средните нива през 2023 г. и да намалеят още повече през 2024 г. Те остават стабилни или се повишават с 0,5 до 1 евро в някои райони и в някои конкретни проекти. Увеличение се наблюдава в района на Хладилника / Paradise Center или при проекти с висока заетост в други локации. Някои проекти в района на бул. Цариградско шосе, намалиха наемните си нива, за да привлекат нови наематели. Въпреки това, в установените офисни локации, разликата в цените е по- скоро свързана с проекта в зависимост от свободните площи, отколкото с местоположението.
€11 - €16 офертни нива наеми клас А офис площи
Офертните наемни нива за офис площи клас А са предимно в диапазона зона от €11 – €16 на кв.м на месец. Те остават стабилни или се повишават с 0,5 до 1 евро в някои райони и в някои конкретни проекти. Увеличение се наблюдава в района на Хладилника / Paradise Center или при проекти с висока заетост в други локации. Някои проекти в района на бул. Цариградско шосе, намалиха наемните си нива, за да привлекат нови наематели. Въпреки това, в установените офисни локации, разликата в цените е по-скоро свързана с проекта (в зависимост от свободните площи), отколкото с местоположението.
€ 2,5 - 3,75 сервизна такса
Сервизната такса изглежда се стабилизира в диапазона от € 2,5 - € 3,75 на кв. м на месец. Наемодателите предпочитат подхода на „отворена книга“ – показване и плащане на реалните разходи, докато наемателите все още искат да имат фиксирани ставки или таван на таксите.
Прогнозите
- Очаква се ограничена наличност на нови офисни площи за отдаване под наем.
- Новозавършените сгради през 2023 г. ще добавят ограничени нови офисни площи към пазара.
- Офертните наемни нива остават стабилни, с вариации в различни райони.
- 116,500 кв. м отдадени под наем офис площи