Вижте статията в брой 2/2025 на списание ГРАДЪТ

Пазарът на офис площи през 2025 г. навлиза в стабилен период, в който търсенето и предлагането в столицата ще са в относителен баланс. Това разкри в свое проучване за Q4 2024 лидерът на офисния пазар в България Avalant.

След динамична 2024 г., през която бяха завършени 85 810 кв.м нови офис площи – значително увеличение спрямо едва 13 775 кв.м през предходната година – темпът на строителство се забавя. Очакванията са около 59 500 кв.м площи да получат Акт 16 през 2025, от които 20% за собствено ползване и 12.6% са вече отдадени.

Обемът на новото предлагане, концентрирано основно в търсени зони на столицата, съвпада с нетното усвояване от 2024 г. Това балансирано съотношение между търсене и предлагане ограничава риска от пазарни дисбаланси и значителни ценови колебания.

Според данни на Avalant в районите с ограничена наличност на свободни площи офертните наемни нива се задържат над пазарната средна стойност. Това се дължи на стратегията на наемодателите да тестват устойчивостта на търсенето чрез поддържане на по-високи ценови равнища.

Предвид увеличаващото се предлагане както в сегмента на офис площите клас А, така и при клас Б, пазарните очаквания са за стабилизиране на наемните нива дори в най-активните райони. В рамките на следващото тримесечие не се прогнозира нарастване на наемите.

При офис площите от клас А офертните наемни нива – с някои изключения – се позиционират в диапазона от 12.50 до 17.00 евро/кв.м. За клас Б обичайният ценови диапазон е между 7.00 и 12.50 евро/кв.м.

Въз основа на планираното изтичане на редица наемни договори през годината обемите на новонаети площи през 2025 г. вероятно ще останат близки до тези от предходния период. Макроикономическата среда допълнително охлажда стремежа за експанзия както от страна на наематели, така и от инвеститори, което предполага умерено и предвидимо развитие на пазара.

Avalant посочва, че общият обем на релокации и разширения за 2024 г. възлиза на 125 253 кв.м – с 9% по-малко в сравнение с 2023 г. и около 20% спад спрямо 2022 г. Това допълнително затвърждава тенденцията на забавяне в наемането на нови офис площи през последните няколко години. "Цариградско шосе" и "Хладилника" са водещи по обем на сключени сделки, съответно с 22% и 18% от всички трансакции за годината, а районът на Бизнес парка заема трето място със 17% от общия обем.

Обемът на строителната активност бележи осезаем спад, като в края на годината в процес на строителство са 171 000 кв.м модерни офис площи, след като бяха завършени 66 025 кв.м. През последното тримесечие започна строителството на една офис сграда с площ 17 282 кв.м, а два проекта с обща площ 48 460 кв.м получиха разрешения за строеж. Това прекъсва дву-тримесечния период без издадени значими разрешителни за строеж и увеличава общия обем на новите разрешителни за годината до около 57 000 кв.м.

Към момента само 5% от площите в процес на строителство вече са отдадени под наем, а около 14% ще са за собствено ползване

През 2026 г. се очаква на пазара да бъдат завършени 94 224 кв.м нови офис площи, като едва 9.3% от тях ще са предназначени за собствено ползване, а останалите ще бъдат предложени под наем. За 2027 г. прогнозите сочат завършване на още 17 282 кв.м, като целият този обем ще бъде наличен на пазара.

Вижте статията в брой 2/2025 на списание ГРАДЪТ