СОФИЯ: ОСНОВНИ ПАЗАРНИ ТЕНДЕНЦИИ

- Значим спад в новонаетите площи - 25 605 кв.м, или намаление с 42% спрямо Q1

Рязък спад в обема на новосключените сделки, сравнен с Q1 2023 (43 760 кв.м). От друга страна, нетното усвояване за тримесечието въпреки сравнително ниската му стойност е положително и възлиза на 8632 кв.м.

- Общият процент на физически свободните площи се понижи до 18.45%

Най-вече заради положителното нетно усвояване в клас А проекти и липсата на стартирани проекти през Q2.

- Средните наемни нива остават непроменени

Леко увеличение на наемните нива в сгради с много нисък дял физически свободни площи, комбинирано с лек спад на наемните нива в сгради с повече от 30% физически свободни площи.

СТАТИСТИКА

2.3% БВП промяна на годишна база (Q1 2023 г.) 

7.5% инфлация годишно изменение (юни 2023 г.)

4.4% равнище на безработица в страната (Q1 2023 г.)

€999 средна брутна заплата (март 2023 г.)

*Данните са получени от източниците на Националния статистически институт (НСИ) и Националната агенция по заетостта.

Предлагане

Обемът на отдаваемите площи в София остана непроменен и възлиза на 2.119 млн. кв.м, тъй като през Q2 2023 няма получени нови разрешения за ползване (спрямо 7500 кв.м през Q1 2023). Това се дължи главно на забавяния в последните етапи на процеса на строителство на няколко по-малки офис сгради, чиито разрешения за ползване са били планирани за това тримесечие. Очаква се общият обем на офис площи да остане почти непроменен до края на годината, тъй като получаването на разрешение за ползване в значителна част от новите проекти се отлага за следващата година - около 24 000 кв.м.

Строителна активност

Наблюдава се леко увеличение на обема на строителната активност, изразяваща се в три малки офис сгради с обща площ около 7100 кв.м. С тези допълнения обемът на активното строителство вече възлиза на 228 000 кв.м. Най-висока строителна активност продължава да се наблюдава в районите на "Цариградско шосе" и "Хладилника", където e концентрирано почти половината от цялото строителство.

Обемът на замразените строителни проекти остава непроменен – 42 000 кв.м.

Около 9% от площите в процес на строителство вече са отдадени под наем и около 7% ще са за собствено ползване.

- 2023 - 52 000 кв.м се очаква да бъдат завършени, 20% от които ще бъдат за собствено ползване и 16% са вече отдадени.

- 2024 - 90 000 кв.м се очаква да бъдат завършени, 6% от които ще бъдат за собствено ползване и 14% са вече отдадени.

- 2025 - 86 100 кв.м се очаква да бъдат завършени, като всички площи се предлагат на пазара. 

Отчетени са пет разрешителни за строеж на нови офис проекти, повечето от които за предходното тримесечие, с обща площ близо 17 000 кв.м. Те включват и споменатите по-горе започнати строежи.

Търсене

През второто тримесечие на 2023 г. се наблюдава лек ръст в общия обем на заетите офис площи в София с ниско, но положително нетно усвояване от 8600 кв.м. Почти 80% от тях са реализирани в офис сгради клас А. В комбинация с отрицателното нетно усвояване от предходното тримесечие обаче общият показател за първата половина на годината е едва 6100 кв.м, което е четири пъти по-малко в сравнение със същия период на 2022 г.

Обемът новосключени сделки (без подновявания) бележи най-ниското си тримесечие за последните две години - през Q2 2023 г. са сключени договори за едва 25 605 кв.м. Това е с 42% по-малко в сравнение с предходното тримесечие. Значителен дял от сделките с офис площи се дължи на релокации в новопостроени офис сгради - около половината от сделките през това тримесечие. Следователно един от основните фактори за по-малкия обем на сделките може да бъде спадът в строителната дейност.

"Цариградско шосе" и "Хладилника" са водещи по отношение на новосключени сделки, като близо 58% от новонаетите площи са съсредоточени в тези райони.

Физически свободни и активно предлагани площи

Обемът на офис площите, които активно се предлагат на пазара, е нараснал до 531 000 кв.м, което е с близо 6% повече в сравнение с Q1 2023 г. Това е най-високият обем от Q2 2022 г. насам и се дължи най-вече на наличните площи в офис сгради в процес на строителство, които вече са достигнали по-напреднал етап. Ниското нетно усвояване през последните две тримесечия е друг фактор за увеличените активно предлагани площи.

Делът на физически свободните площи в София намалява допълнително до 18.45% (в сравнение с 19.21% през предходното тримесечие) поради положителното нетно усвояване и липсата на новозавършено строителство през Q2 2023 г. Общият обем на физически свободните площи в София към момента е 391 000 кв.м.

Нивото на физически свободните площи в офиси клас А спада до 19.10%, докато в клас Б делът на свободните площи е 17.40%.

Най-голям дял на физически свободните площи продължава да се наблюдава на "Цариградско шосе" (131 200 кв.м), който вече е малко под 30%. Това е най-ниското ниво в този район за последните две години. Най-нисък дял на физически свободните площи в града се наблюдава в районите "Изток" и "Изгрев", "Бизнес парк София" и "Хладилника".

Наемни нива

Продължава тенденцията на увеличение на наемните нива при сгради с нисък процент свободни площи. Наемодателите, които разполагат с малко свободни площи, постоянно увеличават наемните нива. В конкретни клас А проекти, разположени в райони с високо търсене, това доведе до наемни нива между 15 и 16 евро. Известен натиск за повишаване на наемите (за определени сгради) се наблюдава дори в райони с висок дял на физически свободни площи като "Цариградско шосе".

От друга страна, офис сградите с високо ниво на физически свободни площи са намалили както искания, така и ефективния си наем, което води до добри възможности за наемателите да си осигурят благоприятни наемни нива и значителни пакети за довършителни работи в сгради клас А с отлични технически спецификации. Динамиката на средните наемни нива на сгради клас А в някои райони е следната:

- Централен район – увеличение с 0.9%

- "Цариградско шосе" – увеличение с 1.3%

- Районът на "Бизнес парк София" – почти непроменени

- "Лозенец" и "Хладилника" - почти непроменени

- Колективно за сгради в процес на строителство – увеличение с 1%.

Средните наемни нива в клас А сегмента са между 11.50 и 16 евро на кв.м. За някои конкретни проекти (предимно планирани и в процес на строителство) виждаме, че наемните нива надхвърлят 16 евро и достигат дори до 19 евро на кв.м.

За контакти:

Христо Андонов, партньор, м: +359-884-07-07-78, E: andonov@avalant.bg

Димитър Иванов MRICS, партньор, м: +359-878-150-616, E: ivanov@avalant.bg

Иван Пармаков, партньор, м: +359-888-533-523, E: parmakov@avalant.bg

Вижте статията в бpoй 4/2023 нa cпиcaниe ГPAДЪT в дигитaлeн фopмaт c вгpaдeни ИHTEPAKTИBHИ BPЪЗKИ