AVALANT пазарно проучване: Офис площи Q2 2022 | София
СОФИЯ - ОСНОВНИ ПАЗАРНИ ТЕНДЕНЦИИ
- Значителен ръст на търсенето на офис площи през второто тримесечие - 52 000 кв.м новонаети площи
- Почти два пъти по-висок обем в сравнение с първото тримесечие на годината (Q1 - 21 880 кв.м). Нетното усвояване бележи значителен ръст в сравнение с предишното тримесечие с приблизително 31 000 кв.м (в сравнение с едва 3000 кв.м през Q1)
- Приблизително 23 000 кв.м получиха разрешение за ползване през Q1 2022 г.
- До края на календарната година се очаква да бъдат построени 72 700 кв.м, като 26% от тях са отдадени под наем
- Ръст в обема на стартирали строителни проекти в сравнение с последните няколко тримесечия
- 33 000 кв.м модерни офис площи бяха въведени в процес на строителство
ПРЕДЛАГАНЕ
През второто тримесечие на 2022 г. приблизително 23 000 кв.м офис площи бяха въведени в експлоатация, а около 33 000 кв.м стартираха активно строителство (след няколко тримесечия на затишие от гледна точка на новозапочнати проекти).
По този начин обемът на отдаваемите площи в столицата достигна 2.08 млн. кв.м.
Очакват се още приблизително 17 000 кв.м да започнат строителство в рамките на годината. Възможно е този обем да е и по-голям, тъй като няколко проекта в по-напреднал етап на планиране също е възможно да стартират в последното тримесечие на годината.
СТРОИТЕЛНА АКТИВНОСТ
През оставащите две тримесечия от 2022 г. приблизително 72 600 кв.м модерни офис площи се очаква да получат разрешение за ползване. Около 26% от тях са вече отдадени под наем, докато 22% са площи за собствено ползване.
Общата строителна активност в София към момента е 250 480 кв.м (увеличение спрямо първото тримесечие на годината – 221 700 кв.м).
101 200 кв.м се очаква да бъдат завършени през 2023 г. (7% от които са отдадени под наем) и приблизително 29 000 кв.м – през 2024 г. (няма все още отдадени под наем).
ТЪРСЕНЕ
След сравнително по-ниския обем новонаети площи през първото тримесечие на годината (28 000 кв.м) Q2 бележи значителен ръст – приблизително 52 000 кв.м бяха отдадени под наем (статистиката не включва преподписвания на договори за наем).
За първото полугодие най-висок обем новонаети площи беше отчетен в районите "Цариградско шосе" (28%), "Хладилника" (21%) и "Бизнес Парк София" (16%).
Нетното усвояване на офис площи за тримесечието достигна 21 880 кв.м – резултат от реалната релокация на компаниите, които подписаха договори за наем в края на миналата година.
Средният размер на сделките за второто тримесечие е около 900 кв.м брутна отдаваема площ.
ТЪРСЕНЕ | ПРОГНОЗА
Първата половина на 2022 г. даде допълнителни поводи за оптимизъм с оглед на високия обем новонаети площи за въпросния период – 79 600 кв.м (продължение на положителните данни от H2 2021, в които обемът достигна 78 000 кв.м).
Едно от потенциалните предизвикателства пред офис наемателите е фактът, че в голяма част от предпочитаните бизнес райони процентът свободни площи продължава да намалява, което логично може да доведе до увеличена конкуренция между наемателите в тези конкретни части на града.
От друга страна, от гледна точка на наемодателите в тези райони това е положително развитие, което може да им позволи да постигнат по-високи наемни условия.
С оглед на значителния обем изтичащи договори в рамките на 2022 г. и наблюдавания увеличен интерес от новонавлизащи компании в страната пазарът разполага с нужните предпоставки за постигане на обем новонаети площи, приближаващ се до силните резултати през миналата година.
ФИЗИЧЕСКИ СВОБОДНИ И АКТИВНО ПРЕДЛАГАНИ ПЛОЩИ
Обемът на физически свободните площи в София остана непроменен – 20.11%, или 418 600 кв.м.
Делът на физически свободните офис площи клас А е 21.94% (леко увеличение спрямо предишното тримесечие), докато при клас Б той достигна 17.27% (спад в сравнение с Q1).
Обемът на активно предлагани площи на пазара отбеляза леко увеличение през последното тримесечие и сега възлиза на 540 133 кв.м (спрямо 522 397 кв.м през Q1).
НАЕМНИ НИВА
Наблюдаваното плавно увеличение на наемните нива в клас А сегмента в райони с по-нисък дял свободни площи като Централен район, Широк център, "Изток" и "Хладилника" продължи да бъде наблюдавано и през второто тримесечие на 2022 г.
Понастоящем офертните наемни нива в клас А сегмента са между 11.50 и 15.00 евро на кв.м, като се наблюдават изключения и в двете посоки на този диапазон.
В клас В сегмента те остават в диапазона 9.00 - 12.50 евро на кв.м в Централен бизнес район и постепенно намаляват, достигайки 6.00 - 11.00 евро на кв.м в по-периферните райони.
Разликата между постижими и офертни нива, която през 2020 г. и първата половина на 2021 г. постепенно се увеличаваше, през последните две тримесечия се запази непроменена. В конкретни райони с нисък процент свободни площи и висок обем на търсене тя логично отбеляза спад.
СВЪРЖЕТЕ СЕ С НАС
Христо Андонов, партньор, M: +359-884-07-07-78, E: andonov@avalant.bg
Димитър Иванов, MRICS, партньор, M: +359-878-150-616, E: ivanov@avalant.bg
Иван Пармаков, партньор, M: +359-888-533-523, E: parmakov@avalant.bg
*Данните са получени от източниците на Националния статистически институт (НСИ) и Националната агенция по заетостта. Информацията, съдържаща се в настоящия документ, е получена от различни източници, включително прогнозни и приблизителни оценки, считани за надеждни. Въпреки че не се съмняваме в качеството на информацията, не носим отговорност и не можем да предоставим никакви гаранции за нейната точност. Avalant © 2022. Всички права запазени. Информацията в този документ не може да бъде възпроизвеждана, променяна или използвана без съгласието на автора.
