"Авалант" пазарно проучване: Офис площи Q1 2022 | София

ОСНОВНИ ПАЗАРНИ ТЕНДЕНЦИИ
Обемът трансакции достигна приблизително 28 000 кв.м през първото тримесечие на годината.
Обемът трансакции е сравнително намалял в сравнение с последните няколко тримесечия. Нетното усвояване продължава да бъде по-ниско и към момента е около 3000 кв.м.
Приблизително 114 000 кв.м модерни офис площи се очаква да получат разрешение за ползване през 2022 г.
23% от които са отдадени под наем и 20% от които са площи за собствено ползване.
През последното тримесечие няма започнати големи нови проекти и няма новопостроени сгради.
През следващите няколко тримесечия се очаква да започне строителството на няколко офис проекта.
Предлагане
2022 г. започна без новопостроени офис площи и без започнати строителни проекти.
Като резултат обемът на отдаваемите площи остана почти непроменен с 2.05 млн. кв.м.
Въпреки това, като се имат предвид плановете на няколко инвеститора в сегмента, очакваме, че през следващите тримесечия поне 30 000 кв.м клас А офис площи ще започнат строителство.
Строителна активност
През 2022 г. приблизително 114 200 кв.м модерни офис площи се очаква да получат разрешение за ползване. Около 23% от тях са вече отдадени под наем, докато 20% са площи за собствено ползване.
Проектите, които се очаква да бъдат завършени през 2022 г., представляват 47% от общия обем на строителна активност в столицата. Този висок процент е още един признак за постепенното забавяне на строителната дейност в офис сегмента в София.
Общата строителна активност в София намаля с приблизително 20 000 кв.м през последното тримесечие до 221 700 кв.м, главно заради замразяването на строителството на един офис проект.
84 600 кв.м се очаква да бъдат завършени през 2023 г. (8.5% от които са отдадени под наем) и само 14 500 кв.м през 2024 г. (няма все още отдадени под наем).
Търсене
След сравнително високия обем новонаети площи от Q2 (44 700 кв.м), Q3 (39 100 кв.м) и Q4 (39 000 кв.м) първото тримесечие на годината бележи сравнително намаление – приблизително 28 000 кв.м отдадени площи (статистиката не включва преподписвания на договори за наем).
Най-висок обем новонаети площи през първото тримесечие беше отчетен в районите "Хладилника" с 35% и "Цариградско" с 29%.
Нетното усвояване на офис площи все още изостава– тримесечното нетно усвояване достигна едва 3000 кв.м.
През последното тримесечие нямаше значителни разлики по отношение на статистиката на нетното усвояване в отделните райони.
Средният размер на сделките за първото тримесечие беше в диапазона 1200 – 1400 кв.м брутна отдаваема площ.
Друго интересно наблюдение е, че около 7000 кв.м офис площи са придобити от офис наематели – продължение на тенденцията на увеличения интерес от страна на компаниите да притежават собствени площи.
Търсене | Прогноза
През 2022 г. изтичат значителна част от договорите за наем, подписани в периода 2017 - 2019 г., характерен с високи обеми новонаети площи. Като се вземат предвид и положителните статистически данни за търсенето през миналата година, можем да очакваме, че наемодателите имат основания за разумен оптимизъм.
Пандемията обаче промени възприятието на значителна част от наемателите по отношение на бъдещите им нужди за офисно пространство.
Една от основните стратегии на наемателите относно тяхното офисно пространство, която, изглежда, ще се запази, е промененото съотношение на работно място на служител.
Ако във времената преди пандемията значителна част от наемателите се стремяха към 100% покритие, в настоящите времена все повече организации (главно от секторите BPO и IT) се стремят към 50-70%.
Предвид гореизложеното можем да очакваме, че (за разлика от времето преди пандемията) растежът на броя служители невинаги ще кореспондира с нужда от допълнително офисно пространство.
Физически свободни и активно предлагани площи
Обемът на физически свободните площи в София остава почти непроменен през последното тримесечие – 20.11%, или 413 425 кв.м (в сравнение с 20.38% през Q4 и 20.25% през Q3).
Делът на физически свободните офис площи клас А е 21.47%, докато при клас Б той достигна 18.03%.
Свободните площи на пазара намаляха през последното тримесечие и сега възлизат на 522 397 кв.м (спрямо 507 500 кв.м през Q4).
Наемни нива
Офертните наемни нива останаха сравнително непроменени през първото тримесечие с леко увеличение в клас А сегмента в райони с по-нисък дял свободни площи като Централен бизнес район, Широк център, "Изток" и "Хладилника".
Понастоящем офертните наемни нива в клас А сегмента остават между 11.00 и 14.50 евро на кв.м във всички райони с няколко изключения.
За сгради в най-високия сегмент офертните наеми в момента са 14.50-15.00 евро на кв.м.
В клас В сегмента те остават в диапазона 9.00-12.50 евро на кв.м в Централен бизнес район и постепенно намаляват, достигайки 6.00-11.00 евро на кв.м в по-периферните райони.
Разликата между офертни и постижими наемни нива, която от началото на пандемията постепенно се увеличаваше, през последното тримесечие се запази непроменена.
*Данните са получени от източниците на Националния статистически институт (НСИ) и Националната агенция по заетостта.
ЗА КОНТАКТИ:
Христо Андонов, партньор, м.: +359-884-07-07-78, E: andonov@avalant.bg
Димитър Иванов, MRICS, партньор, м.: +359-878-150-616, E: ivanov@avalant.bg
Иван Пармаков, партньор, м.: +359-888-533-523, E: parmakov@avalant.bg
Информацията, съдържаща се в настоящия документ, е получена от различни източници, включително прогнозни и приблизителни оценки, считани за надеждни. Въпреки че не се съмняваме в качеството на информацията, не носим отговорност и не можем да предоставим никакви гаранции за нейната точност.
Avalant © 2022. Всички права запазени. Информацията в този документ не може да бъде възпроизвеждана, променяна или използвана без съгласието на автора.