Кристофор Павлов, главен икономист, УниКредит Булбанк

В четири от петте най-големи български градове (София, Пловдив, Варна и Бургас) жилищата са „крайно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи през 2020 г. В тези градове жилищата са достъпни само за десетте процента домакинства с най-високи доходи. В петия най-голям град – Русе жилищата са „сериозно недостъпни“ за домакинствата със средни доходи. Достъпни в Русе са жилищата само за двадесетте процента домакинства с най-високи доходи. В следващата – втора група от пет най-големи градове (Стара Загора, Сливен, Плевен, Пазарджик и Перник), жилищата са „крайно недостъпни“ само в Стара Загора. Колкото по-голямо е населеното място, толкова по-недостъпни са жилищата. Доминиращият модел е на значителни и запазващи се различия между големите и малките градове. Така например през 2020 г. разликата в съотношението цени на жилища спрямо доходи на домакинства между най-големия и най-малкия град, включени в нашето наблюдения е 3.3 пъти (6.4 пъти в София и 3.1 пъти в Благоевград). 2020 е четвъртата поредна година от новия цикъл с цените на жилищата. Тя е сравнима с 2001 г., която е четвъртата поредна година от предишния цикъл, когато разликата между същите два града е 3.9 пъти (6.4 пъти в София и 2.5 пъти в Благоевград). Това са някои от изводите в изследване на УниКредит Булбанк с автор Кристофор Павлов, главен икономист.

Само малка част от жилищата в София са достъпни за средните домакинства. За сме изчислили индекси за достъпност на жилищата в 98 квартала (локации) за третото тримесечие на 2021 г. Тъй като липсват данни за средни цени на жилища по локации от официални източници, сме използвали данни на Имот.бг за цени продава. Тъй като цените продава са по-високи от цените, на които се сключват сделки, получените резултати трябва да се интерпретират много внимателно.

Данните сочат, че достъпни са жилищата само в 4% от локациите в София. Умерено недостъпни (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между 3.1 и 4 пъти) са 12% от локациите. Сериозно недостъпни (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между 4.1 и 5 пъти) са жилищата в 38% от локациите, докато крайно недостъпни (със съотношение цени на жилища спрямо доходи на домакинства между над 5.1 пъти) са жилищата в оставащите 46% от локациите. По време на най-високата точка от балона с цените на недвижимостите през третото тримесечие на 2008 г. няма нито една локация със съотношение цени спрямо доходи в интервала до 3 пъти – отговарящ на „достъпни жилища“ и от 3.1 до 4 пъти – отговарящ на „умерено недостъпни жилища“. Локациите със сериозно недостъпни жилища са само 2%, като във всички останали локации – 98% жилищата са крайно недостъпни. В края на предишния цикъл с цените на жилищата са достигнати най-ниските стойности на показателя цени на жилища спрямо доходи на домакинствата. Така например през третото тримесечие на 2013 г. в 3% от локациите жилищата са „достъпни“, в 40% са „умерено недостъпни“, в 36% са „сериозно недостъпни“, и в оставащите 20% са „крайно недостъпни“.

Изследванията сочат, че качествените и достъпни жилища имат положителен ефект върху здравето и благополучието на домакинствата, спомагат за изграждането на устойчиви общности и създават повече възможности за работа. В същото време разходите за жилище, които включват разходи по изплащане на ипотека или разходи за наем, нарастват във все повече страни по света. Това представлява сериозна заплаха за благополучието на домакинствата, тъй като разходите за жилище съставляват между една шеста и една четвърт от разполагаемия доход на средното домакинство. Целта на този кратък доклад е да представи оценките на икономистите на УниКредит Булбанк относно достъпността на жилищата в България. Достъпността на жилищата е оценена като са изчислени съотношения между цените на жилищата и доходите на домакинствата. От академична гледна точка най-предпочитания подход е годишния брутен доход на медианното1 домакинство да се съпостави с цената на медианното жилище. Това позволява да се изключи влиянието на граничните стойности (домакинства с много високи и много ниски доходи, както и много луксозни имоти и такива с много малко удобства), които могат да имат изкривяващ ефект за крайният резултат. Примери за използване на този подход могат да се видят в публикации на Световната банка, Организацията на обединените нации, ОИСР, Обединения център за изследване на жилищата към университета в Харвард и други, се казва в бележките към методологията на изследването.

Вижте пълния текст на изследването в приложението към публикацията