При какви случаи наемателите могат да не платят или забавят наема на своите наемодатели? Какви са разликите между стопанската непоносимост и форсмажора и кои са най-засегнати от Извънредното положение. Тези и много други въпроси обсъдиха адвокат Илко Стоянов и адвокат Димитър Влаевски от адвокатска кантора Шонхерр на уебинар "Форсмажор и стопанска непоносимост при COVID-19", организиран от "Капитал".

"Форсмажор (непреодолимата сила) по смисъла на Търговския закон е непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора. То може да доведе до невъзможност една от страните да изпълнява свое задължение по договора. В определени случаи й позволява да избегне отговорността от неизпълнение или да прекрати договора", обясни адвокат Влаевски. "За разлика от форсмажора, стопанската непоносимост е основание по съдебен път да се измени или прекрати договор. При стопанската непоносимост изпълнението на договора е обективно възможно, но поради съществено изменение на социално-икономическите условия, настъпило след неговото сключване, запазването и изпълнението на договора при първоначално уговорените условия съществено би накърнило икономическите интереси на едната от страните. Или с други думи - един магазин може да работи, но поради мерките, взети в страната, няма достатъчно клиенти и дейността му е силно затруднена", допълва той.

Важно е да се подчертае, че пандемията от коронавирус сама по себе си не е форсмажор. Мерките, предприети от държавата във връзка с нея, които възпрепятстват изпълнението на конкретни задължения, могат да бъдат основание за позоваване на форсмажор.

Строители и доставчици

На въпрос от ГРАДЪТ БГ: Ако българска строителна компания има затруднения при доставките, идващи от други страни, и по този начин не успее да завърши обекта си в срок, то компанията може ли да търпи санкции от страна на своя възложител, адв. Влаевски обясни, че много зависи от стоките, които българката компания очаква да получи. "В някои случаи забавянето на доставките, идващи от други страни, може да освободи строителя да приключи обекта си в срок. Но има договори, при които изрично е подчертано, че строителят трябва да направи абсолютно всичко възможно, за да продължи дейността си - например да започне да строи друга част от обекта, за която не са му нужни липсващите стоки." "Това, което строителите трябва да не забравят е, че независимо дали доставките им се бавят или те самите имат проблем с приключването на обекта, те задължително трябва да уведомят клиента си, че поради форсмажорни обстоятелства може да има промяна в сроковете. Ако не го направят, може да търпят санкции по силата на българския търговски закон", категоричен бе адвокатът.

Наемите в търговските центрове

Според заповедта на министъра на здравеопазването всички търговски центрове в страната са затворени за периода на карантината. Това обаче поставя в неизгодна ситуация както наемателите на обекти в тях, така и наемодателите.
"При една такава ситуация наемодателят не може да предостави достъп до помещенията, то наемателят не дължи плащане. Наемодателят обаче не може да претендира за нанесени вреди от страна на наемодателят. Казусът е много сложен, защото по закон за парични задължения, (каквото е задължението за плащане на наем), обстоятелството, че длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го освобождава от отговорност.(чл. 81, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите). Идеята е, че парите никога се погиват, тях винаги ги има. И според закона това, че някой не разполага с тях, е негов проблем. "Ето защо в случаите с търговските центрове най-добрият начин е наематели и наемодатели да постигнат някакво разумно решение", адвокат Димитър Влаевски. И допълва: "Някои наематели искат да прекратят договора си като се основават на форсмажор. Това може да стане само ако се докаже незаинтересованост от страна на наемателя. Ако договорът е сключен за 5 години например, това показва дългосрочна заинтересованост. Така 1 или 2 месеца не ползване на помещението не могат да водят до незаинтересованост въз основа на която да се прекрати договорът", допълни още специалистът.

Наемите на ресторантите и заведенията за хранене

Въпреки извънредното положение и наложената карантина от министъра на здравеопазването наемодателите на помещения, предназначени за ресторанти или друг тип заведения за хранене не ограничават достъпа на своите наемодатели, както е при търговските центрове, които са изцяло затворени. Ето защо на този етап наемателят няма причина да не плаща или да забавя наема, въпреки че няма дейност. "В Германия взеха следното решение, което за момента работи добре. Наемодателят няма право да прекрати договора си с наемателя, който не плаща наем заради мерките, въведени в страната като резултат от извънредното положение. Това важи до 30 юни като германското правителство може да удължи срока до 30 септември. След изтичане на този срок наемателят дължи наем дори за времето, през което той не е имал дейност и не е ползвал помещението. Тези дни в Чехия приеха подобно нещо за всички обекти, които са затворени заради извънредните мерки. Наемателите могат да разсрочат плащанията на наем до края на годината, а наемодателят не може да ги изгони", разказва още експертът.

Наемите и малките търговски обекти

В момента няма забрана за работа на по-малките търговски обекти. Проблемът при тях е, че заради мерките взети от правителството клиентите им драстично намаляват. В този случай обаче не може да се говори за форсмажор, а по-скоро за стопанска непоносимост. Моят съвет към такива наематели и наемодатели е да седнат и да поговорят. Наемателите трябва добре да преценят дали искат да отидат на съд, позовавайки се на стопанската непоносимост. Диалогът е по-доброто решение", категоричен е адвокат Влаевски.