Facebook YouTube
Регистрация

BalREc 2018: Умереният растеж в сектора на недвижимите имоти продължава, да избегнем модела Boom-and-Bust

Дискусии и презентации в 9 панела в 2 зали събраха над 70 говорители и около 400 участника - представители от най-активните компании от сферата на инвестиционните проекти в България

  • Увеличаване на шрифта
  • Намаляване на шрифта
  • Принтиране
  • Препоръчване на приятел
от 08.11.2018, Автор: gradat.bg
[3496 прочитания]
 

 
Фотограф: Градът.бг

Над 70 говорители и 400 участника, стотици гости от индустрията коментираха тенденциите в сектора на инвестиции и недвижими имоти в рамките на 9 панела, дискусии и презентации в 2 зали на 8 ноември в Sofia Event Center. Професионалният форум традиционно събира представители от най-активните компании от сферата на инвестиционните проекти в България. Участниците и гостите на BalREc са представители от най-високо ниво на инвеститори и инвестиционни фондове, банки, консултанти, правни компании, асет мениджъри и други участници в инвестиционния процес, които ще дискутират и анализират пазарните тенденции и прогнози по отделните сегменти – офис, търговски, индустриални, жилищни и ваканционни проекти, икономическия климат като фактор за развитието на проектите, предизвикателствата, които инвеститорите срещат, добрите практики при управление на активите и актуалните модели за пазарна реализация.

Перспективите: Икономиката ще нараства с по 3-4%
Експанзията на българската икономика ще продължи до 4 години с растеж 3-4% от БВП, най-високата точка ще бъде достигната през 2019 г. Инвестициите в строителството на нови жилища ще продължат да се ускоряват до 2021 г. на нива до 5% от БВП. Пикът на усвояването на средствата от ЕС ще бъде 2023 г. В градове като София и по-големите близо две трети от жилищата са надценени с до 40% предвид нивото на доходите, но сме много далече от нивата през 2008 г., когато надценяването е било между 40 и 60%. Има малък риск от спад в цените на недвижимите имоти в зависимост от ръста на доходите. Трябва да избегнем модела Boom-and-Bust на пазара на недвижими имоти. Имат ли строителният сектор и пазарът на труда достатъчно капацитет за да посрещне търсенето през следващата година? Всички сме в една лодка, да избегнем прегряване икономиката през пазара на жилищните имоти. За това предупреди Кристофор Павлов, главен икономист на Уникредит Булбанк в откриващата презентация.
Фотограф: Градът.бг

Оптимизмът леко намалява по отношение на увереността на бизнеса за развитие, доходността и нормата на печалба, заетостта в сектора. През 2019 г. особен интерес ще представляват алтернативните инвестиции - основно жилищни инвестиции в много особени класове имоти (жилища за възрастни хора, студентски общежития, обслужвани апартаменти под наем, социални жилища) и логистични съоръжения, а на последните места в класацията са търговските проекти. Потенциал за развитие имат ИТ, аутсорсинг индустрията, недвижимите имоти и селското стопанство. Бумът на ИТ технологиите и аутсорсинга не е приключил, показват последните експертни проучвания. Юлиян Михов, директор бизнес развитие в PWC, разгледа най-новото изследване на PWC и ULI.

Инвестиционна среда - оптимизъм и поуки от голямата криза
Фотограф: Градът.бг

Умерен оптимизъм, по-голяма опитност, неповтаряемост на грешките отпреди 10 години. Това са някои от основните изводи на участниците в първия панел на форума. Инвестиционният пазар е активен и динамичен. През 2017 г. имахме рекордна цифра от 1 млрд. евро транзакции в България, очакванията за 2018 г. са за над 0.5 млрд. евро. България се позиционира около с доходност 7.75%. Чуждите инвеститори идват в България, защото търсят по-висока доходност и политическа стабилност. Очаква се забавяне на сектора поради изчерпване на възможностите на трудовите ресурси в сектори като ИТ и БПО и очакван ръст на лихвите. Ликвидността на пазара не е всичко, състоянието на пазара се оценява и по брой инвестиционни фондове, които днес в България са по-малко отпреди десет години, което е ограничаващ фактор за пазара. Очакванията са за сходна година със засилващи се сигнали за забавяне.
В дискусията в рамките на панел 1 участваха Атанас Гаров, управляващ партньор в Garitage Investment Management, Сергей Койнов, изпълнителен директор към Lion’s Head Management, Левон Хампарцумян, изпълнителен директор и председател на УС на Уникредит Булбанк, Чедомир Йоканович, директор "Управление на активи" в NEPI Rockcasle и Георги Киров, директор "Инвестиционни и оценителски консултантски услуги" в Colliers International, България с модератор и Key-note: Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton | Cushman&Wakefield.

Регионът на SEE - България, Румъния, Сърбия, прилики и разлики
Фотограф: Градът.бг

Офис пазарът е ключов за търсенето в региона. В момента в България процентът на заетостта е много здравословен. Над 60% самоучастие изискват банките за финансиране на проекти в Белград, за България - 30%, като прилийзът има ключово значение. Разликата в доходността между Букурещ и София нараства и няколко процента са достатъчни. Румъния е огромен пазар с голям потенциал, който трябва да бъде популяризиран сред инвеститорите, с 7.5% доходност. Сърбия е сравнително по-рискова страна в региона тъй като не е част от ЕС. ПЧП партньорствата стават все по-важни и дават възможност за повече инвестиции наред с опростяването на административните процедури. Предпочитаните за банките активи са генериращите доходност, на първо място офисите, следват жилищни проекти. Хотелите и ваканционните имоти са най-малко предпочитани за финансиране от банките с изисквания за най-голямо самоучастие. Сред критериите на банките тса бизнес модел, качество н активите, репутация на инвеститора, като цяло са много по-високи в сравнение с 2016 г.
Обема на сделките и профила на инвеститорите и инвестиционния продукт, който предлагат страните от SEE на капиталовите пазари, коментираха в раките на панел 2 Андрю Пиърсън, MRICS, управляващ директор SEE към CBRE, Зорана Бурлич, главен изпълнителен директор на Delta Real Estate, Каталина Тома, изпълнителен директор за България и Румъния в AccorHotels, Ричард Клег, партньор CEE в Wolf Theiss, Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" към Forton | Cushman&Wakefield, Юлиана Матеева, съдружник в KPMG и Георги Димитров, директор "Консултантски услуги и капиталови пазари" в MBL, който модерира панела.

Пазарът на офиси: 180 хил. кв. м са очакваните завършени офис площи за 2018
Фотограф: Градът.бг

Клас А сградите в България са на изключително високо ниво, качеството е много високо, а цената е като за България. Търсенето от ИТ и БПО дава сигурност на инвеститорите да стартират втори фази на своите проекти, особено предвид индикациите от наемателите. Няма индикации да стартират прекалено големи проекти, обявените сега проекти са до 30 хил. кв. м. Заявените за 2019 г. проекти са 95 хил. кв. м реално да излязат на пазара. Административните процедури имат ключово значение за пазара на офис площи в България. Търсенето се запазва в очакваните рамки - около 150 хил. кв. м е очакваното общо наемане на площи за 2018 г. Със завършване на част от проектите за годината се увеличи общия обем на пазара на 1.8 кв. м, запазва се процентът на свободните офис площи в границата 9.5-10%, исканите прайм наеми са 15 евро. 180 хил. кв. м са очакваните завършени офис площи за годината, част от които могат да се реализират през 2019 г.
В дискусията участваха Адина Уелш, директор на Raiffeisen Property Management, Олга Стоичкова, зам.-председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради, Aнтон Славчев, асет мениджър на Serdika Offices, Тодор Кавръков, CPM, пропърти мениджър в Търговски Център Европа, Тодор Брешков, член на Борда на директорите във Фонд недвижими имоти България, Ивайло Славов, председател на Българска аутсорсинг асоциация и Станимира Пашова, мениджър офис площи във Forton | Cushman&Wakefield

Бъдещето на офис пространствата - гъвкави, здравословни, зелени
Фотограф: Градът.бг

Офиси за хората - гъвкави и устойчиви, здравословни, които внасят природната среда в сградата, или напускат границите на сградата, които предлагат допълнителни услуги. Така изглежда офисът според участниците в панела, които обсъдиха в продължгение на час здравословната среда, дизайна, технологиите, гъвкавото пространство и удобствата в офиса. Старомодният open space, който напомня ферма за пилета, вече е well, което включва повече дневна светлина, вътрешни стълби, здравословна храна, физически упражнения... Класическата заседателна зала вече остава в миналото. Променя се структурата на пространствата и се появяват услуги с добавена стойност, вече има правостоящи работни места, половината от времето на наетия вече не е свързано с офиса, а включването в екипите на хора, работещи от дома, е част от милениум новостите. Офис средата вече е фактор за привличане и развитие на човешки капитал. По тези и други акценти дискутираха Давид Давидов, управляващ партньор на Garitage Park, Бернд Щайнгрубер, проект мениджър в RPHI, Димитър Иванов, ръководител офис площи в MBL, Бойко Яръмов, съосновател и изпълнителен директор на Telerik Academy и Campus X, арх. Весела Вълчева Макгий, менажиращ партньор в Трипъл Грийн Билдинг Груп, България, арх.Александър Дау, регионален директор на Stephen George International, арх. Цветомир Павлов от Cache Atelier и Верка Петкова, директор "Бизнес развитие" в Colliers International и модератор на панела.

Пазарът на логистични и индустриални площи - качествените площи все така не достигат
Фотограф: Градът.бг

Развитието на този сегмент от пазара се засилва. Двигател на индустриалния сектор са аутомотив производителите, а на логистичните площи са 3Pl компаниите. България е пазар с потенциал, и дори при растящи разходи за работна ръка, е конкурентна дестинация. Цените на наемите и за покупко-продажба на индустриалните и логистични имоти във водещите градове в България се запазват стабилни, а предлагането на качествени площи остава недостатъчно. Държавните индустриални зони и паркове не трябва да се конкурират с частните такива, трябва да се насърчава публично-частното партньорство в индустриалния сектор.
Електронната търговия, която е двигател за изграждането на огромен обем от индустриални площи в Полша, Чехия, Унгария, Румъния и Сърбия все още не е сериозен фактор в България, по-скоро налице е развитие на т.нар. градска логистика. Очаква се онлайн търговията в ЦИЕ да расте с 9-13% на годишна база, което предполага допълнителни 200 000 кв. м на година.  
Тези въпроси обсъдиха Даниела Бойчева, мениджър индустриални и логистични площи от Colliers International, Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи" към Forton | Cushman&Wakefield, Мартин Драгоев, директор "Инвестиции и продажби" в Galaxy Investment Group, Александър Гебов, управител на Paladin Property Development, Симеон Митев, собственик на БГСклад и Димитър Полянов, ръководител отдел "Управление на проекти" в MBL като модератор.

Търговските площи - дигитална трансформация и постоянно променящи се потребителски модели
Фотограф: Градът.бг

Дневният ред на пазара на търговски площи в среда на икономически подем и растящо потребление, дигитална трансформация и постоянно променящи се потребителски модели и изисквания, както и спецификите на търсенето и предлагането в София и основните градове на България и отражението им върху наемните нива обсъдиха Манол Гойгаджиев, лизинг мениджър в NEPI Rockcasle, Зорана Бурлич, главен изпълнителен директор на Delta Real Estate, Иван Граматиков, мениджър търговски площи във Forton | Cushman&Wakefield, Стефан Косев, управител на Regent's property advisors, проф. д-р Филипа Фернандес, директор на Expansion Labs International, Венцислав Огнянов, управител на ССС и Боряна Пенева, мениджър търговски площи към Colliers International, която бе и модератор.
Въпреки консервативното настроение на инвеститорите към ритейл сектора, това е най-динамично развиващият се сегмент на пазара в България през последните години: навлизане на нови ритейлъри, създаване на модерни концепции и внедряване на все по-технологични сградни решения. Разнообразният търговски микс продължава да е пресечна точка във възгледите на посетители, търговци и собственици на търговски центрове по отношение на това какво трябва да се доразвие в тях. Инвеститорите трябва да променят мисленето си, защото хората идват не само да пазаруват, а и да се забавляват. В средносрочен план фокусът на инвеститорите и собствениците на търговски центрове е по-скоро насочен към репозиционирането и оптимизацията на концепциите на съществуващите търговски центрове. С изключение на смяната на собствеността на Mall of Sofia (с прилежащите офиси) и Bulgaria Mall, тази година пазарът на търговски площи в столицата се намира в относително затишие. Оживление през тази година има предимно в биг-бокс сегмента, както и веригите хипермаркети. Липсва развитие на ритейл паркове. В другите големи градове в страната, предлагането на търговски площи се увеличава. В Пловдив предстои откриването на Plovdiv Plaza, и започване на строителството на четвъртия мол - Promenada Plovdiv. През март 2019 г. се очаква да отвори врати Delta Planet Mall във Варна. Планове за разширение има и за Galleria Мall в Бургас.

Пазарът на жилища - нови изисквания на купувачите, нови подходи от инвеститорите
Фотограф: Градът.бг

Новият инвеститор е преосмислил продукта, който предлага - избрал е правилния парцел, вложил е мисъл и средства в изпълнението на проекта. Инвеститорите се съобразяват с новите тенденции и изискванията на купувачите. За луксозен имот първият критерии е локацията. Новият купувач е на средна възраст 35-40 години и е изключително добре информиран и образован - предимно млади хора на добри позиции, притежаващи 20% от необходимото финансиране. Между Пловдив и София има разлика в продукта, който се създава като изпълнение и цена. Малко по-голямо предлагане има във високия клас имоти, 70% от хората купуват за лично потребление. Около 60-70% от клиентите използват ипотечно кредитиране, останалите 30% са за инвестиция или отдаване под наем. Има модерни и немодерни райони на София, има такива, които се подготвя да станат модерни. Предприемачите са принудени да инвестират там, където има някаква инфраструктура.
Това бяха част от темите за дебат пред Румен Величков, търговски директор в Residential Park Lozen, инж. Пламен Андреев, управител на Planex invest, Ивайло Мишев, управител на инвестиционната дивизия към Arco Real Estate, Константин Бобчев, управител на Smart Consultants, Богомил Николов, управител в БГ РЕИ, Гора, Орен Барной, директор на Nova City Group, арх. Радко Тодоров от RT Consult, Бистра Харизанова, старши консултант към Unique Estates и Свобода Коджаманова, мениджър жилищни площи в Colliers International, модератор на панела.

Градските и ваканционни хотели - тенденции 2018
Фотограф: Градът.бг

Идва времето, когато хората искат да работят 4-5 часа и ако е възможно, по-далеч от дома - това помага на нашия бизнес да се развива. Влизането на новите луксозни вериги ще доведе до ръст на цените във  всички останали вериги в София. Международният трафик допълнително ни обогатява културно. Международните брандове са склонни да инвестират в големите градове, а собствениците на хотели са осъзнали, че е наложително да се инвестира и че това им носи ползи. Туризмът е изключително трудоемка индустрия. Масовата част от собствениците на хотели в България не са готови да работят с големи оператори. През следващите години основната насока ще е в развитието на хотели за бизнес пътувания.
Хотелите не може да се сравняват с другите бизнес имоти - те са по-рискови, но могат да бъдат и много печеливши. Няма прозрачност на пазара, а същевременно се наблюдава свръхочаквания. В следващите 2-3 години трябва да сме оптимисти за пазара, независимо от обема. София не е достигнала нивата на нощувките на другите големи столици, а в Пловдив съществува търсене и за туризъм, и за бизнес.
В тази дискусия взеха участие: Дилек Сезер, директор "Развитие ЮИЕ" в Orbis Hotel Group, Живко Иванов, директор "Управление на активи" към Galaxy Investment Group, Адриана Ангелова, директор "Маркетинг и продажби" в BT Hotels Collection, Райчо Дянков, изпълнителен директор на ФеърПлей Пропъртис АДСИЦ, Росен Григоров, ръководител "Консултантски услуги и оценки" в MBL и модераторът Деян Тодоров, старши консултант към Forton | Cushman&Wakefield

Дигитализацията и пазарът на недвижими имоти
Фотограф: Градът.бг

Виртуална реалност, изкуствен интелект, IoT, е-mobility, big data, BIM, иновациите, които определят технологичните тенденции в сектор "недвижими имоти" – това са само част от темите, по които Георги Брашнаров, управител на Nemetschek, инж. Александър Стоянов, ръководител отдел Сградни технологии в Siemens, Георги Бельов от ABB, Боян Бонев, съосновател на Gaida.ai, Георги Палпурин, консултант към Фондация "Интерактивна България" и модераторът Георги Павлов, изпълнителен директор на Адрес направиха презентации. Други ключови обсъдени въпроси бяха: Как инвестицията в технологии да се превърне в добавена стойност за проектите и услугите, а не самоцел – къде е балансът? Как активите, които не отговарят на последните технологични изисквания, да "актуализират" присъствието си на пазара с оптимален капиталов и оперативен ресурс? Какъв е времевият цикъл в който една сграда се категоризира като актуална спрямо технологичните новости? Airbnb, e-commerce, Co-working, millennials – има ли и други двигатели на промяна и кои са те? Заплаха или възможност е глобалният тренд "дигитализация" за индустрията на недвижимите имоти?
Фотограф: gradat.bg
 
Фотограф: Градът.бг
 
Фотограф: Градът.бг

Добавяне на коментар

За да коментирате, моля влезте в профила си или се регистрирайте.


Прочетете и "Правила за писане на коментари".

Брой 5 | септември - октомври 2018
Корица на изданието
Ежеседмичен бюлетин с най-важното от Градът.bg