Четете в брой 1 на сп. ГРАДЪТ

Г-н Митев, кои са по-важните тенденции на пазара на индустриални и логистични площи в София, които се откроиха през 2017 г.?
Дисбалансът между търсене и предлагане се увеличи спрямо предходната 2016 г. Търсенето нараства, а предлагането е ограничено. Ако голяма компания поиска днес да наеме 5000 - 10 000 кв.м площ, ще се броят на пръсти обектите, в които това е възможно. И то става въпрос главно за имоти след околовръстното шосе. Появи ли се такъв клиент, в повечето случаи се пристъпва към строителство по поръчка (build-to-suit). За търсенето е характерно, че е насочено към нови, модерни складови площи. Изискванията на клиентите може да се обобщят така: 10.50 м работна височина, шлайфан бетон, термопанели с дебелина минимум 10 см, осветеност по европейските норми за луксове, наличие на стаи за обслужващ персонал, битовки. Много се държи на добре подсигурения транспортен достъп (разгръщане), а не просто да има една алея за тирове около обекта. Напоследък се търсят и складове със стелажни системи. Като местоположение фирмите предпочитат комплекси в границите на града с оглед на по-лесното привличане на персонал. Но строителната активност е точно в обратната посока – старите индустриални сгради в широкия център и в бившите научно-производствени зони на София се разрушават и на тяхно място се появяват жилищни и бизнес комплекси. А новитe логистични центрове се позиционират около и след околовръстното шосе. Най-горещите зони са Гара Искър, летище София, Горубляне, Кривина, Нови хан, "Илиянци"/Военна рампа, "Модерно предградие", Божурище.

Дайте пример за трансформация на стара индустриална зона?
През 2017 г. бяха продадени няколко индустриални имота в НПЗ "Хладилника-Витоша", до Зоологическата градина. Оттам излязоха наематели, които веднага започнаха да търсят складове и продължават да го правят. Проблемът е, че тези фирми са плащали сравнително ниски наеми за тази локация в близост до центъра на столицата. Те искат да останат в същата зона, но, първо - там вече няма предлагане на складови площи, и второ – цените в другите индустриални райони са почти двойно по-високи. Ситуацията стресира компаниите, защото те трябва да предвидят по-високи разходи за наем и отделно - извънредни разходи за преместване на базата си в новата локация.

Нарушеният баланс между търсене и предлагане води ли до активизиране на инвестициите в сектора и изграждане на нови обекти с цел отдаване под наем?
По-мащабните спекулативни обекти, които се планират и изграждат, са в "Индустриален парк София-изток", в "Логистичен парк East Ring" и в логистичните паркове на BPD в столицата. Новите сгради не са много, повечето инвеститори засега се оглеждат и проучват.

Силното търсене води ли до повишение на наемните нива?
Ще дам следния пример: бяхме намерили 5 клиента за един от обектите, които предлагаме до София. Едната фирма бе харесала много помещението и бе съгласна да го наеме на обявената офертна цена. След половин месец исканият наем се вдигна с 0.50 евро/кв.м. Клиентът беше склонен да плати и тях. Няколко седмици по-късно собственикът увеличи сумата с още 0.50 евро/кв.м. Това отново не отказа кандидат-наемателя. След известно време собствениците поискаха в сделката да се включат и офисите в комплекса. Фирмата се съгласи да ги вземе. Въпреки това накрая собственикът отказа сделка. Това показва до какво води неравновесието между търсене и предлагане.
Договорите за качествени складови площи в периферните зони на София се сключват на средни нива между 4 и 5 евро/кв.м месечно без ДДС. През 2017 г. имаме интересен "пробив" в страната. Постигнат бе рекордно висок наем от 4.50 евро/кв.м в Бургас - за модерен, луксозен склад с площ 1000 кв.м. За сравнение - средните цени в Бургас са 3-3.50 евро/кв.м.

Какви по-големи сделки сте консултирали през 2017 г.?
Съдействахме за отдаването на 10 000 кв.м модерни логистични площи между Нови хан и Гара Елин Пелин, както и на 8000 кв.м в широкия център на София – зад Централна гара.

Какво се случва в региона на Пловдив, където има бурно индустриално развитие, свързано най-вече с "Тракия икономическа зона"?
Продължават да се строят нови предприятия, но има и друга тенденция - изнасяне на бизнеси към други части на страната. Имаме запитвания от много фирми от пловдивския регион, които срещат изключителни проблеми с намирането на работна ръка. Те се насочват към Стара Загора, Плевен, Видин и други по-малки градове, където все още може да си осигурят достатъчно работници.

Балансиран ли е географски пазарът на индустриални площи в България?
На конференцията, която организирахме в Пловдив през 2017 г., гостува представител на голяма консултантска компания от Русия. Той изнесе данни за местния пазар на складове: 50-55% се падат на Москва, 25-30% - на Санкт Петербург, и другите проценти са за останалата част на Русия. В България дисбалансът е подобен – близо 50% от пазара са в София и периферията, 25% са за региона на Пловдив и 25% - за останалите градове.

Компанията ви традиционно изследва пазара в отделните сегменти по площ. Какво показват данните за 2017 г. за сделките с най-малки квадратури – до 300 кв.м?
Страхотно голямо търсене и много свито предлагане. Апелирам към предприемачите да се замислят за инвестиции в складове от типа self storage, които са много популярни по света. Най-общо това са временни или постоянни складове за лични вещи. Наеманата площ най-често е между 5 и 100 кв.м, като за целта се използват различни помещения, клетки, контейнери. "Спиди груп" откри неотдавна подобен обект в София, в Москва са 65. Инвестициите в self storage складове са най-рентабилни.

Какво се случва при складовете с площ 750 - 1000 кв.м?
Отчитаме нарастващо търсене и топящо се предлагане. Най-активни в този сегмент са онлайн магазините и фирмите, търгуващи с бързооборотни стоки и стоки за дома.

А при по-големите площи – над 1000 кв.м?
Там положението е най-критично. Парадоксално най-силното търсене в момента е при най-малките (до 300 кв.м) и най-големите складове. Над 1000 кв.м търсят главно чуждестранни компании, които търгуват с дрехи, обувки и други стоки. В този сегмент имаме списък от над 20 фирми, които чакат да се освободи помещение.

Как оценявате чуждестранния интерес към изграждане на нови индустриални и логистични обекти в България?
Активността остава висока. Преди дни посрещнахме представители на голям австрийски холдинг, които търсят 60 - 70 дка терен за ново предприятие. Искат да изнесат част от производството си в България. В повечето случаи чуждестранните компании наемат помещения и след като бизнесът им се развие, тогава купуват. Опцията им за покупка е заложена в договора за наем.
Снимките са в брой 1/Sgradi/Simeon Mitev