Четете в брой 1 на сп. ГРАДЪТ СГРАДИ

Г-н Гюрджиев, през 2017 г. отчетохте рекорден обем сделки на инвестиционния пазар в България, като акцентът беше при търговските центрове. Да очакваме ли пренасочване на интереса към индустриалните и логистични площи през 2018 г.?

- През 2017 г. наблюдавахме следната положителна тенденция: България изведнъж стана интересна за инвеститорите в сферата на логистиката и индустрията. Фондове, които не гледаха към тази част на Европа, вече поставят България на инвестиционната си карта. Те включиха логистичните и индустриални площи у нас в микса от активи, към който проявяват интерес. Но се появи следният казус – купувачи има, а продукт почти няма. От действащите индустриални паркове единици са с хомогенна собственост и структура на управление. В повечето случаи при нас става въпрос за хъбове - събиране на няколко сгради с отделни собственици на едно място. Затова е трудно да се случи сделка с индустриален парк в България. Почти няма пълноценно развити и функциониращи проекти. От друга страна, това е сигнал към предприемачите. Някои се "събудиха" и с ускорени темпове започнаха да изграждат стандартните за Европа индустриални паркове, които се очаква да предизвикат интерес у инвеститорите. Големите купувачи идват при наличие на стандартизиран продукт. Няма как да бъде привлечен индустриален или логистичен клиент, когато няма конкурентен избор от N на брой равностойни обекти като локация, площ и инфраструктурна обезпеченост.

А налице ли е интерес към придобиване на единични индустриални и логистични сгради в България?

- Ние като маркет мейкър инициираме преговори и работим по сделки за единични обекти, като отиваме при собственика, представяме му възможните финансовите параметри и обясняваме какви ще бъдат ползите от това да продаде въпросната сграда. Помагаме за формирането на инвестиционен пазар. В други държави от Източна Европа действат големи дивелъпъри като Panattoni, Goodman, CTP, Prologis, PointPark. Те развиват и управляват впечатляващи обеми индустриални площи, обособени в паркове, и предлагат значителен обем готови за ползване площи. Това е от огромно значение за логистичния сектор, който може да разчита на значителен запас от оперативна площ. Производствените компании, най-вече доставчиците от автомобилната индустрия, също имат полза от факта, че тези паркове предлагат вече изградена инфраструктура и сроковете за строителство на ново предприятие са значително съкратени, което е ключово при спечелване на нови поръчки и необходимостта от бърз старт на производството и доставките. У нас такива проекти са много малко. От началото на XXI век в България се построиха много заводи, но почти всички са собственост на компаниите, които извършват дейност в тях. Българският предприемач е по-консервативен и спекулативният дивелъпмънт не е силно застъпен. Това е разбираемо предвид големите флуктоации при търсенето в миналото.

Казахте, че предприемачите в България са се "събудили" и са започнали да строят индустриални и логистични паркове. Това не е ли сигнал, че ситуацията се променя?

- Пазарът се развива положително, но с умерени темпове. Новите и модерни складови площи, които излязоха на пазара напоследък, бяха отдадени под наем предварително няколко месеца преди да получат разрешение за ползване. Това доказва, че има необходимост от нови проекти. Изчисленията ни показват, че само бизнесът в софийския регион може да абсорбира годишно между 25 000 и 50 000 кв.м нови логистични площи. В момента общата площ на всички индустриални паркове, които са с разрешение за строеж и виза за проектиране, надхвърля тези обеми. През 2018 г. най-накрая би трябвало да видим как на пазара излизат повече спекулативни площи. В същото време има други стойностни проекти – като локация, достъп и инфраструктура, които са в период на изчакване на т.нар. anchor (ключов) клиент, за да стартират. Очаквам в скоро време да се реализират и проекти, които бяха анонсирани още преди финансовата криза, но впоследствие бяха замразени. България ще става все по-атрактивна и за чуждестранни компании като JYSK, която изгражда регионален дистрибуционен център в "Икономическа зона София - Божурище". Не изключвам възможността в бъдеще в страната да влязат и големи дивелъпъри от Европа, които ще правят логистика за ключови клиенти от региона (ЮИЕ).

На българския пазар на индустриални площи всъщност имаше ли криза след 2008 г.?

- Не и в тежкия смисъл на понятието. Консервативността на предприемачите в България изигра и положителна роля. При нас нямаше турбуленции и свръхпредлагане, нямаше празни площи и срив на наемите, нямаше масово фалирали проекти, каквито видяхме в други сегменти на недвижимите имоти. За сравнение - пазарът на индустриални площи в Румъния преживя тежки времена. В началото на кризата там имаше стотици хиляди квадратни метра свободни складове. Сега тези обекти спомагат за икономическото развитие на Румъния, но в миналото това струваше фалити и пропуснати ползи за бизнеса.

Относително ограниченото предлагане на складови площи в България има и друг ефект - вдигане на наемните нива. Това ще насърчи новите инвестиции, тъй като за всеки предприемач доходността е изключително важна.

Какви са наемните нива в логистичните зони на София и около града?

- Още преди няколко години се оттласнахме от дъното, когато имаше предлагане на цени под 3 евро/кв.м. В момента средните нива са над 4 евро/кв.м. В района на Елин Пелин - Равно поле - Мусачево - Нови хан, който се обособи като логистична зона, цените са 4-4.20 евро/кв.м за т.нар. сух склад. Правя уговорка - това са стойности за големи площи. Ако говорим за складове под 1000 кв.м, наемите са по-високи. В зоната на летище София, Гара Искър и Околовръстния път в района средните наеми са между 4.50 и 5.50 евро/кв.м, като в някои случаи отиват и по-нагоре. Вътрешноградската логистика е по-различна, там цените са твърдо над 5 евро/кв.м.

В някои случаи клиентите имат специфични изисквания, които трудно може да бъдат задоволени със спекулативен проект. Всичко, което изисква допълнителна инвестиция – било то свързано с температура, осветление или противопожарни изисквания, води до повишение на наема.

Кои са по-мащабните логистични проекти във и около София, които са в процес на изграждане или проектиране?

- Това са "обичайните заподозрени": "Логистичен парк East Ring" в Нови хан, "Индустриален парк София-изток" до гара Елин Пелин, "Логистичен парк София ринг" в Кривина, "Транскапитал" на бул. "Ботевградско шосе" и "София Сити Лоджистик Парк" (бившата база на СОМАТ). Скоро ще стартират два значителни проекта в района на Равно поле. Ще тръгне развитието и на нов индустриален парк край с. Столник, община Елин Пелин, в близост до централния склад на "Билла". Активност има и на запад от София, включително в държавната зона в Божурище. "Шенкер" ще разширява логистичната си база в района, очакват се и други спекулативни проекти до Божурище.

Пловдивският регион също е много активен по отношение на нови фабрики и логистични паркове. Кои са актуалните проекти там?

- През 2017 г. френската компания "Латекоер" започна изграждането на завод за самолетни части – в Индустриална зона "Марица". "Кауфланд" разширява складовата си база в Стряма. Пловдив продължава да се развива въпреки HR проблема. Преди 1-2 години говорихме за недостига на работна ръка като предпазен сигнал, сега е констатация. Дефицитът на работници води до увеличение на цената на труда. От една страна, България няма как да бъде вечно страната с най-евтината работна ръка в ЕС и е нормално заплатите да растат. От друга страна, един от основните фактори за идването на много чуждестранни компании тук е цената на труда. От тяхна гледна точка позиционирането в Пловдив вече е рисково. Ако една фирма търси да наеме 100 души, пречка няма. Но за компания, която иска да привлече 2000 работници, и то не с най-ниското ниво на образование, ще бъде проблем.

До какво води това?

- Фирмите започват да се конкурират помежду си за работници, а единственият начин да си конкурентен е да даваш по-големи заплати. Този "дефект" се наблюдава от години в други страни от Източна Европа като Унгария и Чехия. В местните индустриални хъбове има чувствителен проблем с текучеството на персонала. Откриването на нова фабрика буквално завихря водовъртеж на пазара на труда. Някои работници се възползват от ситуацията и заплашват работодателите си, че ще отидат в другата фирма за повече пари.

Има и друг момент – посланията, които изпращаме към света, не са правилни. Разбирането, че България е много евтина дестинация за каквото и да било, е грешно. Чуждестранният бизнес идва у нас с нагласата, че земята също трябва да бъде много евтина, но това не е непременно така. Причина за това възприятие са съседните ни държави, които не са в Европейския съюз и които имат доста нелоялни практики за привличане на инвеститори. За съжаление регламентите на ЕС не позволяват подобни стимули у нас. В Румъния местните власти са по-гъвкави и компаниите имат възможност да се възползват от интересни насърчителни мерки, включително да сключат дългосрочен договор за наем на терен (до 100 години), което дава значителна гъвкавост. Преференциите важат за стимулиране на изостанали региони. Вярвам, че тази практика може да се приложи и у нас – например в Северозападна България. Мерките за привличане на инвеститори трябва да бъдат дългосрочни и да не зависят от това кой е на власт – леви, десни, центристи или националисти. Има какво да се направи в тази посока, нужна е целенасоченост и надпартиен пакт, меморандум, който да се спазва от всички правителства. Презумпцията е, че всички партии би трябвало да искат развитие на икономиката и в частност на индустрията. Добре би било да се помисли и за аутсорсване на част от държавните дейности по привличане на инвеститори. Частният бизнес, който е финансово заинтересован от успешното привличане на клиенти, в много случаи може да бъде по-ефективен от държавна инстанция с орязани правомощия и бюджет.

Недостигът на работна ръка в Пловдив би трябвало да дава шанс за развитие на други региони. Кои са най-търсените локации за нови предприятия?

- Особено атрактивна е централната част на Севeра между градовете Русе - Шумен - Велико Търново - Плевен и селищата между тях, които не са за пренебрегване. В следващите години тази зона ще привлече голяма част от бъдещите производства с неизчерпаните възможности, които предоставя. Само районът около Плевен е с над 300 000 души население, т.нар. catchment area. През 2017 г. там се случиха интересни неща, но още са на предварителен етап. Германската компания за автомобилни кабели "Леони" планира значителна инвестиция в Плевен. Първоначално проектът беше за 7000 работници, но след това бе редуциран - на 2000 в първа фаза и още 1000 - 2000 на по-късен етап. Преговорите по проекта са в напреднала фаза. Дори тази инвестиция да не се случи по някаква причина, има още 3 големи фирми, които разглеждат Плевен за новите си производства. Хубаво е, че градът разполага както с човешки ресурс, така и със задоволителна индустриална инфраструктура. Големи компании проучват възможностите за инвестиции и в Русе, там се разширява германският производител на заключващи системи за автомобили "Витте Аутомотив". "Кроношпан" се разширяват и предислоцират всичките си обекти във Велико Търново.

Посочете други райони с потенциал за нови производства?

- Регионът на Стара Загора, Сливен и Ямбол има възможност да се развие още. Имаме запитвания и за Шумен, който също е добър пример за това как се привличат нови инвеститори с индустриален парк, който е един много добър проект за пример. Какво направиха там – парцелиране, изграждане на улици с осветление, на вътрешна ВиК мрежа, оптична мрежа, система за ел. захранване със свободни мощности, газификация, КПП. Нашият призив към собствениците на индустриални паркове е да бъдат по-смели и нещата ще се случат. С 3D визуализации клиенти не се печелят. Когато заведем инвеститор насред полето, където няма абсолютно нищо, дори липсва асфалтов път до мястото, вярата на клиента в този проект угасва. Затова апелирам към компаниите да ползват професионалисти за всеки етап от реализацията на проекта – от избора на локацията, през проект мениджмънта до проектирането и строителството.

Завършвам темата за индустриалните паркове с нещо, което ми направи силно впечатление в Мексико. Там отдавна е в ход инициатива за привличане на инвеститори от САЩ. Какво правят мексиканците – обособяват територии от над 1000 дка всяка, обикновено близо до летища, жп линии и големи градове, ограждат зоната, парцелират, изграждат вътрешни пътища, подстанции и друга инфраструктура. Съобразяват се предварително с всички основни изисквания на потенциалните клиенти. Инвеститорите идват и само казват: "Трябват ми 200 дка земя, 5 мегавата ток и еди-колко си работна ръка." Така се привлича бизнес, когато съседът ти е най-развитата икономика в света. България може да последва този пример, тъй като е в процес на привличане на инвестиции от друг развит район на света - Европейския съюз.