Реализацията на сгради за собствени нужди и т.нар. строителство по поръчка (build to suit) от години доминират пазара на индустриални и логистични площи, но икономическото (и потребителско) оживление доведоха до дългоочакваното раздвижване при спекулативните площи. През 2018 г. в региона на София се очертава силна динамика в изграждането на модерни складови помещения с цел отдаване под наем. Голяма част от новите сгради ще бъдат реализирани като разширения на действащи комплекси.

Географски погледнато, най-мащабните логистични проекти са в периферните селища около София или близо до Околовръстното шосе, което е обяснимо с наличието на големи незастроени парцели там и по-ниските цени на земята.

"Индустриален Парк София Изток" се разширява

Засилена активност има при мащабния проект "Индустриален Парк София Изток" (Industrial Park Sofia East), който се изгражда на над 700 дка площ в Гара Елин Пелин. Първата фаза включва 4 логистични складови сгради, всяка с близо 11 000 кв.м РЗП. Сгради №1 и №2 са въведени в експлоатация, сега се строят другите две, съобщи Александър Гебов, управител на "Паладин Пропърти Дивелъпмънт" – компанията, която е проект мениджър на индустриалния парк. Очаква се сгради №3 и №4 да бъдат завършени съответно в края на юни и в края на септември 2018 г.

Част от помещенията ще бъдат с температурен режим, а другата част – сух склад. Всички складове в парка са с опция за кросдокинг. За една от новите сгради вече има pre-lease договор (бел. ред. - сделка за наем на площи, които са в етап на строителство) с "Интер Карс България".

Сред наемателите на логистични складови площи в индустриалния парк са "Орбит" (транспорт, спедиция, логистика), "Орбико Груп" (дистрибуция и логистични услуги), "Квеенбергер" (транспорт и логистика), а производствени бази в рамките на индустриалния парк изграждат "Юниконф" - за шоколадови изделия, и "Талар Фуудс" ("Кенар") - за готови храни, салати и консерви. През 2015 г. швейцарската компания "Триза" въведе в експлоатация своя складова база с офиси. През тази година се очаква Банка ДСК да започне строителството на собствен склад с административни площи.

Започнала е подготовка за стартиране на втората фаза на "Индустриален Парк София Изток", която ще добави още 35 000 кв.м РЗП плюс ТИР паркинг с автомивка, заведение за бързо хранене и битови помещения за водачите. Идеята е сградите от фаза 2 да бъдат пуснати в експлоатация поетапно в следващите 2-3 години, предвижда се и изграждането на третия транспортен достъп към зоната. 

"Реализацията на индустриалния парк стартира преди доста време, но беше замразена за известен период - когато пазарът на индустриални и логистични изпитваше криза по отношение на търсенето. Понастоящем проектът се развива успешно благодарение на внимателната подготовка, проучване и анализи, на избора на локация и на подготовката на инфраструктурата", коментира Александър Гебов. По думите му "Индустриален Парк София Изток" разполага с изградена и въведена в експлоатация инфраструктура - осигурени 10 мегавата електроенергия, водопроводни мрежи за питейна вода и за противопожарни нужди със собствен водоизточник, помпена противопожарна станция и резервоари, природен газ за промишлени нужди, оптичен кабел, разделна канализация и общинска улична мрежа с осветление /поетапно изграждани/, два транспортни достъпа с кръстовища от общински улици.

BPD с нови проекти

Към строителство на нови обекти смело пристъпва и компанията Bulgarian Property Developments (BPD), която разви комплекса BPD Sofia East (със старо име "Логистичен парк София ринг") на Околовръстното шосе в района на с. Кривина, както и логистични паркове във Варна, Русе и Плевен. Всички обекти имат допълнителен потенциал за разширение, който ще бъде оползотворен от инвеститора.

"В BPD виждаме потенциал да продължим да инвестираме и да доставяме спекулативно на пазара нови площи за складиране и логистика. В момента пазарът в София е силно ограничен откъм свободни площи и търсенето надвишава в пъти предлагането. В тази връзка планираме изграждане на нови сгради." Това заяви за сп. "Градът" Павел Бандилов, директор "Бизнес развитие" в BPD, част от Tavistock Group – частна инвестиционна компания, основана от британския бизнесмен Джо Люис през 1975 г.

Завършеният комплекс BPD Sofia East се състои от складово-логистични, офисни и търговски площи с близо 10 000 кв.м РЗП, изградени на терен от 19.5 дка. Към настоящия момент BPD изгражда нов складово-логистичен комплекс на площ от 15 дка, ситуиран в непосредствена близост. Проектът BPD Sofia East 2 (с 8400 кв.м РЗП) ще бъде реализиран на два етапа, като първият (4400 кв. м РЗП) се планира да бъде завършен до октомври 2018 г., съобщи Бандилов.

През 2017 г. BPD закупи бившия мотел "Божур" заедно с прилежащия парцел от 32 дка (бел. ред. – за сумата от 2.44 млн. лв. по официални данни от Имотния регистър). Имотът е комуникативен и с изградена инфраструктура – намира се на международния път Е-80 към Сърбия, близо до хипермаркет МЕТРО и "Икономическа зона София-Божурище". На мястото на стария мотел компанията ще изгради складово-логистичен комплекс BPD West с 13 000 кв.м закрита складова площ (сух склад) и светла височина от 10.5 м. Част от площите ще се използват от BPD за логистична дейност. Компанията вече преговаря за новите помещения с навлизащи и разширяващи се международни компании с производствена и търговска дейност, както и с логистични компании, които увеличават обемите си. 

"От началото на финансовата и икономическата криза през 2008 г. в района на София почти нямаше реализации на значими складово-логистични проекти с изключение на централните складове на големи търговски вериги. Но причината самите вериги да инвестират в подобни проекти до голяма степен е липсата на спекулативно предлагане в такива мащаби", коментира Павел Бандилов. Според него фактори за увеличеното търсене на складови площи напоследък са нарастващото столично население и съответно потребление, както и ръстът на електронната търговия, водещ до увеличение на куриерските и складово-логистични услуги.

В етап на разширение е и първият логистичен парк на BPD, който се реализира на 130 дка в западната индустриална зона на Варна. Проектът BPD Varna включва 8 сгради с над 40 000 кв.м отдаваема площ, като досега са изградени три мултифункционални плюс многоетажен паркинг. От началото на февруари 2018 г. стартира строителството на сграда А3, която е с предимно търговско-складово предназначение и 2200 кв.м РЗП. Дружеството има одобрен проект за най-голямата складова сграда в парка – А5. Тя ще е с различни височини, с хладилни и сухи складови площи. Разгънатата застроена площ на А5 ще бъде 15 500 кв.м, от които 12 540 кв.м складови площи и 2960 кв.м офиси. Строителството ще се осъществи на три етапа, приблизително по 5000 кв.м всеки.

Вътрешноградската логистика

Друга важна тенденция е, че индустриално-логистичните зони във вътрешността на столицата продължават да се превръщат в жилищни и бизнес райони. Пример за това е НПЗ "Хладилника-Витоша", където през 2017 г. бяха продадени няколко индустриални имота, а наемателите им трябваше спешно да си търсят нови складове.

Само част от старите научно-производствените зони (НПЗ) на столицата запазват статута си и се развиват – това са основно НПЗ "Искър" - Гара Искър - летище София, НПЗ "Военна рампа" - Илиянци, и НПЗ "Хаджи Димитър".

"Сенсата" с лаборатория в "Търговски Център Европа"

В последните години "Търговски Център Европа" (ТЦЕ) на бул. "Искърско шосе" се разви като утвърдена бизнес локация с качествени логистични (складови) площи, офиси и търговски площи. Поради добрата локация и разнообразието от допълнителни услуги в комплекса интересът към помещенията е голям. Всички складови площи в ТЦЕ са съоръжени с ТИР рампи с височина 1.20 м. Складирането е на 3 нива: на рампа, ниво сутерен и кота 6.00 м.

Пропърти мениджърът в ТЦЕ Тодор Кавръков сподели, че се оформя тенденция част от класическите складове на търговци на едро и спедитори да се трансформират в R&D лаборатории, чисти стаи и др. леки производства. Пример за това е тестовата лаборатория на американската компания "Сенсата", която произвежда сензори за автомобилната индустрия. Базата премина през няколко етапа на изграждане – стартът бе през 2012 г., а окончателното й завършване и официално откриване беше през март 2017 г. Сега там е най-голямата тестова лаборатория на "Сенсата" в света - на 3000 кв.м площ.

"Този тип помещения за леко производство и развойна дейност добавят стойност към комплекса и увеличават неговата атрактивност за компании, търсещи такъв тип специфични помещения", коментира Тодор Кавръков.

Предимствата на подобен тип вътрешноградска логистика са свързани с наличието на удобен градски транспорт за персонала, включително метро, места за хранене и допълнителни услуги като хранителни магазини, химическо чистене, фризьорски салон, банки, спортни съоръжения и др. С увеличаване на търсенето и все по-малкото предлагане в района на аерогарата наемните цени в последните две години се повишиха и към момента пазарът поема сделки на нива между 5.00 и 6.00 евро/кв.м, показват данните на ТЦЕ. В сумата не е включена такса управление и поддръжка.

"Очакванията ми са през 2018 г. тези ценови нива да се запазят поради липсата на много нови проекти с градска логистика във вътрешността на София", прогнозира Тодор Кавръков.

Sofia Airport Center привлече US производител на самолетни части

В Sofia Airport Center (SAC) изпратиха поредна успешна година. Към началото на 2018 г. всички логистични площи в комплекса до летище София са отдадени под наем. Основните наематели в индустриалните сгради на SAC са компании, чийто бизнеси са във високотехнологичната сфера, леки производства, асемблиране и дистрибуция на международни брандове.

Един от наемателите в SAC е компанията "Удуърд България", която през 2017 г. беше сертифицирана от БАИ като клас А инвеститор за проекта "Разширяване на производството на компоненти, части и системи за авиационната индустрия". За целта един от складовете в комплекса беше трансформиран в производствено помещение. Генералният мениджър Емил Илиев съобщи, че дружеството е наело 2000 кв.м производствена площ и 1100 кв.м офиси в SAC, като договорът е за 5+3 години. Инвестицията на "Удуърд България", част от американската компания "Удуърд", е на стойност над 9 млн. лв. и предвижда разкриването на 107 работни места.

"Причините за доброто представяне на SAC са няколко: високото качество на строителство, съобразено с международните стандарти, управлението на обекта от екип на място и изпълнението на пропърти мениджмънта от професионалисти с дългогодишен опит по света и у нас. През 2018 не очакваме промяна в наетите площи, защото договорите ни са дългосрочни, а партньорите - стабилни", заяви Олга Стоичкова, търговски директор в Ceres Management Services – компанията, която управлява комплекса.
 
В ход е втора фаза на Sofia Airport Center, при нея обаче не се планират нови индустриални и логистични сгради. Акцент в разширението ще бъдат модерните офис площи и център с удобства за служителите - с допълнителни места за хранене, спортна зона, търговски обекти.

"Транскапитал" и "М Парк" също се разширяват

Нови сгради се изграждат и в логистичната база на "Транскапитал" на бул. "Ботевградско шосе". В края на 2017 г. МЕТРО откри там логистичен център за доставки на близо 3000 хранителни продукта и напитки за софийските ресторанти и хотели. Обектът на търговската верига е с площ от над 6000 кв.м, като инвестицията надхвърля 4 млн. лв. Бизнесът по доставки на компанията се обслужва от 85 служители. Клиенти на "Транскапитал" са предимно търговски фирми, които държат бизнесът им (офис+склад) да бъде събран на едно място.

В процес на разширение е още един производствено-складов комплекс в рамките на София – "М Парк" на ул. "Илиянско шосе" (на територията на бившия ЗММ – Завод за металорежещи машини, в местността Военна рампа с обща площ 100 дка). В края на 2017 г. собственикът получи разрешение за строеж на административна сграда със складова база. Обектът вече се строи и ще бъде с 4786 кв.м РЗП. Новата сграда ще се състои от административно тяло с офиси на 3 етажа, ресторант и складови площи.

Икономическа зона София-Божурище – магнит за бизнеса

Северозападната част на Софийското поле се оформя като една от най-активните по отношение на позиционирането на нови фабрики и логистични центрове. Ключовият проект там е държавната "Икономическа зона София-Божурище", в която действат няколко производствени бази – на "Бер-Хелла Термоконтрол" (електроника за автомобилни климатици), на "Клайммат" (дъщерно дружество на производители на катерачни стени "Уолтопия"), "Ацом" (комуникационно оборудване), "Волаком" (системи за отблъскване на птици от летища) и "Неона" (индустриални лазери). Най-големият обект там е на датската компания за мебели "Юск", която изгражда регионален дистрибуционен център.

На различен етап от реализация са обектите на "Мултивак" (опаковъчни машини), "София Дизайн Дистрикт", "Бетелгиус" (център за разработка и производство на софтуерни решения и машини), "Лулис Мел – България" (мелница),  "Би Ем Ес Продъкшън" (изделия за професионална звукотехника), "Райсволф България" (архивохранилище и център за унищожаване на носители на данни), "Стар АБС инвест" (логистичен център за нуждите на куриерската фирма "Спиди"), "Еско Трейд", "Оптикс", "Иновас", "Арк метрология" и "Метан Маркет".

През 2018 г. се очаква да започне разширението на предприятието на "Бер-Хелла Термоконтрол". Държавната индустриална зона действа като магнит и за други инвеститори. Както стана ясно, в близост BPD ще изгради модерен логистичен комплекс на мястото на мотел "Божур". "Очаква се да започне реализацията и на други спекулативни проекти до Божурище", коментира за сп. "Градът" Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи" в Cushman & Wakefield Forton.

Още добри новини за automotive индустрията

Производството на автомобилни части в България е сред най-динамично развиващите се индустрии в последните години. По данни на "Аутомотив клъстер България" в страната вече действат над 140 фирми, в това число доставчици от първо, второ и трето ниво. Изследване на Colliers International, PwC и автомобилния клъстер показва, че 85% от компаниите в сектора планират развитие на бизнеса си в средносрочен план (в следващите 3 години), като близо 1/3 от анкетираните фирми имат намерение да инвестират в имоти, свързани с разширение на дейността им.

Освен новия етап на "Бер-Хелла Термоконтрол" в "ИЗ София-Божурище" в следващите месеци предстои да започне и разширението на високотехнологичното предприятие на Melexis в София. Белгийската компания за микроелектроника (тестване и пробинг на електронни компоненти) ще изгради в кв. "Горубляне" сграда с 15 000 кв.м РЗП – за производствени помещения, R&D център и складови площи. Планираната инвестиция до 2022 г. е 75 млн. евро, а новите работни места - 310.

"ВИТТЕ Аутомотив България" разширява производството в Русе на заключващи и други видове системи за автомобили. През януари 2018 г. компанията получи сертификат за инвестиция клас А за проекта си "Разширение на завод за производство на електронни и механични части за автомобилната индустрия", гр. Русе. Новата сграда ще е с 11 100 кв.м РЗП, планираната инвестиция е 12 млн. лв., като ще бъдат създадени над 300 нови работни места до края на 2020 г. Това ще бъде третата производствена база на ВИТТЕ в България.

Турският производител на авточасти Sa-Ba изгражда завод за осветителни системи за автомобили край с. Крепост, между Хасково и Димитровград. В базата ще се произвеждат елементи за известни марки като "Форд", "Рено", "Фолксваген" и "Астън Мартин". Обявената инвестиция е 16 млн. лв. за период от три години, като във фабриката ще бъдат ангажирани 350 служители.

През 2018 г. представителна българска делегация тръгва на роудшоу по света, за да привлече голям производител на автомобили.

"Подобни фабрики за автомобили се изградиха в Румъния, Сърбия, Словакия, Унгария, Полша. В България това не се случи, защото страната нямаше проактивна политика да отиде в Южна Корея, в Германия, в Англия, в Индия и да заяви ясно своята амбиция. Сега е различно. Ще почукаме на вратите на всички големи автомобилни производители, ще преговаряме, ще се борим така, както другите го направиха", съобщи президентът Росен Плевнелиев, президент на България (2012 - 2017 г.) и член на управителния съвет на "Аутомотив клъстер България".

От 2012 до началото на 2016 г. край Ловеч се сглобяваха автомобили от китайската марка Great Wall, но заводът на "Литекс Моторс" преустанови дейността си.

Първо за автомобили, сега и за самолети

Не е пресилено да се каже, че в България вече се оформя нова тенденция, свързана с привличането на предприятия на самолетни части и други свързани дейности. "Удуърд България" произвежда в София електромеханични компоненти и възли, свързани с управлението на горивната система на самолетите и контрола на задвижващите механизми. Американската компания майка "Удуърд" е доставчик за световни производители като Airbus и Boeing.

През 2017 г. френската компания "Латекоер" започна изграждането на завод за самолетни части край Пловдив. В предприятието ще се произвеждат елементи (авиационни възли) за врати на Airbus A320 и А330, както и електроразпределителни шкафове за електронната им система. Първоначалната инвестиция в строителството и оборудването на предприятието възлиза на 11 млн. евро, като ще бъдат разкрити 200 работни места.

Новият завод ще е разположен на терен от 38 дка в Индустриална зона "Марица", част от "Тракия икономическа зона". Разгънатата застроена площ на първия етап ще е 6000 кв.м - 4000 кв.м индустриална сграда и 2000 кв.м административна част. "Латекоер" е доставчик от първо ниво на самолетостроителни компании като Airbus, Boeing, Embraer, Dassault и Bombardier.

В авиационния сектор заслужава да се отбележи софийската база на "Луфтханза Техник", която след приключилото разширение през 2017 г. е най-голямата на германския концерн в Европа. От 2007 г. в хангарите за ремонт на самолети до летище София са инвестирани 100 млн. евро.

Самолетен хангар с административна част до столичната аерогара изгражда и българската компания "Роуз Еър". Сградата е с размери 79х66 м и 7365 кв.м РЗП, като в обема й са развити три етажни нива с офисни и обслужващи помещения. Новата база ще даде възможност за едновременно обслужване на два самолета Airbus A320, А321.

Изпълнителният директор на "Национална компания Индустриални зони" Антоанета Барес съобщи за сп. "Градът", че се водят разговори с инвеститор, който планира в Бургас високотехнологично производство от авиационната индустрия. Преговорите са в начална фаза, като става дума за инвестиция на стойност 30 млн. долара. Същевременно в "Икономическа зона София-Божурище" вече работи българската високотехнологична компания "Волаком", която произвежда специални устройства за международни летища - системи за прогонване на птици, с които се намалява опасността от самолетни инциденти.

Наемни нива и прогнози

Средните наемни нива към края на 2017 г. остават стабилни - около 4.5 евро/кв.м за първокласни площи в София и близките индустриални зони. Това показват данните на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. През 2018 г. се очаква завършването на нови етапи от няколко големи логистични проекта, които ще извадят на пазара близо 50 000 кв.м спекулативни площи. Като по значими сделки през 2017 г. от Forton отбелязват продажбата на логистичния център на "Орбико" (10 000 кв.м). Обектът до Гара Елин Пелин бе придобит от производителя на козметични продукти "Ил Козметикс" - Люксембург. С нови собственици са и базите на TNT и DHL.

От Colliers International съобщават, че нетно усвоените индустриални и логистични площи през 2017 г. са 53 000 кв.м – същите нива като в предходната 2016 г. Търсенето се определя основно от търговци на едро и дребно (60%), бизнес услуги (17%), логистични оператори (14%) и производители (5%). Сред по-значимите сделки е наемането на 7000 кв.м в "Транскапитал" от Lagermax (транспорт, спедиция и логистика), както и наемането на 5000 кв.м в "Индустриален парк Софи- изток" от Orbit.

Средните наемни нива за модерни логистични площи клас А са 4.5 евро/кв.м, а за клас Б – 2.7 евро/кв.м, като остават без промяна на годишна база, сочат данните на Colliers. От компанията прогнозират, че наемите ще останат стабилни и през 2018 г., като на пазара се очаква да излязат 55 000 кв.м за отдаване под наем. В сектор "Производство" проектите, строени по поръчка, ще продължат да доминират на пазара, а държавните индустриални зони ще стават все по-привлекателна дестинация заради стратегическата си локация, бързия достъп до главни артерии и осигурена техническа инфраструктура.