"Сега е времето да се строят нови логистични комплекси" - това е едно от ключовите послания на годишната конференция "Индустриално строителство и инвестиции 2018", което произлезе от средите на консултантите. Предприемачите потвърдиха оптимизма, но призоваха и за реализъм - новите проекти да бъдат много добре обмислени и анализирани, защото настоящото състояние на пазара няма да продължи повече от 2-3 години.

"В България има недостиг на модерни складови площи от клас А. Най-активни компании по отношение на търсенето са от сектор "Търговия", които формират 27% от общия дял. Следват фирмите от "Транспорт и логистика" /17%/, "Електроника" /15%/ и "Строителство" /13%/." Това съобщи Симеон Митев, управител на платформата БГСКЛАД, по време на панел 1, част 2 на индустриалния форум. Профилът на най-активните дружества е отражение на българската икономика, където се наблюдава ръст на потреблението, раздвижване в сградното строителство и бум на електронната търговия. Митев обяви, че има много запитвания и от чуждестранни компании за онлайн търговия от типа на Amazon и Alibaba, които търсят между 5000 и 20 000 кв. м. Предвид силното търсене на логистични площи, той призова предприeмачите да изграждат нови обекти.

"На пазара има дефицит на качествени складови помещения, като процентът свободни площи е под 1%. В същото време има достатъчно запитвания за големи обеми и ние реално няма къде да разположим тези компании. Строителните предприемачи правилно са разчели този сигнал и в момента се строи усилено. В последната година-две всички площи, чието строителство започна, бяха отдадени още преди завършването им. Призивът към инвеститорите е: "Стройте!". Сега пазарът е такъв, че рискът е минимален". Това заяви Владимир Гюрджиев, мениджър "Индустриални и логистични площи" в Cushman&Wakefield Forton. Той добави, че строителството на спекулативни сгради е добро за пазара, развива го и го раздвижва от гледна точка на търсене.

"Посланието към инвеститорите: "Стройте!" звучи много хубаво, но да знаете, че това е доста трудно, отнема време, а инвестициите в индустриални и логистични площи се възвръщат бавно. Този оптимизъм, който идва от година - година и половина и който вероятно няма да продължи повече от 2-3 години, трябва много добре да бъде обмислен, анализиран и с дългосрочна перспектива прогнозиран и изпълняван", коментира Александър Гебов, управител на "Паладин Пропърти Дивелъпмънт" - компанията, която е проект мениджър на "Индустриален парк София изток" /Industrial Park Sofia East/.

Гебов съобщи, че проектът до Нови хан се развива успешно. Първата фаза включва 4 сгради, всяка с близо 11 000 кв. м РЗП. Първите две са завършени, сега се строят още две. Очаква се сгради №3 и №4 да бъдат финализирани съответно в края на юни и в края на септември 2018 г. Започнала е подготовка и за стартиране на втората фаза на проекта, която ще добави още 35 000 кв. м РЗП плюс ТИР-паркинг и автомивка. Идеята е сградите от фаза 2 да бъдат пуснати в експлоатация поетапно в следващите 2-3 години, предвиждат се и още транспортни достъпи към зоната.

Управителят на "Ролпласт Груп" Светлин Николчев взе отношение по темата за предпочитаните локации около София, подходящи за изграждане на индустриални обекти.

"Изнесох производството си от София в Костинброд по няколко причини: проблеми със собствеността на парцелите, наследени от соцвреме, както и пречки, свързани с техническата инфраструктура. В един момент базата в София стана малка, което постави под въпрос развитието на фирмата - разгънатата й площ е 7000-8000 кв. м. За сравнение, предприятието в Костинброд е на 76 дка земя и ще достигне 32 000 кв. м РЗП с новото разширение. Сериозна беше и разликата в цените - средно по 10 евро/кв. м ми излязоха земите в Костинброд през 2006-07 г., а по-същото време терените в София струваха по 100-200 евро/кв. м и нямаше толкова големи площи. И не на последно място - бюрокрацията в Костинброд е много по-малка", обясни Николчев, който управлява най-голямата фирма за готови прозорци, стъклопакети и щори в България с над 55 млн. лв. годишен оборот и екип от 600 души.

Управителят на "Ролпласт Груп" съобщи, че няма проблем с достъпа на работниците до новата база, тъй като повечето живеят в северозападните квартали на София - "Люлин", "Обеля", "Надежда". Николчев добави, че има планове за още едно разширение в следващите години, с което производствената база ще достигне 42 000 кв. м РЗП.

Арх. Любомир Станиславов, изпълнителен директор на "Аутомотив клъстер България", представи предизвикателствата пред един от най-бързо развиващите се икономически сектори в страната - производството на автомобилни части. Той съобщи, че в последните години над 50% от инвестициите в страната са дело на automotive индустрията, а секторът вече формира 4% от брутния вътрешен продукт спрямо 1% преди 5 г.

"Истината е, че това развитие не е достатъчно бързо и automotive индустрията в България е на последно място в Източна Европа като процент от БВП. Една от причините е липсата на достатъчно големи индустриални зони с изградена инфраструктура. Британската компания Jaguar Land Rover предпочете за новия си мащабен завод Словакия, където имаше готова индустриална зона с площ 8500 дка и прокарана инфраструктура. Времето от подписване на споразумението със словашкото правителство до стартиране на производството /покупка на земя, проектиране, строителство, инсталиране на оборудване, обучение на персонал и организиране на мрежа от доставки/ е малко над 2 години, което ще бъде пореден рекорд за словаците в Книгата на Гинес и което в момента не е възможно в България", обясни арх. Станиславов.

България също е участвала в първия кръг на обсъждането за избор на локация за новия завод на Jaguar Land Rover, но не се е класирала напред.

Симеон Митев говори и за основните характеристики на модерните складови площи. Изборът на локация също е важен, а там основните фактори са: ТИР достъп, публичен транспорт, близост до митница, гара, аерогара, пристанище. Управителят на БГСКЛАД обрисува следната тенденция в София: старите складови зони от соцвреме, като НПЗ "Хладилника-Витоша", постепенно се изнасят от градската част към покрайнините на столицата /около и след Околовръстното шосе/, а на тяхно място изникват нови жилищни и офисни сгради. Но в тези случаи възниква друг проблем: ще бъде ли удобно на работниците да обслужват тези отдалечени от градската част логистични центрове.

Техническите изисквания са свързани с конструкцията, стените, подовете, таваните, височината на помещенията, достъп рампи, врати, осветеност, работна температура, различни видове системи, охраната, пропускателния режим и др. Важни са и възможностите за разширяване, тъй като повечето големи компании влизат първоначално на 5000-10 000 кв. м, но впоследствие искат допълнителни площи.

Владимир Гюрджиев говори за индустриалните сгради, които се използват за производство. Ситуацията там е следната: наличните площи, които подлежат на осъвременяване, вече са наети или купени, а тези, които не стават, ще продължат да... не стават. "Голяма част от компаниите в България предпочитат решението build-to-suit /строителство по поръчка/. За мен подобно нещо като "спекулативна производствена сграда" не съществува. В същото време голям процент от компаниите, които имат запитвания и проявяват интерес към България, не са с толкова специфични технически изисквания. Заводите на много дружества не са толкова сложни, че да не може да бъдат построени предварително. Въпрос на инвестиционен и финансов риск", добави той.