Активността на пазара на жилищни имоти продължи да расте през цялата 2017 г., но зад високия брой огледи се крие желание за сделка, а не готовност за сделка на всяка цена. Въпреки това спадащите лихвени нива /по ипотечни кредити/ ведно с позитивната нагласа на българите към притежаването на имот, доведоха до ръст на ценовите нива, който потребителите усещат. Това се казва в годишния доклад за жилищния пазар на консултантската компания "Адрес".

КРЕДИТИРАНЕ

Влиянието на банките имаше ключово значение за пазара - улесненото кредитиране и атрактивните лихви доведоха до нов рекорд в дела на сделките с ипотека. По данни на Агенцията по вписванията близо 65% от покупко-продажбите са извършени с помощта на външно финансиране. По-високата достъпност на парите в комбинация с растящите доходи на населението дадоха увереност на клиентите и те започнаха да търсят и по-голям процент съфинансиране. В общия случай ипотеката покрива между 50% и 80% от стойността на имота, показват данните на "Адрес". Значително намаляват сделките с банково участие до 30%.

През предходната 2016 г. купувачите предпочитаха да влагат спестени средства, за инвестирането на които не виждат по-добра алтернатива. Затова външното финансиране стоеше в границата под 50% от цената на сделката", казва Георги Павлов, изпълнителен директор на "Адрес". "Въпреки по-голямото участие на банките днес, българите все още остават по-скоро предпазливи при тегленето на кредит. Делът на клиентите, които търсят или очакват да получат 100% банково финансиране е относително малък и не бива да се сравнява с годините преди кризата, когато и банките, и купувачите поемаха по-голям риск. Считам, че и към настоящия момент проникването на финансовото посредничество в страната остава по-скоро ниско, но не очаквам да нарасне значително през 2018 г."

На терена на кредитирането се крие и един от основните рискове пред пазара. "Жилищният пазар у нас е зависим от политиката на Европейската Централна Банка (ЕЦБ) повече от всичко останало, което се случва или не се случва у нас. Ако през 2018 г. инфлацията в ЕС се повиши, съвсем естествено ще се вдигнат и лихвите по кредитите. Това неизбежно ще доведе до спад на активността на жилищния пазар. Добрата новина в този случай би била отложения във времето ефект – практиката ни доказва, че ефектът у нас се забелязва с 3 до 6 месеца закъснение", посочва Павлов.

ЦЕНИ

Средният ръст на цените в София през 2017 г. достигна 6.3%, като по-голямата част от ръста бе регистриран през второто полугодие, сочи докладът. Най-значително покачване е отбелязано в "Младост", "Изток", "Изгрев" и "Иван Вазов". В кв. "Гео Милев" също се наблюдава по-голямо поскъпване и районът става все по-привлекателен за покупка на имот. С това се обособява една по-широка зона на предпочитаните квартали в източната част на София.

Ръстът на цените в "Младост" се обуславя от няколко фактора. Кварталът се приема като разумен избор за средната класа на София, има изградена инфраструктура и е в близост до две от големите бизнес зони. Интересът към имотите в района е традиционно стабилен през последните години. От друга страна политическите промени в управлението на местно ниво показаха силата на гражданската позиция и доведоха до поредица от лавинообразни действия от страна на всички участници на пазара.

"Свикнали сме кръгът на заинтересованите страни в инвестиционния процес да се свежда до предприемачи - община - купувачи. През 2016 и 2017 г. в София видяхме към тази група да се присъединява и обществото. На пръв поглед външни лица, които поради своята заинтересованост се превръщат в активни участници в процеса и влияят на инвестиционни решения. Тези граждани проявиха воля да решават заедно с властта бъдещето на квартала, в който живеят и да изискват от останалите да се съобразяват с техните изисквания", споделя Павлов.

Освен че трябваше да се съобразят с гражданските движения, инвеститорите бяха поставени пред още един важен избор – в кой ценови сегмент да се позиционират. Към момента те масово избират строителство в по-високия сегмент (над 1200 евро/кв. м.). Повлияни от активния пазар и позитивните нагласи, някои предприемачи отново се изкушават да инвестират в парцели свръх възможностите си.

"Ситуацията, в която се намираме в момента, създава реален риск част от започнатите проекти да не бъдат завършени и купувачите трябва да го имат предвид. Съветвам ги да проучват инвеститорите много внимателно, да търсят защитни механизми и преди всичко да избират предприемачи, които не се нуждаят от сериозно авансово плащане. Само по себе си това изискване е сигнал за повишено внимание", каза още Павлов.

ТИПОВЕ СДЕЛКИ

Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големи дялове на пазара. Те са съответно 38% и 35% от всички сключени през годината сделки. На трето място се нареждат гаражите и едностайните апартаменти – всеки с дял от 6%.

"Пазарът на гаражи се оформя от няколко години и ще продължава да расте. Осигуреното паркиране е от голямо значение за клиентите, особено в по-гъсто населените райони на София. Затова търсенето на гаражи е силно, а вече много от сделките за жилище са придружени с покупка на гараж или паркомясто в района", посочи изпълнителният директор на "Адрес".

Най-много сделки са сключени в ценовия сегмент от 50 000 до 70 000 евро, следвани от сегмента 70 000 - 100 000 евро, като формират съответно 30% и 24% от всички сделки за 2017 г. Малък ръст има и при покупките за над 100 000 евро – те заемат 19%. Спад има единствено при сделките в ниския сегмент. Почти наполовина са се понижили покупките под 30 000 евро – за 2017 г. делът им е 5%.

Активността на пазара през 2017 г. се вижда и от кратките срокове за покупка. Най-много сделки са осъществени в срок от 1 до 3 месеца след обявяване на офертата – общо делът им надхвърля 55%. Макар значително да намаляват жилищата, които престояват на пазара между 6 и 12 месеца, все още има имоти, реализирани 1 година след пускането им на пазара – близо 20%.

Близо 30% от сделките през годината са сключени след отстъпки между 1000 и 5000 евро, сочи докладът. Предоговарянията за суми между 10 000 и 20 000 евро са нараснали двойно спрямо 2016 г. Макар и като по-малък процент, присъстват и продажбите с отстъпки за над 20 000 евро – 3%.