Прочетете в брой 5 на списание ГРАДЪТ

Към края на третото тримесечие на 2017 г. пазарът на бизнес недвижими имоти в България отчита рекордна за последните години инвестиционна активност, като обемът на сделките надхвърля 700 млн. евро. Още по-съществено е да се отбележи завръщането на чуждестранните институционални инвеститори, които формират почти целия размер на придобиванията. Търговските центрове са активите, които предизвикаха най-висок инвестиционен интерес през годината – над 80% от обема на всички сделки. В полезрението на купувачите са предимно първокласните активи в София, макар сделки да се сключват и с имоти в други областни градове. Доходността се задържа на ниво около 7.5-8% за първокласните търговски центрове. Това се казва в анализ на консултантската компания MBL|CBRE, изготвен за списание "Градът".
 
Придобиванията през годината
Най-открояващите се като размер сделки бяха сключени с трите водещи търговски центъра в София. Два от тях - "Парадайз Център" и "Сердика Център", бяха закупени от южноафриканския фонд NEPI Rockcastle, съответно за 253 и 207 млн. евро, като двете сделки бяха обявени в рамките на 3 месеца – между юни и септември. Другият водещ мол на столицата, Тhe Mall, бе закупен от друг базиран в Южна Африка институционален инвеститор – Hyprop Investments посредством регистрираното във Великобритания дружество Hystead Limited. Обявената стойност на транзакцията е 156 млн. евро.

Интерес не липсваше и към водещите търговски центрове извън столицата. През април базираният в Румъния Prime Kapital (в партньорство с южноафриканците от MAS Real Estate) обяви придобиването на "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора" за общо 62 млн. евро от предишните собственици - регистрираната в Полша GTC. Прехвърляне на собствеността настъпи и в два варненски обекта – "Мол Варна" и все още незавършения търговски център, познат доскоро под името "Галерия Варна". Първият актив стана собственост на базирания в Германия фонд Kronberg International, който придоби имота от банката кредитор - Raiffeisen Zentralbank. "Делта Планет" - Варна пък ще бъде името на търговския център, който бе изграден до фаза груб строеж от полската GTC и който сега се планира да бъде завършен до средата на 2018 г. Това бе обявено от сръбския Delta Holding, който придоби 50% от собствеността на актива от "АП Инвестмънтс". И за двете сделки във Варна няма официално обявена цена от страна на купувачите.
 
Профил на инвеститорите
Тенденцията, открояваща се при профила на чуждестранните инвеститори в бизнес имоти, е, че повечето от тях са базирани в Южна Африка фондове, опериращи чрез регистрирани в рамките на Европейския съюз дружества. В последните няколко години се наблюдава силен интерес на инвеститорите от африканската страна към първокласни активи в страните от Централна и Източна Европа. България заедно с Румъния и Словакия представлява втората вълна от набелязани страни след Чехия и Полша, където очакваната доходност от подобни инвестиции е чувствително по-висока от развитите пазари. По отношение на България от началото на годината инвестиционният пазар е доминиран от сделки с търговски центрове, сред които The Mall, "Сердика Център", "Парадайз Център", "Галерия Бургас" и "Галерия Стара Загора", купувачи на които са именно южноафрикански инвестиционни фондове.

Сравнително високата доходност от 7.5-8%, както и относително стабилната макроикономическа и политическа обстановка, успяват да привлекат вниманието на такива фондове, които целят диверсификация и разполагат с паричен ресурс за нови инвестиции в Централна и Източна Европа. За някои от южноафриканските инвеститори България беше интересна още през 2012 г., но до сделки се стигна едва през тази година. За сключването им има роля и фактът, че много от досегашните собственици на търговски центрове очакваха подходящия момент, в който да направят печеливш изход от своите инвестиции.
 
Основни показатели при сделки
Показателите, разглеждани от инвеститорите при сключване на сделка, са комплексни и включват както общи – отнасящи се до локацията и атрактивността на имота, така и финансови и оперативни, които са специфично свързани с функционирането на един търговски център. От финансова гледна точка при сделката интерес за купувача представлява най-вече показателят yield – очакваната доходност от инвестицията в даден актив. Под внимание се взима и нетният оперативен доход (Net Operating Income), който се капитализира с вече споменатия yield, и по този начин се определя цената, която инвеститорът е готов да заплати за придобиването. Тази цена зависи и от текущото състояние на имота, като необходимостта от по-сериозни капиталови разходи намалява стойността на сделката. Важен момент е и определянето на целевата вътрешна норма на възвращаемост (Internal Rate of Return), която представлява дисконтовият фактор, при който нетната настояща стойност на паричните потоци, генерирани от актива, е равна на 0.

Атрактивността на един подобен имот се обуславя до голям степен от неговата локация и зона на обхват сред потенциалните клиенти (catchment area). От оперативна гледна точка на първо място следва да обърнем внимание на процентната заетост (occupancy rate) на отдаваните площи и микса от наематели, като ключовите такива (anchor tenants) са основна предпоставка за успешното развитие на търговския център. Като ключови се определят обектите, генериращи по-голямата част от човекопотока (footfall) в рамките на търговския център, от което полза извличат и останалите по-малки наематели на територията му. Такъв тип наематели могат да бъдат както известни модни вериги, така и хранителни супермаркети и кина.

По отношение на договорните отношения с наемателите потенциалният инвеститор следва да вземе под внимание и периода, оставащ до изтичането на договорите за наем на наемателите в търговския център. Това се изчислява посредством  т.нар. WAULT – среднопретегления период до изтичането на сключените наемни договори. Важно е също така да се анализира в детайли успеваемостта на събиране на месечния наем и таксите за обслужване (collection rate) с цел инвеститорът да бъде запознат с рисковете, произтичащи от потенциални проблемни наематели.
 
Стратегия на инвеститорите
Общият обем на сключените през 2017 г. транзакции с търговски центрове надхвърля 600 млн. евро, като почти всички сделки са с работещи молове, а тези с проблемни имоти представляваха пренебрежим процент от общия оборот. Очакваме стратегията на инвеститорите да продължи да бъде водена от интереса към генериращи доход имоти и през следващите тримесечия.