Прочетете в брой 5 на списание ГРАДЪТ

Петър Дудоленски е сред основателите на "Сити Клиник", а в момента е акционер и член на съвета на директорите на най-голямата верига лечебни заведения в България - "Аджибадем Сити Клиник". Той е в директорския борд на Global City Holdings (бившия "Синема Сити Интернешънъл"), водеща компания в развлекателния сектор в Европа. Преди това е бил изпълнителен директор на компанията - собственик на Mall Plovdiv, както и оперативен и маркетинг мениджър на Mall of Sofia.

През септември 2017 г. "Делта Холдинг" на сръбския предприемач Мирослав Мишкович придоби 50% от компанията - собственик на недовършения мол "Галерия Варна". По план обектът трябва да бъде завършен в следващите месеци и да бъде открит през 2018 г. под бранда "Делта Планет". Инвестицията се оценява на 120 млн. евро, като проектът ще бъде реализиран в партньорство с българската компания "АП  Инвестмънтс" на Петър Дудоленски, Ангел Ангелов и Александър Минов.

Г-н Дудоленски, когато купихте "Галерия Варна" с партньорите ви от "АП Инвестмънтс", имахте идея да превърнете обекта в лечебно заведение. Как се промени концепцията във времето?
През 2015 г. придобихме обекта във Варна от GTC с идея да правим болница. Сградата е голяма – 60 000 кв.м надземна разгъната застроена площ, но анализите показваха, че градът може да поеме здравно заведение от подобен мащаб. За сравнение - болница "Токуда" в София е с 55 000 кв.м РЗП. Щяхме да направим болницата във Варна на фази, но други проекти ни забавиха – през 2015 г. открихме Онкологичния център "Сити Клиник", след това се появи холдингът Acibadem (придобил болница "Токуда" и част от веригата "Сити Клиник" - бел. ред.). Междувременно пазарът на търговски площи се промени. Първите индикации за това бяха в края на декември 2016 г., когато започнаха да ми звънят потенциални наематели. Започнахме да разглеждаме отново бъдещето на обекта и установихме, че Варна има нужда от още един сериозен, добре измислен и концепиран проект. Към днешна дата работим много усърдно по всичко, свързано с мол "Делта Планет", включително по маркетинга и отдаването на площите. И мога да кажа, че не сме сбъркали – пазарът възприема изключително добре новия търговски център.

Откъде идва този пазарен оптимизъм, при положение че във Варна действат търговските центрове Grand Mall (50 000 кв.м) и "Мол Варна" (33 000 кв.м), а преди няколко години бе затворен мол "Варна Тауърс"?
Първо, в столичните молове има търговци на обща площ 15 000 – 20 000 кв.м, които не присъстват във Варна. В морския град към момента липсва свободна площ и те няма къде да открият магазините си. Ако направим анализ на пазара в България, ще си отговорим на въпроса къде има място за нови търговски обекти. В София моловете са най-много, и то големи. В Пловдив има два мола, догодина ще отвори трети. В Бургас и Стара Загора има по два. И Варна е единственият град в страната, който би могъл да поеме нов голям търговски център. Логиката на проекта е чисто пазарна. Когато някога правехме първите проекти за молове в София, смятахме инвестицията при среден наем от 25-26 евро/кв.м месечно (средно за целия мол, включително супермаркета, кинокомплекса и другите ключови наематели - бел. ред.).
След настъпването на финансовата и икономическата криза видяхме как тези стойности паднаха. В София се понижиха до 15-16 евро/кв.м, извън столицата – до 8-12 евро/кв.м. Но в последните няколко години наемите се стабилизираха – на 18-22 евро/кв.м в София и на 14-18 евро/кв.м в големите градове извън столицата. Така се оказахме в ситуация, в която притежаваме актив с потенциал, придобит на добра цена. Заедно с партньорите от Сърбия, които са изключителни професионалисти в сферата на изграждането на търговски центрове, направихме сметките и стигнахме до извода, че проектът има бизнес логика. Така решихме на мястото да има класически шопинг мол.

Влизането на сръбския "Делта Холдинг" в проекта спомогна ли за изчистване на концепцията?
Да, допринесе за това. "Делта Холдинг" инвестира приоритетно в молове и хотели. Групата реализира първия търговски център от съвременен тип в Белград – откритият през 2007 г. Delta City, както и в мол със същото име в Подгорица. През тази година започна строителството на мол Delta Planet в Баня Лука, Босна и Херцеговина (столица на Република Сръбска), предстои изграждането на Delta Planet в Ниш, както и на още един обект, който засега не е обявен официално. Има проект и за нов мол Delta Planet в Белград, който ще бъде най-големият в Сърбия. "Делта Холдинг" е стратегическият инвеститор за проекта във Варна, както Acibadem е стратегическият ни партньор в здравеопазването.

От "Делта Холдинг" ли се свързаха с вас, или вие проявихте активност?
Заедно с г-н Мирослав Мишкович обсъждахме съвместни бизнес инициативи, свързани с лечебни заведения в Сърбия. Оттам стана въпрос и за обекта във Варна.

На какъв етап е изграден "Делта Планет" - Варна?
Строителните дейности бяха приключени 94-95%, когато придобихме обекта. Осветлението е монтирано и работи, климатизацията също, което ни позволява да отопляваме сградата през зимата, за да не се компрометира. Външните връзки са изградени. Обектът позволява в рамките на 7-8 месеца да бъде приключен. Планираме откриването за средата на май 2018 г., преди летния туристически сезон.

Какви предизвикателства срещате при купуване на един недовършен търговски обект, макар и с акт 14? Ще се наложи ли препроектиране и кога се очаква да започнат довършителните дейности?
Не бих казал, че срещаме особени предизвикателства, защото предишните собственици са поддържали добре сградата. За довършването ще си партнираме с абсолютно същия екип, който е работил по проекта – с архитектите от "Студио 17,5", със строителите от "Планекс" и др. С две думи – продължаваме по учебник.
Препроектиране няма да има, единствено ще направим промени в интериора, за да отговори той на всички изисквания на нашата концепция. Сега ги обмисляме с архитектите. Пред търговския център ще има голяма пиаца, която през топлите месеци ще се използва за различни забавления. Обмисляме тераси за пушачи. На покрива на мола предвиждаме голям ресторант с вътрешна и външна част, с красива гледка. Като цяло ще наблегнем на wine and dine концепцията, ще има повече заведения. Новото е, че ще се опитаме да обособим зона за т.нар. affordable luxury shopping. В нея ще има магазини от по-висок клас, с различна настилка в общите части, със собствен стил. Ще вдигнем нивото на търговския микс с една идея и ще го направим по-интересен.

Позволява ли Варна това предвид броя на населението и платежоспособността на местните жители?
Позволява го и това ни го споделят търговци от по-високия клас. Резултатите им от обектите в морския град са много добри. Да не забравяме, че Варна е притегателен център на цяла Североизточна България – Добрич, Шумен, Търговище, Разград. Като цяло регионът се представя добре икономически в последните години и очакванията ни са това да продължи, особено в секторите индустрия, земеделие, хотелиерство. Виждаме ниша в тази посока. Не смятаме, че ще влезем в директна конкуренция с Grand Mall, по-скоро ще се допълним в осигуряване на шопинг преживяване във Варна. За всеки мол има достатъчно наематели. Вече преговаряме с ключовия наемател (anchor) на мол "Делта Планет". Това ще бъде верига за модни стоки, която не е представена във Варна. Разговаряме и с потенциални наематели за супермаркета и за кинокомплекса, който ще бъде най-големият във Варна - с 12 екрана.

Какъв ще е броят на търговските обекти в мола?
Между 160 и 180 обекта. Отдаваемата търговска площ ще бъде 40 000 кв.м, от които 5000 - 7000 кв.м ще е зоната за affordable luxury shopping. Ключовият наемател (anchor) ще бъде на площ между 3000 и 4000 кв.м. Разгънатата застроена площ ще е 110 000 кв.м, паркоместата - 1350.

Какви глобални тенденции при оформянето на микса от наематели ще приложите в "Делта Планет" - Варна?
Водеща световна тенденция е, че моловете вече не са само място за пазаруване, а за приятно изкарване. Те се превръщат все повече в обществени центрове (community centres). Никой не може да се пребори с интернет търговията, но човекът е "социално животно" и винаги ще има нужда да се среща с хора, да пазарува и да гледа филми не само пред компютърния екран. Ще се опитаме да покажем, че това може да стане и в България.

Какъв процент от търговските площи очаквате да са отдадени при откриването на мола през 2018 г.?
Без да съм излишно агресивен, очаквам 100% от площите да бъдат отдадени към момента на откриването. Друга тема е дали всички търговци ще успеят да завършат помещенията си до май 2018 г. По-голяма част от наемателите засега потвърждават, че ще бъдат готови за откриването.

Вероятно искат да отворят преди летния туристически сезон, който е по-силният период за моловете по Черноморието?
От разговорите ми с ритейлъри мога да кажа, че във Варна туристите са бонус. Самият град там осигурява постоянни клиенти. За разлика от Бургас, който разчита основно на туристическия поток. За Варна казват, че и зимата е добър период за продажби. Но това не означава, че няма да сме активни в привличането на туристи. Целта ни е молът да се наложи на пазара.

На кого ще поверите проджект мениджмънта и отдаването под наем на търговския център?
Проджект мениджмънтът ще се извършва от вътрешен екип на "Галерия Варна". Ще помагат и сръбски колеги от "Делта Холдинг". Нямаме притеснение за тази дейност, защото "АП Инвестмънтс" и "Делта Холдинг" са с богат опит. За лизинга скоро ще обявим с кого ще работим. Всички дейности ще се извършват от професионалисти, за да реализираме един state-of-the-art проект, устойчив и успешно дългосрочен.