Уважаеми законотворци, повдигнатите въпроси са потвърдени от практиката повече от десет години. Надявам се настоящата публикация да предизвика интереса на КАБ, КСБ и МРРБ.

Паркиране в новостроящи се обекти
Проблемът с обезпечаване на паркирането в новостроящите се обекти продължава да не е решен. С проектите в ЗУТ е заложено задължението да ги има, но юридически те не винаги достигат до притежателите на жилища и така смисълът всяко жилище да е обезпечено фактически с гараж или паркомясто не се постига.
Липсата на закрепеност на гараж или паркомясто към всяко жилище води и до разпореждане с тях още преди жилищата да са продадени и често пъти това става като ползватели или собственици стават не притежатели на жилища в жилищния блок.
Закупилите впоследствие жилища и при желание не могат да придобият гараж или да са ползватели на паркомясто поради това, че собственикът на имота или получилият вещни права вече се е разпоредил с тях.
Считам, че следва да се постанови в селищни образования с над 5 хиляди жители (определени като град) задължително към жилищата на новостроящите се обекти да има и паркомясто или гараж, така както е складовото помещение. Така наистина всяко жилище в градовете ще има и паркомясто, или гараж, а собственикът може да го отдава за ползване, ако не го ползва. Така и притежателят на вещни права няма да може да се разпорежда с гаражите и паркоместата като ги продава или отдава на този, който плати повече или закупи жилище по-рано, а някои да имат по две-три места като за други собственици на жилища да няма въпреки желанието им.

Да се плаща такса за необезпечените с проекта паркоместа
Налице са случаи, когато с проекта не може да се обезпечат необходимите брой паркоместа или гаражи. В някои европейски страни е решено в тези случай възложителят на проекта с таксата за разрешение за строеж да заплаща и такса за бройката на местата за паркиране, които не е обезпечил с проекта. Във Виена например тази такса е 30 000 евро. Имаш проект, следва с него да обезпечиш 10 места, обезпечаваш 5, а за останалите 5 плащаш такса 30 000, т.е. 150 000 евро. Така общините събират фонд за изграждане на обществени паркинги и места за паркиране в уличната инфраструктура, а гражданите получава стикер с право на паркиране в определени зони от квартала, където е жилищният блок. Това е уредено със закон и  общински наредби.

Не е уреден въпросът с паркоместата или гаражите в т. нар. затворени комплекс
В тях често пъти паркоместа се обезпечават в откритите площи или в изграждане на отделен подземен и надземен паркинг. Собствеността на тези паркоместа обаче или на този паркинг, който уж обезпечава паркоместа, е собственост на юридическо лице, различно от това на жилищните блокове. Така купуваш жилище от едно юридическо лице, а паркомясто или гараж от друго (ако ти го продаде и платиш по-рано и вече не са разпродадени или отдадени за ползване). Ако юридическото лице, притежаващо инвестиционния проект, не е собственик или не притежава вещни права и на инфраструктурата, паркоместата или гаражите, следва да има договор между юридическите лица с вещни права върху сградите и юридическото лице - собственик на инфраструктурата на т. нар. затворен комплекс, уреждащ взаимоотношенията по ползване на инфраструктурата и правото на придобиване и ползване на гаражи и паркоместа от закупилите жилища. Тези въпроси следва да са уредени още с внасянето на проекта в общината за одобрение. Това обаче не се следи и се нарушават правата на закупилите жилища, които често пъти остават без възможност да притежават или ползват места за паркиране, които по ЗУТ уж са обезпечени за всяко жилище.
Определението за затворен комплекс и режима на застрояване и ползване следва да намери своето юридическо определение в ЗУТ, за да спре нормативният хаос.

Натрупват се проблеми, свързани с новоурегулирани имоти по чл. 16 от ЗУТ
Независимо от влезлите в сила заповеди собствениците на имоти продължават да владеят имотите си в старите имотни граници, а общините не влизат във владение на отредените за улична инфраструктура имоти. Това създава проблеми с имотите, в които се реализират инвестиционни намерения: няма достъп от уличната инфраструктура до новите имотни граници, не е възможно присъединяване с ел. енергия, вода и канал. Присъединителните предприятия правят това присъединяване - ако желаят, със статут на временно присъединяване за сметка на собственика на имота, на основание на факта, че уличната инфраструктура няма нивелета и не е в границите на влезлият в сила ПУП.
Време е да се промени Закона за собствеността и ЗУТ, като се запише, че в 3-месечен срок от влизането в сила на ПУП по чл. 16 собствениците на имоти трябва да премахнат съществуващите огради, попадащи в уличната регулация, и да означат имотите си в границите на ПУП-УПИ.
Време е да се запише в Закона за собствеността и в ЗУТ, че в шестмесечен срок общините следва да обезпечат временен достъп до новообразуваните имоти в съответствие с новата улична регулация съгласно ПУП и ПУР. Сега няма срок, който да задължава общините да влязат във владение на новообразуваната улична инфраструктура. Затова и мъките в тези квартали продължават с десетки години, което пречи на развитието им, а чл. 16 на практика не се прилага по същество. Създадените по този ред квартали стоят без улици и със забавено развитие на УПИ, или по-точно без такова.
Така най-после ще се сложи край на беззаконието: собствениците на имоти владеят земя, отредена за улична инфраструктура и станала собственост на общините, а общините не влизат във владение на земя - тяхна собственост.

Необходимо е да отпадне изискването в селищни образувания ПУП да се придружават със схеми за присъединяване
Те с времето си губят смисъла поради развитие на инфраструктурни обекти като трафопостове, подстанции, канализации, водопроводи. Практиката показва, че с времето становищата или договорите за присъединяване съвсем не отговарят на схемите, придружаващи ПУП именно поради развитие на инфраструктурните обекти. Когато едно населено място е със статут на селищно образувание, то задължението за присъединяване с ел. енергия и вода е задължително.
Изискването за схеми следва да остане само за ПУП извън селищните образувания.

Време е беззаконието с т. нар. "затворени комплекси" да бъде прекратено
Налице са случаи строящи се по няколко жилищни блокове в имот на един собственик, а в същото време жилищните блокове да са с учредено право на строеж на други юридически лица. Площообразуването се прави само на база земята, върху която са построени жилищните блокове, а закупилите жилища стават собственици на жилище с идеални части на земята под жилищния блок и общите части. Така остава неуреден въпросът с достъпа до тези жилищни блокове през имот на юридическото лице - собственик на целият имот, предмет на т. нар. "затворен комплекс". Инфраструктурата остава собственост в много случаи на юридическото лице - собственик на целият имот от комплекса, минус застроената част под жилищните блокове.
Следва да се регламентира, когато е налице затворен комплекс, закупилите жилища да са в съсобственост върху целият имот от комплекса и инфраструктурата с изключение на тази, която е предадена в собственост на ВиК и енергийните дружества. Сега в повечето случаи собственикът на земята с времето заличава басейни, детски площадки и други съоръжения поради това, че собствениците на жилища се явяват само ползватели с неуредени правни отношения. Или в най-добрия случай с такса, определена от собственика на земята, която той променя както си иска всяка година, защото е едноличен собственик на всичко в комплекса, освен на жилищний блок и земята под него. Собственикът на земята извън застроената част от жилищните блокове няма и никакви задължения тази инфраструктура да я има. Така се появяват на мястото на детските площадки, басейни и фонтани, нови самостоятелни търговски обекти, които носят приходи на собственика на земята и нямат нищо общо с жилищните блокове, а средата, поради която притежателите на жилища са закупили същите, коренно се променя. Това вече се случва с т. нар. "затворени комплекси".

Компания за мениджърски проекти