София да бъде разделена на 6 големи зони по отношение на максималната височина на новите сгради. Това предлагат депутати от ГЕРБ с промени в Закона за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО), които са внесени в деловодството на Народното събрание (виж проекта - тук). Измененията са разработени основно от експертите на Столична община и Направление "Архитектура и градоустройство".

С промените се създават две зони, подходящи за строителство на небостъргачи. Към тях може да се добави и зоната около бул. "Тодор Александров", където също се предвиждат високи сгради, но при определени условия (виж по-долу).

В същото време се въвеждат редица ограничения в устройствените зони, в които не са посочени максимални стойности за кота корниз на сградите в приложението към чл. 3, ал. 2 от ЗУЗСО. Без изрично посочена максимална кота корниз в момента са следните зони: Старият градски център, Новият делови център (край бул. "Тодор Александров"), централната зона със смесено застрояване, смесените многофункционални зони, някои зони за общественообслужващи дейности, територии с концентрация на обекти на културно-историческото наследство, специални терени. За останалите територии на София остават в сила ограниченията за височина в приложението към чл. 3, ал. 2.

От рестрикциите ще пострадат най-вече собствениците на терени в смесените многофункционални зони и в зоните за обществено обслужване. Ето новите зони в столицата:

1. ЗОНИ ЗА МНОГО ВИСОКО СТРОИТЕЛСТВО

Обособяват се две територии за много високо строителство, където височината на сградите няма да се ограничава, независимо от устройствената зона, в която попадат. Това ще позволи строителството на небостъргачи на тези места. Високите сгради там трябва да бъдат съобразени с изискванията на ЗУТ за разстояния между тях.

Първата територия без ограничение за кота корниз ще бъде двустранно на Софийския околовръстен път при жк "Люлин" с граници: ул. "3-ти март", кв. "Филиповци", р. Шейовица, р. Какач, продължение на бул. "Добринова скала" от бул. "Сливница" до р. Какач, бул. "Добринова скала", ул. "Ицках Грациани", продължение на ул. "3-ти март" от ул. "Ицках Грациани" до Софийски околовръстен път.

Втората територия ще бъде двустранно на бул. "Цариградско шосе", от кръстовището на 7-и километър до р. Искър, с граници: бул. "Александър Малинов", бул. "Христофор Колумб", бул. "Проф. Цветан Лазаров", ул. "Обиколна", р. Искър, бул. "Цариградско шосе", ул. "Обреща", бул. "Самоковско шосе", бул. "Андрей Сахаров", ул. "Ресен", ул. "Анна Ахматова".

2. ЦЕНТРАЛНА ГРАДСКА ЧАСТ - ДО 50 МЕТРА

Въвежда се ограничение за кота корниз до 50 метра за територията на Централната градска част, с изключение на бъдещото застрояване в новия делови център около бул. "Тодор Александров".

Централната градска част включва територията, попадаща в границите от предгаровия площад на Централна гара, на запад по бул. "Княгиня Мария Луиза" до ул. "Опълченска", по ул. "Опълченска" на юг до бул. "Сливница", по бул. "Сливница" на запад до бул. "Инж. Иван Иванов", по бул. "Инж. Иван Иванов" на юг до ул. "Пиротска", по ул. "Пиротска" на запад до бул. "Константин Величков", по бул. "Константин Величков" на юг до бул. "Александър Стамболийски", по бул. "Ал. Стамболийски" на изток до бул. "Пенчо Славейков", по бул. "Пенчо Славейков" (проектно и съществуващо трасе) на югоизток до бул. "Витоша", по бул. "Витоша" на югозапад до бул. "България", по бул. "България" на изток до бул. "Евлоги и Христо Георгиеви", по бул. "Евлоги и Христо Георгиеви" на изток, североизток и север до бул. "Ген. Данаил Николаев", по бул. "Ген. Данаил Николаев" (съществуващо и проектно трасе) на запад до предгаровия площад на Централна гара.

3. НОВИЯТ ДЕЛОВИ ЦЕНТЪР /ОКОЛО БУЛ. "ТОДОР АЛЕКСАНДРОВ"/

Новият делови център на София около бул. "Тодор Александров" се споменава на две места в промените в ЗУЗСО. Най-общо това са кварталите /в градоустройствен смисъл/ между бул. "Константин Величков" на запад, бул. "Пиротска" на север, бул. "Александър Стамболийски" на юг и бул. "Витоша" и бул. "Княгиня Мария Луиза" на изток (в частта между бул. "Христо Ботев" и ЦУМ зоната е по-голяма в северна и южна посока).

В приложението към чл. 3, ал. 2 се казва, че кота корниз за имотите в тази зона ще е без ограничение. Но от предложените изменения в самия закон става ясно, че ограничения във височината все пак ще има. Най-важният нов текст е, че: "застрояването в УПИ с лице към първостепенната улична мрежа от II и III клас в устройствената зона на новия делови център се осъществява въз основа на подробни устройствени планове, изготвени на базата на обемно-устройствени проучвания в обхват, минимум лицето на 1 квартал".

Припомняме, че в края на 2016 г. Столичният общински съвет прие обемно-устройствено проучване, нов ПУП и специфични правила и нормативи за територията около бул. "Тодор Александров" /между ул. "Опълченска" и бул. "Константин Величков"/. От тях става ясно, че най-високите сгради по протежение на булеварда засега се планират около 130 метра.

4. ЮЖНИ КВАРТАЛИ - ДО 75 МЕТРА

Въвежда се ограничение за кота корниз до 75 метра за южните части на София - за тези зони, в които не са посочени максимални стойности за кота корниз на сградите в приложението по чл. 3, ал. 2. Целта на тази мярка е да се запазят визуалните коридори към планината Витоша, както се препоръчва в доклада за София на датския урбанист Ян Геел и екипа му.

Рестрикцията ще се отнася за територията, заключена между бул. "Цар Борис III", бул. "Пенчо Славейков", бул. "Евлоги и Христо Георгиеви", бул. "Драган Цанков", ул. "Проф. Марко Семов", бул. "Андрей Сахаров", бул. "Александър Малинов" и Южната дъга на Околовръстното шосе. На практика това означава, че ще се забрани строителството на небостъргачи в почти всички южни квартали на София - "Лозенец", "Изгрев", "Дианабад", Студентски град, "Младост 1", "Младост 2", "Малинова долина", "Витоша", "Кръстова вада", "Манастирски ливади", "Бъкстон", "Борово", "Красно село", "Бели брези", "Стрелбище", "Гоце Делчев", "Хиподрума", "Иван Вазов". В тези райони максималната височина ще е 22-25 етажа.

5. СЕВЕРНИ, ЗАПАДНИ И ИЗТОЧНИ КВАРТАЛИ - ДО 125 МЕТРА

Въвежда се ограничение за кота корниз до 125 метра за северните, западните и източните части на София - за тези зони, в които не са посочени максимални стойности за кота корниз на сградите в приложението по чл. 3, ал. 2.

Това ще се отнася за територията, ограничена от Централна градска част, бул. "Цар Борис III", Софийски околовръстен път, северна строителна граница на София, източна строителна граница на София, Софийски околовръстен път, бул. "Александър Малинов", ул. "Андрей Сахаров", ул. "Проф. Марко Семов", бул. "Св. Климент Охридски", бул. "Драган Цанков".

6. "БОЯНА", "ДРАГАЛЕВЦИ", "СИМЕОНОВО" - ДО 15 МЕТРА

Въвежда се ограничение за кота корниз до 15 метра в кварталите от Подвитошката яка - за територията, ограничена от Софийски околовръстен път, южна строителна граница на София и бул. "Цар Борис III". За повечето имоти там и сега се прилагат максимални стойности за височината на новите сгради - най-често между 10 и 15 м. Новото ограничение ще се отнася за зоните за обществено обслужване и за смесените многофункционални зони на територията на кв. "Бояна", "Драгалевци" и "Симеоново".

В мотивите към проекта вносителите отбелязват, че местоположението на високите сгради в града е определящо за градския силует. Разполагането на такъв тип сгради в южните градски територии е от съществено значение за визуалното възприемане на Витоша от почти целия град. В тази връзка се предлага ограничаване на височината на сградите в съответните зони.

"Ограниченията целят от една страна защита на централната градска част и историческия център, а от друга - на южните части от територията на общината, които осигуряват визуалната връзка с планината Витоша. Определянето на височините е направено въз основа на изследвания на съществуващите сгради и чрез обвързване с други действащи нормативи като Наредбата за строително-технически правила и норми за осигуряване на безопасност при пожар", се казва в мотивите.