Прочетете статията в брой 3 на списание ГРАДЪТ

"Голям потенциал за развитие имат някогашните индустриални зони в София с изградена инфраструктура, изоставените терени от НКЖИ (Национална компания "Железопътна инфраструктура"), бившите военни поделения и затвори. Развитието на метрото също е силен фактор за инвестиции в жилищни проекти."
Думите са на главния архитект на Столична община Здравко Здравков пред участниците в годишната конференция "Инвестиции и строителство на жилищни сгради", част от Building Innovation Forum Series 2017. В следващите редове ще представим една от старите производствени зони в София, която от грозно пате е на път да се превърне в красив лебед.

"Люба Величкова", "Филип Кутев", "Атанас Дуков", "Борис Руменов", "Сребърна", "Димитър Бояджиев" – повечето хора едва ли знаят къде се намират тези софийски улици. Запомнете ги, в следващите години покрай тях ще се завихри строително-инвестиционно цунами.

С отлично местоположение, наличие на инженерна инфраструктура и големи свободни парцели територията на и около бившата промишлена зона "Хладилника-Витоша" е орисана да се превърне в една от най-горещите в столицата за изграждане на нови обекти. За да се ориентирате по-добре, това е районът, заключен от бул. "Черни връх" на запад, бул. "Никола Вапцаров" на север, Борисовата градина на изток и кв. "Кръстова вада" на юг.

Мястото има всички предпоставки за успешна реализация на жилищни, офисни и търговски обекти – големи булеварди, осигуряващи бърз достъп до център и Околовръстното шосе, два огромни парка в близост – Борисовата градина и Южния парк, гледка към Витоша планина ("гледката продава" е неписано правило в света на недвижимите имоти). Към това може да прибавим и няколко екстри: най-голямата частна болница в България – "Токуда", която е с приз за най-добър медицински център у нас през 2014 г. и която от 2016 г. е част от групата "Аджибадем Сити клиник"; най-големият мол в България "Парадайз център" (с над 80 000 кв.м отдаваема площ, мултиплекс, заведения, атракциони), метролиния, която стига до търговския център и позволява да се "отскочи" до НДК за 5 минути; зоологическа градина – най-старата и най-голямата на Балканския полуостров.

Сигурно в ума ви нахлува въпросът: Как е възможно толкова години това място да остане незастроено? Да върнем стрелките на часовника назад. Отговорът се крие в особеностите на софийското градоустройство – по соцвреме в столицата са заложени редица научно-производствени зони, или както експертите ги наричат съкратено – НПЗ. В тях е имало основно складове, строителни бази, леки производства и научни центрове, чиято цел е била да обслужват намиращите се в съседство жилищни квартали. След 1989 г. софийската икономика се преориентира от производство към услуги, а складовете се изнесоха в покрайнините на София. Така научно-производствените зони постепенно замряха, за да бъдат преоткрити години по-късно като привлекателни места за нови инвестиции.

Голямата инвестиция
За да се развие дадена територия, обикновено е нужен голям инвеститор, който да вложи десетки милиони за изграждане на знаков обект и облагородяване на зоната околовръст. Главна роля в случая изигра компанията "Булфелд", собственик на мол "Парадайз Център". В търговско-развлекателния център, открит на 28 март 2013 г., бяха инвестирани 150 млн. евро и мястото бързо се превърна в магнит за нови инвестиции. Нещо повече – същите бизнесмени имат намерение да вдигнат небостъргач "Парадайз Тауър" между мола и хипермаркет "Билла". Първоначалната концепция предвиждаше 215-метрова кула, като през април 2017 г. Столичният общински съвет одобри градоустройството на терена.

След решението в обществото и социалните мрежи се разгоряха дискусии има ли място толкова висока сграда в тази част на София. Отговорът на фирмата инвеститор не закъсня – обявено бе, че ще има открит международен конкурс на световно ниво за облика на "Парадайз Тауър" с цел максимална публичност, прозрачност и съобразяване с обществения интерес. Архитектурното състезание ще бъде организирано от Камарата на архитектите в България (КАБ).

Собственикът на терена даде сигнал, че височината от 215 м едва ли ще бъде достигната. Официалното прессъобщение гласеше: "Най-важното, което трябва да знаят гражданите на София, е, че на този етап ние нямаме проект, нямаме разрешение за строеж и съответно не са определени нито реалната височина, нито етажността, нито видът на бъдещата сграда. Приетият от СОС подробен устройствен план (ПУП) показва само максималните ограничителни параметри на евентуалната сграда, като тяхното достигане по никакъв начин не е задължително. Ние нямаме и такова намерение."

"Арт Е Строй" с 4 офис сгради в района
В последните години един от най-активните предприемачи в района е строително-инвестиционната фирма "Арт Е Строй", чийто управител е инж. Емил Терзиев. Ръководената от него компания изгради две административни сгради с модерна архитектура – "Ем Билдинг" и "Офис Център Сребърна" - срещу главния вход на "Парадайз Център", от другата страна на ул. "Хенрик Ибсен".

"Първите парцели около бъдещия мол купихме през 2005-2006 г. Тогава на това място беше базата на "Мототехника и механизация", районът като цяло беше складово-промишлен. Но след откриването на "Парадайз Център" и разширението на метрото се очерта картината на един престижен район. Молът и метрото – това са ключовите фактори, които водят купувачи на жилища и наематели на офиси в тази посока", коментира Емил Терзиев пред списание ГРАДЪТ.

В момента "Арт Е Строй" изгражда още две офис сгради в района по проект на "Елит студио". В по-напреднал етап е административната сграда "Саут Парк Билдинг", която е съседна на двете завършени. Строителството й започна през втората половина на 2016 г. и вече са излети няколко плочи над земята. В "Саут Парк Билдинг" ще има близо 9000 кв.м отдаваема офис и търговска площ (на партера ще има магазини) и 100 подземни паркоместа. Строителството се очаква да приключи през март 2018 г.

Сградата "Сребърна 2" ще е от другата страна на бул. "Черни връх" в посока към болница "Токуда", близо до спортен център "Пулев". На обекта сега се извършват изкопни и укрепителни дейности. "Сребърна 2" ще бъде на 10 етажа, с по-голяма отдаваема площ от "Саут Парк Билдинг" и 120 места за паркиране. Срокът за завършването й е към края на 2018 г. Собственикът вече е сложил реклама на оградения терен, че отдава под наем луксозни офиси с площ между 1000 и 10 000 кв.м.

"Водим разговори, напредваме, но за сключване на договор се иска точен срок на завършване. Може би след август ще започнем подписването", поясни инж. Емил Терзиев. Той приветства идеята на главния архитект на Столична община Здравко Здравков за намаляване на местата за паркиране и гариране в офис сгради, които се намират близо до развита мрежа на градския транспорт. Но обяснява, че желанието на инвеститорите е за повече паркоместа.

"Самият пазар, клиентите, налагат това. Ако няма достатъчно паркоместа, сградата става неотдаваема. Първият въпрос, който ни задават потенциалните наематели, е свързан не с наемните нива, а с местата за паркиране. Много фирми искат дори два пъти повече паркоместа от нормативното изискване", каза предприемачът. По думите му в последните години фирмите задължително настояват офис сградата да бъде от най-висок клас А, а чуждестранните компании държат и на международните сертификати за устойчиво строителство като BREEAM и LEED. В новите си обекти ние ще се опитаме да покрием изискванията на тези сертификати, обясни Емил Терзиев.

Според него развитието на зоната е довело до повишаване на наемите на офис площи. Преди година-две договорите се сключвали на средни нива 10-12 евро/кв.м, сега са 12-14 евро/кв.м, без такса обслужване и без ДДС.

Шоурум на BMW вместо складове на "Булгарплод"
Бившите складове на "Булгарплод-Хладилника" срещу "Парадайз Център", от другата страна на бул. "Черни връх", се превръщат в шоурум и автосервиз на BMW и MINI. Инвестицията е на "М Кар София", дилър на германските автомобили у нас. Разрешението за строеж на първия етап влезе в сила през октомври 2016 г. и напоследък по обекта се работи усилено. Платената такса за строителното разрешение е 105 796 лв., от което може да се съди, че разгънатата застроена площ ще е приблизително 10 600 кв.м.

Комплексът ще се състои от автомобилен шоурум със закрити и открити експозиционни площи, автосервиз, прилежащи паркинги и административни помещения на три етажа, вероятно за ползване от дилърската фирма. Строителството се очаква да приключи към края на 2017 г. На следващ етап собственикът има намерение да вдигне 14-етажна офис сграда с търговски площи и заведения на партерните нива. Тя ще бъде в по-отдалечената от бул. "Черни връх" част на парцела – към старата сграда на ДСО "Родопа".

Бизнес хъбът на "Феърплей"
На ул. "Люба Величкова", между "Парадайз Център" и болница "Токуда", напредва грубият строеж на още една офис сграда – инвестиция на компанията "Феърплей Интернешънъл", управлявана от Марио Захариев. "Феърплей Бизнес Хъб" ще бъде административна сграда със 7 надземни нива, конферентна зала и заведения на партера и подземен паркинг за 115 автомобила. На последния терасовиден етаж се предвижда зона за спорт и рекреация. В закритата част ще има фитнес уреди и тенис маси, а в откритата – кътове за отдих, йога и медитация сред богато озеленяване.

Надземната разгъната застроена площ ще е 7800 кв.м, а заедно с подземните нива – 12 560 кв.м. Теренът е 2,6 дка. Акцент в архитектурата ще са фасадните решения – композиция между каменна решетка, динамично богато остъкляване чрез алуминиева дограма и вечнозелени бръшлянови "пиластри". Строителството се очаква да приключи в средата на 2018 г.

В края на 2016 г. фондът "Феърплей Пропъртис" публикува доклад на Българската фондова борса, от който станаха ясни подробности за бизнес хъба. Всеки офис етаж ще бъде обособен като отворено пространство, в което да има до 100 работни места. Очакванията са офисите да се дават под наем за 11.5 евро/кв.м месечно, без ДДС и такса за поддръжка. Отдаваемата офис площ в сградата ще е 7330 кв.м.

В доклада се отбелязва, че местоположението на имота се характеризира с много добра транспортна достъпност и комуникативност по отношение на градския транспорт. Изтъква се, че районът е с напълно изградени основни елементи на локалната инженерна инфраструктура – ел. захранване, ВиК, телефонизация, улична мрежа, топлофикация. И с подобряването на транспортната достъпност и инфраструктурата в последните години зоната става все по-привлекателна за реализиране на нови бизнес проекти.

Каменната сграда "Борисова градина"
Една от най-разчупените в архитектурно отношение се очертава офис сградата "Борисова градина". Модерният билдинг от камък и стъкло ще бъде точно срещу двора на болница "Токуда", от другата страна на ул. "Атанас Дуков". Строителната компания "Маркан" работи по грубия строеж от 2016 г. и вече достигна кота било. Инвеститор е дружеството "Интко брендс". Разгънатата застроена площ на обекта ще е 13 450 кв.м, а отдаваемата офис площ - 9500 кв.м.

Сградата "Борисова градина" беше представена на годишната конференция "Инвестиции и строителство на офис и корпоративни сгради", част от Building Innovation Forum Series 2017. Архитект Мария Сребрева обясни, че желанието на инвеститора е било за висша архитектура с прости средства.

"Заедно развихме идеята за сграда, която всъщност е един каменен блок, с игра на облицовки и парапети, със семпли алуминиеви дограми. Основното изложение е изток-запад – идеално за офис сграда. Помещенията ще са тип open space и отвсякъде ще се вижда Борисовата градина", поясни арх. Сребрева. Офис помещенията ще бъдат клас А, позволяващи гъвкаво разпределение на работното пространство и етажна плоча от 1107 кв.м. Служителите ще се обслужват от 4 високоскоростни асансьора, а подземни води ще се използват за отопление и охлаждане на офис площите.

249 апартамента до "София Ленд"
Територията в и около "НПЗ Хладилника-Витоша" привлича и сериозни инвестиции в жилищни проекти. Като най-мащабен се очертава Sofia Land Residence – до неработещия от години увеселителен парк "София Ленд".

Комплексът ще се състои от 8 сгради с общо 249 просторни апартамента. Представена е цялата палитра от разпределения, включваща двустайни бутикови, тристайни и четиристайни семейни и луксозни пентхаус жилища. Приземните апартаменти ще имат собствени уютни градини, а другите жилища ще са с обширни покрити тераси тип лоджия, с настилка от италианска керамика и стъклени парапети. Във всяка сграда ще има по 2 асансьора.

Комплексът ще разполага с вътрешен парк на 17 дка - с водни огледала, алеи и декоративна растителност. Озеленяването ще включва висока и ниска дървесна растителност, цъфтящи и ниски храсти с жив плет. Ще се засаждат алпинеуми със сезонни цветя. Предвижда се парково осветление, видеонаблюдение, поливна система.
Разгънатата застроена площ на Sofia Land Residence ще е 57 615 кв.м. Грубият строеж вече е завършен, а цените започват от 1500 евро/кв.м.

Мащабният комплекс Amaya Residence
Мащабен проект развива и строително-инвестиционната компания "Билд Инвест България". Amaya Residence се изгражда южно от НПЗ "Хладилника-Витоша", на ул. "Борис Руменов" в кв. "Кръстова вада".

Комплексът ще включва 6 жилищни сгради с 203 апартамента и 13 мезонета. Първата копка бе направена през февруари 2017 г., като сега се работи по етап I – първите три сгради със 119 жилища и част от подземния паркинг. Те ще бъдат готови до ноември 2018 г. По план строителството на другите три сгради ще започне през ноември 2017 г. и ще приключи през май 2019 г.

"Избрахме локацията заради добрата инфраструктура, бързата комуникативна връзка с центъра на София и Околовръстен път и не на последно място - тишината и чистия въздух, осигурен от близостта на парк "Лозенец" и Витоша", коментира Пенко Пенков, съдружник в "Билд Инвест България". Той определи инженерната инфраструктура в района като относително добра за стандартите на София и че това е била водеща причина за избор на парцела с площ 10 дка. По думите му кв. "Кръстова вада" се е превърнал в привлекателно място за инвестиции и заради разширението на бул. "Черни връх" и удължаването на метрото. В същото време Пенков посочи вътрешнокварталната пътна инфраструктура като основно предизвикателство пред строителните предприемачи в зоната.

"Уличната мрежа се нуждае от допълнителни инвестиции. Обикновено подобряването на инфраструктурата около новите строителни проекти е оставено на съвестта на самите инвеститори. Ние виждаме нашия ангажимент много по-далече от простото изграждане на сградата. Околната инфраструктура, озеленяването са изключително важни и са основен приоритет за нас", обясни съдружникът в "Билд Инвест България".

Като всеки млад квартал и "Кръстова вада" се нуждае от инвестиции в допълващи обекти, които да разнообразят социалната инфраструктура - магазини, различни видове услуги, спортни обекти, детски градини, училища и т.н.

"За София е известно, че винаги има недостиг на детски центрове – градини и училища, затова и в този район би било добре да се заложи и инвестира в подобни проекти. В Amaya Residence сме предвидили за удобство на нашите клиенти – детски кът, магазин, фитнес и кафене. Малки спомагателни обекти, но необходими за комфорта на всеки", добави Пенко Пенков. Цените на жилищата в Amaya Residence са между 950 и 1250 евро/кв.м според разположението.

Образователен комплекс за 34 млн. лв.
Когато говорим за социална инфраструктура, няма как да не отбележим "Образователно-спортен комплекс "Лозенец" на бул. "Никола Вапцаров". Реализацията на първия етап на модерния образователен център приключи в края на 2015 г. със завършването на училищната сграда с 87 класни стаи, библиотека, книжарница, столова. Сега там се помещава частното училище St. George International School & Preschool.

Комплексът ще разполага с детска градина и отлична спортно-техническа база със закрити и открити съоръжения. Предвиждат се 2 закрити басейна, зали за танци и гимнастика, за тенис на маса, за бойни изкуства, за фитнес, закрита писта за лека атлетика. На открито ще има 2 спортни игрища, лекоатлетическа писта, фитнес и отделни зони за игра за различните възрастови групи.

Проектът включва многофункционална зала за сценични изкуства и прожекции, както и зона за събития. Съоръженията ще са общо 22, а разгънатата застроена площ на целия комплекс  – 24 385 кв.м. Инвеститор е "Образователно-спортен комплекс "Лозенец" ЕАД. Размерът на вложението е 34 млн. лв., като над 17 млн. лв. са осигурени под формата на заем от инициативата JESSICA. Партньор при реализацията е Wonder Group.

Новата болница "Вита"
Жителите в района скоро ще имат на разположение втора голяма и модерно оборудвана болница. На финален етап е изграждането на лечебното заведение за болнична помощ МБАЛ "Вита"-етап I. То се намира на ул. "Филип Кутев" – между столичния зоопарк и мол "Парадайз Център". На територията на здравния комплекс ще има диагностично-консултативен център (ДКЦ), както и спешно отделение. Откриването е планирано за есента на тази година.

Разгънатата застроена площ на обекта е 8379 кв.м. Инвеститор е "Вита Инженеринг", еднолична собственост на д-р Тихомир Савчев. Това ще бъде втората болница "Вита" в София. Първата е в кв. "Подуяне" и през януари т.г. се честваха 25 години от създаването й. Архивите показват, че това е било първото частно здравно заведение в София – "Поликлиника Вита", чието откриване е разрешено от Висшия медицински съвет на 4 януари 1992 г.

Новите проекти на хоризонта
В следващите месеци в НПЗ "Хладилника" и кв. "Кръстова вада" ще стартират дузина нови проекти. Сред тях е офис-административният комплекс "Филип Кутев" на компания от семейството на "Джи Пи Груп". Името на бизнес центъра говори за местоположението му – на ул. "Филип Кутев", много близо до бул. "Черни връх" и "Парадайз Център".

Концепцията е за 8-етажен комплекс - две отделни сгради и връзка между тях чрез панорамна тераса. Всяка сграда ще се състои от 7 нива офиси над партера. Ще има конгресни и заседателни зали, търговски и обслужващи зони, подземен и надземен паркинг. Разгънатата застроена площ ще е 10 550 кв.м, а отдаваемата офис площ – 6100 кв.м. Обектът ще бъде вдигнат върху 2,4 дка терен.

Складовете на "Гелак"
Строителната фирма "Гелак", специализирана в изграждането на ВиК инфраструктура, също подготвя голям проект върху част от НПЗ "Хладилника-Витоша". Дружеството притежава над 18 дка терени с лице на ул. "Люба Величкова", които граничат и с Борисовата градина и са недалеч от болница "Токуда". Земята сега се ползва като складова база от компанията  собственик.

През май 2017 г. Направление "Архитектура и градоустройство" към Столичната община одобри проект за изменение в градоустройството на парцелите. Собственикът има намерение да изгради комплекс от 5 сгради, като две ще имат характер на високо застрояване – до 84 метра.

"Всичко е на много ранен етап, още не сме изчистили концепцията на проекта", обясни Стефан Гелов пред сп. ГРАДЪТ.

За много други собственици на терени в района предстои избистряне на концепцията, промяна на градоустройството и едва тогава – строителство на конкретни обекти. Едно е ясно: НПЗ "Хладилника" е на път да се превърне в една от най-престижните бизнес зони в София, а "Кръстова вада" – в един от най-младите квартали на столицата.

-------------------------------------------------------------------------------------------

Любомир Дреков, кмет на столичния район "Лозенец":
Работим за подобряване на инфраструктурата в кв. "Кръстова вада"

В НПЗ "Хладилника-Витоша" се наблюдава сериозно раздвижване. Строят се няколко бизнес центъра, има и други инвестиционни намерения. Към кв. "Кръстова вада", източно от бул. "Черни връх" (зоната, попадаща в район "Лозенец"), също има голям интерес. Територията там е предвидена за жилищно строителство с кота корниз между 10 и 15 метра.

Ясно беше, че зоната ще стане атрактивна с разширението на бул. "Черни връх" и изграждането на метростанция "Витоша". Инвестициите на Столичната община дават резултати. Надяваме се метролинията в района да бъде продължена с две разклонения – към Околовръстното шосе в посока кв. "Драгалевци" и към "Витоша ВЕЦ Симеоново" - Студентски град. Към момента Столична община е съсредоточена в строителството на третия метродиаметър. След 2019 г. ще започне работата по новите трасета, като приоритет ще имат станциите с голям човекопоток.

От гледна точка на инфраструктурата територията на НПЗ "Хладилника-Витоша" е отлично подсигурена. В кв. "Кръстова вада" част от района е с канализация, а за другата част сме на финална фаза на отчуждителни процедури. Те ще ни позволят да започнем изграждане на т.нар. Главен клон 1 – отсек, който ще поеме тази част на квартала, която е без канализация. За строителство на съоръжението ще бъде обявена обществена поръчка.

Постепенно работим и за подобряване на вътрешнокварталната улична мрежа в "Кръстова вада", но проблемът с отчуждителните процедури е голям. Хубаво е, че напоследък се забелязва желание у инвеститорите да даряват частта от своите имоти, които попадат под улица. Иначе се налага да провеждаме много тежки процедури по отчуждаване и така се затруднява изграждането на канали, водопроводи и цялата техническа инфраструктура. Това е проблем, който се среща и в кв. "Манастирски ливади", и в район "Витоша ВЕЦ Симеоново" – там, където инвестиционният интерес изпреварва инфраструктурата.

В момента се изработва идеен проект за новия парк "Лозенец". Предвидената територия е огромна – над 150 дка между "Кръстова вада" и "Витоша ВЕЦ Симеоново". Когато проектът бъде готов, ще се пристъпи към усвояване на терени, обществени обсъждания и т.н.

Район "Лозенец" скоро ще започне строителство на Обединено детско заведение в "Кръстова вада", което ще поеме малките деца в този бързоразвиващ се район. То ще бъде на ъгъла на ул. "Борис Руменов" и ул. "Сашо Николов-Сладура", като ще е с капацитет между 150 и 170 деца. В бъдеще "Кръстова вада" и "Витоша ВЕЦ Симеоново" ще имат нужда и от училище, така че работим в тази посока в дългосрочен план.