Прочетете статията в брой 3 на списание ГРАДЪТ

Пазарът на луксозни имоти се изправя пред интересен тренд. Появява се нова генерация купувачи - т.нар. милениум поколение, както наричат родените от края на 70-те години на XX век до средата на 90-те. Става въпрос за млади и успели хора на около 30-годишна възраст, които вече са натрупали парични средства от работа в бързо развиващи се сфери като информационни технологии, банков и финансов сектор, инвестиции и стартъпи. Това се казва в анализ на консултантската компания за имоти от най-висок клас Unique Estates, представен на годишната конференция "Инвестиции и строителство на жилищни сгради", част от Building Innovation Forum Series 2017.

Тенденцията клиентите с възможности да са все по-млади се наблюдава в световен мащаб и българският пазар не прави изключение. Така се променя и профилът на търсените имоти. Ако предишната генерация богати хора държеше на класически къщи с библиотека, кабинет, голям хол и трапезария, сега изискванията са различни. Новите купувачи искат модерно жилище – лофт, пентхаус с голяма тераса за партита или къща с модерна архитектура, асансьор, фитнес, вътрешен басейн, обясни Весела Илиева, изпълнителен директор на консултантската компания.

Младите държат и на смарт технологиите, които им позволяват да управляват дома си от разстояние и "с един клик" да включат отоплението, осветлението или охранителната система. Милениум поколението води динамичен начин на живот и иска домът му да съответства на него. Новите 30+ потребители в луксозния сегмент предпочитат да живеят в динамичната градска среда, където търсят апартаменти с много светлина, широки помещения и големи тераси, които да използват и за забавление с приятели. Средните размери на предпочитаните жилища са между 250 и 400 кв.м, като специално внимание се отделя на пентхаусите, чиято бройка на пазара е оскъдна.

Тренд 30+ срещу 60+
Основно предизвикателство на пазара на луксозни имоти е недостигът на модерни жилища с големи, отворени, функционално разпределени пространства и съвременно обзавеждане за сметка на класически имоти с масивна мебелировка и много стаи. Технологиите и смарт системите за управление на жилището, търсени от модерните млади хора, като цяло липсват в луксозните имоти, предпочитани от богатите хора на 60+ години, които са основни собственици във високия сегмент.

Милениум поколението изисква от консултантите на луксозни имоти и нов подход при представяне на жилищата. Те имат нужда от бърз достъп до цялата информация, от възможност да уговарят оглед и да разглеждат имота за минимално време. Ето защо от Unique Estates предлагат виртуални разходки из топ имотите в портфолиото си, 360-градусова картина от тези домове, видеа с акцентите, архитектурата и интериорния дизайн, богата галерия от снимки и подробно описание на характеристиките на имота и заобикалящата го градска среда.

Цени, търсене, предлагане
Икономическото оживление (3,5% ръст на БВП към първото тримесечие на 2017 г.), подобряващите се условия за кредитиране (рекордно ниски лихви по жилищни кредити за последните 28 години) и превръщането на София в по-разпознаваема туристическа дестинация са факторите, които в най-голяма степен повлияват на пазара на луксозни имоти от началото на 2017 г.

Търсенето остава предимно за жилищни нужди, но покупките с инвестиционна цел набират скорост. Данните на Unique Estates показват, че такива са около 30% от сделките във високия сегмент. При липсата на добри инвестиционни алтернативи жилищните имоти, в това число луксозните, се разглеждат от много купувачи като добра възможност за защита на спестяванията им. Продължаващият плавен ръст на цените също дава сигурност, че моментът е подходящ за покупка, а ограниченото предлагане, особено на ново строителство, е стимул за бързи решения при наличие на подходяща оферта.

Въпреки засиления предприемачески интерес към луксозното строителство предлагането остава слабо. Повечето проекти още са в строеж, а някои – на етап покупка на парцел. По-засилено предлагане на луксозно ново строителство се очаква към края на годината, което ще даде отражение на пазара през 2018 г. През първото тримесечие на 2017 г. цените в луксозния сегмент остават стабилни с очаквания за годишен ръст в рамките на 5%, прогнозират от консултантската компания. Повечето сделки се сключват на офертна стойност или при максимум 5% отстъпка.

От страна на продавачите има известно отдръпване от пазара, свързано с очакването, че след 6 месеца ще могат да реализират имотите си на по-висока цена. "Някои собственици временно спират продажбата, но това не е работещ подход, тъй като в условията на засилена конкуренция тогава имотът им може дори да струва по-малко, отколкото в момента", коментира Весела Илиева.

Пазарът по райони
Традиционно силно търсене на стари апартаменти с високи тавани има в района на Докторски паметник в София, където не се наблюдават ценови промени през първото тримесечие. Имотите в централните части на столицата продължават да се търсят с цел инвестиция. В последните месеци се връща интересът към бул. "Витоша" като място за живеене. Очакванията са след планирания ремонт на ул. "Граф Игнатиев" купувачите да преоткрият и тази част от центъра.

В кварталите покрай бул. "България" и Южния парк се търси предимно ново строителство (за живеене и инвестиция), като голяма част от сделките се сключват на зелено. В престижни квартали с централно местоположение като "Лозенец", "Иван Вазов", "Изток", "Изгрев", "Яворов" има интерес към нови жилища и стари тухлени апартаменти в добре поддържани сгради.

В подножието на Витоша традиционно най-силен е пазарът на къщи. Търсят се съвременни имоти – с модерни архитектура и вътрешен дизайн, светли цветове и баня към всяка спалня, но предлагането е ограничено. Средният клас търсене е в диапазона 400 000–600 000 евро, а високият – между 800 000 и 1,5 млн. евро. От миналата година пазарът на висок клас къщи расте и през т.г. се очакват сделки в сегмента над 1 млн. евро.

Клиентите проявяват интерес и към втори дом на Българското Черноморие и в Гърция, допълни Весела Илиева.

Чужденци търсят цели жилищни сгради
В Unique Estates идентифицират и нова  група купувачи, търсещи инвестиция в цели жилищни сгради или група апартаменти, които да управляват и да отдават под наем на хотелски начала. Обикновено това са чужденци, които познават модела и виждат възможност за прилагането му на българския пазар. Очакваната доходност от подобни инвестиции е 5-6%. Търсенето е в централните райони, които са добре транспортно обезпечени и с уредена инфраструктура.

Появата на тази група купувачи е свързана с все по-добрата разпознаваемост на София като дестинация за уикенд и градски туризъм благодарение на засилената активност на нискотарифните авиокомпании.